Перерождение промзон: технопарк как место для работы и жизни

В ближайшее время Правительству Москвы будет представлен проект выпускников архитектурной школы МАРШ 2016 года, команды «Промкод» – концепция создания первого столичного научно-промышленного технопарка на базе Всероссийского научно-исследовательского и проектно-конструкторского института металлургического машиностроения имени академика А.И. Целикова на Рязанском проспекте. Эта идея, в случае ее одобрения, поможет создать на ВНИИМЕТМАШ (ВММ) площадку для инженеров, где они смогут получать практические навыки, обмениваться опытом и знаниями, работать и жить, а компании, разместившие свое производство на этой территории, без труда найдут там высококвалифицированные кадры и всю необходимую промышленную инфраструктуру. О том, как родилась эта идея, чьим опытом вдохновлялась команда и почему в технопарке обязательно нужен бассейн мы побеседовали с авторами проекта Ильей Токаревым и Анной Будуновой из команды «Промкод».

– Как вы познакомились со школой МАРШ и почему решили учиться там?

Илья: Два года назад наши друзья и коллеги из МАРШа работали над проектом «Новая ивановская мануфактура» (НИМ). В числе авторов была моя подруга Татьяна Гренадёрова – мы с ней яхтенные капитаны и вместе ходим на регаты, много общаемся, обмениваемся опытом. Однажды она написала, что у нее есть вопрос ко мне как к архитектору: она работает над проектом завода, и ей нужен совет.

В процессе обсуждения мы придумали следующую концепцию. Есть много креативных площадок – FLACON, Artplay. В чем их главное преимущество? Не в том, что у них имеется столько-то арендаторов, а в том, какие это компании. Через эти компании ты и привлекаешь внимание к своей площадке. Значит, в проекте НИМ надо собрать людей, создающих атмосферу, а в результате уже появится «бренд» мануфактуры. Потом я сходил на несколько защит проекта НИМ, и эта тема все больше меня интересовала, совпадая с моими внутренними установками.

Со времен института мы с друзьями не видели развития в архитектуре. Проекты заканчиваются одним зданием либо кварталом: всегда есть какой-то логический конец. При этом на тебя наложены явные ограничения в виде желаний заказчиков, перебороть которые не всегда получается. Часто роль архитектора сведена к рисованию фасадов, красивых иллюстраций, а дальше слышишь: «Спасибо, мы сами все построим и решим». Эта установка не очень правильна. Мы поняли, что надо уходить в сторону девелопмента, но куда – непонятно, потому что преимущественно это строительство жилья, и это не ответ на наш вопрос. Но тут я узнал, что в МАРШе есть подходящая по теме совместная с РАНХиГС программа, по которой учатся мои друзья.

Анна: Я знала про эту программу с самого ее запуска и давно рассматривала вариант дополнительного образования в рамках своей профессиональной деятельности архитектора-градостроителя.




– Из трех тем, которые были предложены для работы в ваш учебный год, вы сами выбрали развитие территории ВММ?

Илья: У нас был плотный тимбилдинг в начале учебного года. С нами работал психолог, формулировал нам задачи, и по результатам их выполнения создавал проектные группы, среди которых и распределялись темы.

Анна: Изначально нам достались две промышленные территории. Но работа с одной из них не сложилась: собственнику это было не нужно. Он давно банкротит завод и планирует продать все капитальные строения. Ждет, когда придет хороший застройщик и предложит интересную цену, и, чтобы продать объект максимально выгодно, ему понадобилась концепция развития. А после проверки его юридического лица выяснилось, что собственник не чист: за ним числится много нехороших историй по правовым вопросам.

С ВММ было совсем иначе, его собственник – Правительство Москвы – был заинтересован, генеральный директор Александр Пироженко также очень хотел развивать завод. Можно сказать, что благодаря ему и родилась идеология проекта. На самой первой встрече с ним прозвучала фраза: «Я хочу создать Стрелку для инженеров». Мы за это «зацепились», потому что у архитекторов-урбанистов создана творческая среда, где постоянно идут движение и обмен опытом, а для инженеров такого места, где «варятся» лучшие умы, увы, нет.




- Когда вы впервые встретились с генеральным директором ВММ?

Илья: На четвертый–пятый день после старта программы, и дальше наша команда постоянно встречалась с Александром для презентации работы над проектом. От него всегда поступала обратная связь, пожелания, а серьезных замечаний не было. Тем более, что все решения, предлагаемые по площадке, были результатом анализа потребностей местных жителей, существующей застройки района, возможностей производства. Александр за полгода до нас смог привлечь опытную команду профессионалов – Петера Гебхардта и Рафаила Гайнатуллина, которые уже занимались строительством и запуском индустриальных парков. Сейчас они ищут резидентов, заключили соглашение с немецкой программой среднего специального образования, с первым иностранным резидентом – итальянской компанией по производству лентопильных станков, благодаря чему она на 70% разместила производство в России.

– Среди изменений, которые вы предлагали, основной пункт – это создание инфраструктуры для жизни и комфортного пребывания на площадке – спортивная, социальная, образовательная среда. А были ли предложения по индустриальной части?

Илья: Мы оценили промышленный потенциал, нашли «узкие места» с точки зрения текущего производства, однако выразили уверенность в необходимости его сохранения. Индустриальный парк создается не на пустом месте, нет необходимости искать якорного резидента, так как есть сам ВММ. Многие идеи, к которым мы пришли в рамках разработки концепции, предлагали и Правительство Москвы, и команда ВММ – они все предусматривают сохранение производства.




– То есть для города выгоднее сохранить на этой территории промышленное производство?

Илья: Застройка жильем неперспективна в силу ряда причин: кризис, падение реальных доходов населения, провал в демографическую яму – рынок сужается, при этом стоимость жилья не падает. Москва сейчас живет в концепции «промка в промку»: все живые производства по возможности насыщают новыми смыслами и обязательно сохраняют. Для чего это делается? Во-первых, это конкретные рабочие места. Не те виртуальные, которые указывают девелоперы, когда строят очередной жилой высотный комплекс с офисными этажами и торговыми площадями. Количество рабочих мест, предоставляемое на производстве, намного больше, чем возможности любого жилого района. Во-вторых, это вопрос экономики. Город тратит на каждого жителя около 150 тысяч рублей в год – это инфраструктура, обслуживание и т.д. Работающий житель города приносит в виде налогов примерно 180 тысяч рублей. Кого лучше стимулировать? Вывод очевиден.

Анна: Это спорный вопрос. Москва – столица большой страны. Люди сюда стремятся, переезжая вместе с семьями, и спрос на жилье будет всегда, но вопрос – в каком объеме и на какое именно жилье? Последние аналитические статьи показывают, что более 20% площадей в новых жилых комплексах пустуют, они не проданы.

Илья: Есть мировой опыт, есть российский опыт – они совершенно разные, и нет единого рецепта по развитию промышленных территорий: застраивать их жильем и офисами или сохранять как индустриальные объекты и инвестировать в имеющееся производство. Наш проект – это учебная модель, она не является заказом или предметом тендера. Результаты проекта легли в основу концепции развития территории ВММ, которая будет представлена Правительству Москвы, и это уже победа.




– Расскажите подробнее про предложенные изменения. Что и почему вы решили привнести в данную территорию, как определяли потребности и оправданность решений?

Илья: Мы сделали несколько пакетных предложений с точки зрения реконструкции и адаптации объектов под нужды ВММ, резидентов будущего промышленного технопарка и жителей прилегающих районов. Например, на территории есть знаковое здание «Берлин», которое было построено в советское время немцами. Внутри размещен физкультурно-оздоровительный комплекс с теннисными кортами и детской секцией кикбоксинга, но здание частично используется как склад. Мы сразу предположили: если есть потенциально возможный спортивный объект в пешеходной доступности от жилых кварталов, у их обитателей может быть запрос на спортивные услуги, тем более что на соседней территории бывшего завода «Молния» сейчас полным ходом идет строительство многоэтажного жилого квартала 21/19. Провели исследование: действительно, запрос существует. Немедленно возникли следующие вопросы: каким должно быть функциональное наполнение фитнес-центров, на основе чего выстраивается бизнес-модель? Нужен ли бассейн? Какой режим работы в приоритете?

В нашей команде есть Дима Балыков, архитектор-реставратор и профессиональный спортсмен, он сделал аналитику: фитнес-центры не работают на экономику района, они работают на поток. Примерно 20% посетителей – жители ближайших районов, остальные – люди, ежедневно проезжающие мимо на машине по пути на работу или домой. В нашем случае такой поток есть – это Рязанский проспект. Есть база, которую мы можем развивать, и запрос от потенциальных потребителей. Таким принципом мы пользовались для обоснования всех наших предложений: коворкинг, образовательный центр, фитнес-центр, гостиница – эти инфраструктурные объекты сегодня обязательны. В некоторых странах в требованиях к новому индустриальному или техно- парку прописано, что у тебя должна быть развитая социальная инфраструктура (школы, детские сады, образовательный центр).

Анна: Технопарки в Азии, Сингапуре, существующие уже 20 лет, думают о следующей ступени развития – инфраструктурном наполнении территорий. Они ставят на первое место создание среды для работы, чтобы на территории можно было жить или долго пребывать, могли учиться дети, имелись дополнительные услуги: фитнес-центры, парки, рестораны для семей рабочих. Инфраструктурные объекты, которые прилагаются к индустриальному парку, должны работать как на его нужды, так и на внешнюю среду.




– В российских парках уже есть такое?

Анна: В российском опыте этого нет. Самым лучшим, образцово-показательным проектом считается «Химград» в Казани. Но нужно понимать, что туда было вложено огромное количество государственных денег. Одновременно есть опыт Тверской и Калужской областей, где компании строили свое производство, жилые многоэтажные дома для рабочих, целые поселки с детскими садами, школами, инфраструктурой. Квалифицированные кадры собирали по всей стране. Естественно, эти люди не готовы были работать вахтовым методом, они планировали там жить – это нормальная практика. Вопрос, что будет с этими поселками лет через тридцать: не превратятся ли они в моногорода.

– Индустриальный парк и технопарк: в чем разница между ними, и насколько она принципиальна для вас?

Анна: Команда «Промкод» сотрудничает с Ассоциацией индустриальных парков. Безусловно, мы понимаем разницу. У большинства людей индустриальные парки ассоциируются с потоковым производством: не очень современным и экологически чистым, которое обычно выносят за пределы города. В них может быть не более 20% офисной части, все остальное занимает производственно-складская функция. В промышленном технопарке порядка 30% – это непрофильные резиденты, которые выполняют функцию дополнительного источника дохода. Мы в эти 30% закладывали образовательную функцию, коворкинг для инженеров, детский технопарк и другие объекты среды для жизни. Мы считаем, что на горизонте 10–15 лет производства внутри Москвы не будет, либо оно станет высокотехнологичным и экологически чистым. Поэтому, до сих пор мы настаиваем на более адаптивной формулировке «научно-промышленный технопарк».




– Если говорить об образовательной функции, вы упомянули, что руководство ВММ хочет привлечь молодые кадры, инженеров, создать для них привлекательную среду. Уже есть конкретные договоренности?

Илья: Да, за время работы собрали некий образовательный пул. Есть соглашение с Германией по подготовке специалистов. Встречались с заведующим кафедрой «Машиностроительные технологии–10» МГТУ им. Н.Э. Баумана, бывшим деканом факультета МТ Александром Григорьевичем Колесниковым, он хочет участвовать в развитии образования на площадке: МГТУ думает привнести на территорию свои образовательные инициативы. Познакомились с руководством нескольких колледжей, готовых войти в такой пилотный образовательный проект. На данный момент этот пул образовательных организаций «стоит на низком старте», участники ждут решения города о судьбе площадки.

Анна: Если будет принято решение о создании парка, о выделении средств на развитие площадки по нашей модели, можно будет инициировать обсуждение создания учебной программы по подготовке инженеров и управленцев в области металлургического машиностроения, продаж и проектного управления. Сейчас у молодежи есть запрос на многопрофильное образование, когда ты всю жизнь чему-то учишься, изучаешь смежные дисциплины и, в конечном счете, можешь быть как управленцем в области промышленного инжиниринга, так и инженером. Общаясь с инженерами, пытающимися запустить подобный формат в «Сколково», мы поняли, что сейчас в Москве нет пространства, где инженеры могли бы обмениваться опытом, постоянно получать образование, профессионально развиваться.




– Какова примерная стоимость проекта, а также сроки реализации и ее основные этапы?

Анна: За полтора года три команды высчитывали консолидированную финансовую модель индустриального парка. Сам ВММ, команда «Промкода» и ГУП «Агентство промышленного развития Москвы» – структура, в задачи которой входит развитие и поддержка промышленных объектов в черте города. Везде горизонт окупаемости – за пределами 10 лет, так как это производственная площадка. Для комплексного развития территории необходимы инвестиции в размере 6 миллиардов рублей – при полной производственной загрузке и полностью сданных в аренду помещениях.

Илья: Это если производство ВММ станет более эффективным, а помещения комплекса – профилируются и адаптируются, повышая привлекательность площадки для новых резидентов, которые придут уже ради статуса резидента индустриального парка.

Анна: Согласно дорожной карте, будет два этапа развития. Первый – реализация концепции развития производства ВММ до начала 2018 года, примерные инвестиции – 660 млн рублей. Среди задач: загрузка производства под заказ, оформление земельного участка (так как половина территорий не оформлена в собственность и даже не поставлена на кадастровый учет, а это достаточно долгий процесс), расчистка территорий, реконструкция Московского опытного завода, строительство полноценного производственного комплекса с обслуживающим корпусом и новых помещений для резидентов. За счет переселения в новые корпуса на освободившейся территории будет идти снос либо реконструкция существующих объектов.

Второй этап – реализация концепции индустриального парка, которая начнется во второй половине 2018 года. Там основные задачи – привлечение инвестиций и резидентов, подготовка инфраструктуры и оборудования, строительство коммерческих и прочих объектов, вторая очередь сноса и строительство корпусов. К 2021 году должна быть начата полная эксплуатация заново отстроенных коммерческих площадей.

– Расскажите о «Промкоде»: кто чем занимался, как была устроена работа в команде?

Илья: Я архитектор-урбанист, Анна Будунова – архитектор-градостроитель: по сути, мы оба выполняли роль руководителей проекта. Александр Егоров, инженер – выпускник МГТУ им Н.Э. Баумана, профильной кафедры ВММ. Его отец учился и работал здесь, можно сказать, у них династическая связь с ВММ. Саша выступал в роли эксперта в области машиностроения, промышленного инжиниринга. Без него было бы трудно получить всю необходимую информацию внутри ВММ. Он прорабатывал образовательную часть в области инжиниринга. Дмитрий Балыков, архитектор-реставратор, занимался в рамках проекта спортивным блоком. Также он автор архитектурной концепции облика всей территории и реконструкции зданий. Анастасия Воротникова, PR-специалист, собирала аналитические данные, обрабатывала информацию. Позже к работе команды подключился ее отец, Александр Воротников, советник в Министерстве экономического развития. На Facebook до сих пор «живет» закрытая группа, посвященная нашему проекту, там он постоянно делится полезной информацией и советами. Он подсказывал, в какую сторону развивается металлургическая отрасль, какие виды квалификации появляются, и какие специалисты будут нужны. Павел Сурков, инженер транспортных систем, занимался развитием транспортной инфраструктуры, сделал большой блок аналитики по образовательной программе.

Анна: Распределение задач происходило в ходе обсуждения. Мы вместе приходили к общей концепции, потом смотрели, кто наиболее эффективно сможет выполнить данную часть работы, пытались использовать какие-то приложения. Естественно, отталкивались от учебной программы: были задачи, которые мы должны были решать в срок.

– Вы будете реализовывать этот проект?

Анна: Пока нет такой договоренности, но мы стараемся держать руку на пульсе, так как его судьба нам не безразлична. Как только поступит предложение о сотрудничестве – мы только «за». Сейчас готовим графический макет с демонстрацией развития территории и указанием функционального наполнения. Попробуем донести до мэра его идеологическую составляющую, связанную с непрерывным обучением кадров на всех этапах образования – от детского сада до первой работы. Этот проект стал бы имиджевым для Правительства Москвы и города в целом, несмотря на то, что с точки зрения инвестиций это менее привлекательно, чем строительство нового жилья.

– Как отразился опыт работы с промышленными территориями на ваших личных «траекториях развития»? Видите для себя дальнейшую работу в этой области?

Анна: Опыт пригодился и сейчас продолжает помогать. Например, был период сотрудничества и прямой работы с Агентством промышленного развития, Ассоциацией индустриальных парков. Дальше будем продолжать работать как команда и придерживаться той идеологической составляющей, которую изначально закладывали в «Промкод».




– Программой МАРШа в итоге остались довольны?

Илья: Да, первоклассные эксперты. Из трех выпусков, которые уже были в МАРШе, мы первые отбили деньги, потраченные на обучение (смеется). Мы приобрели много полезных контактов и получили умения и навыки, позволяющие решать задачи в области комплексного развития промышленных территорий.

Для этого развития есть как минимум пять принципиальных сценариев. Первый решает проблему промышленных территорий через сохранение и развитие. Находим в существующем производстве «узкие места», даем рекомендации, улучшаем среду, но сохраняем первоначальный функционал площадки – случай ВММ.

Второй случай – перепрофилирование и адаптация. К примеру, есть производство и промышленная территория вокруг него, находящиеся в плохом состоянии по причине изменений в экономике отрасли. На его основе мы создаем новый производственный кластер, отвечающий современным требованиям, скорее всего – другого профиля, формируем резидентскую политику. Например, производили станы, а будем делать роботов.

Третий тип – условный FLACON, творческий кластер. Похожие по типу компании, собранные в одном месте, взаимодействуют друг с другом и оказывают комплексные услуги клиенту или производят продукты с высокой добавленной стоимостью, привлекая подобным единством других резидентов.

Четвертый вариант – производственные креативные кластеры. В России есть подобный опыт, но пока он в зачаточном состоянии. Например, концепция развития завода «Кристалл» как креативной площадки, где размещаются производители мебели, одежды, ювелирные мастерские, ремесленные лавки, театральные школы. У ребят получилось, порядка четырех–пяти компаний, которые пришли туда вначале и относительно успешно работают, постепенно захватывая все больше пространства. При этом территория «Кристалла» развивается как производственный кластер независимо от резидентов.

Пятый сценарий – это музеификация промышленной территории, что на сегодняшний день в мире достаточно популярно. Есть множество подходов к сохранению исторического индустриального наследия. Например, создание на основе, как правило, заброшенного производства, парка, который становится центром нового городского района и сохраняет в себе в качестве живописных руин историю промышленности страны.

Нужно отметить, что этим варианты развития промзон не исчерпываются. Есть множество подходов, работающих на благо всех участников: инвесторов, принося дополнительную прибыль; муниципальных властей, формируя новые рабочие места или снимая социальную напряженность; граждан, создавая комфортную среду с теми же местами труда и отдыха.