С помощью каких механизмов Московская область управляет проектами комплексного развития территорий (КРТ)?
Александра Кузьмина, главный архитектор Московской области. Мособлархитектура на Зодчестве 2023
Фотография: предоставлена Союзом архитекторов России
Александра Кузьмина,
главный архитектор Московской области:
В конце 2020 года был принят Федеральный закон №494-ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ. Закон ввел в кодекс понятие комплексного развития территорий (КРТ), а также новый механизм реализации инвестиционных проектов, который в том числе предполагает расселение ветхого, аварийного фонда. В этой связи мы внесли соответствующие изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования и разработали ряд нормативно-правовых актов, в том числе закон Московской области № 2/2021-ОЗ «О некоторых вопросах комплексного развития территорий муниципальных образований Московской области…» и постановление Правительства МО №29/3 «Об утверждении положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области», определяющее порядок реализации КРТ. Решение о КРТ в Московской области закрепляется за органами местного самоуправления, а правительство региона остается контролирующим органом. Также были разработаны стандарты качества жилищного строительства, свод правил, гарантирующих высокий уровень проектирования и строительства жилья в регионе.
В 2021 году был также создан Фонд содействия развитию КРТ Московской области, в 2022 году – проектный офис КРТ, в котором работает целая группа экспертов из разных ЦИОГВ, что позволяет обеспечить комплексный подход при разработке проектов.
Александра Кузьмина, главный архитектор Московской области, в золотым знаком Зодчества 2023, полученным Мособлархитектурой за проект, представленный на фестивале
Фотография: предоставлена Союзом архитекторов России
Сколько сейчас территорий с КРТ в Московской области?
На данный момент 85 проектов на разных стадиях, 11 договоров уже заключено. Почти треть – КРТ на ранее нежилых, пустующих и бывших промышленных территориях, ими прицельно занимается областной Фонд содействия комплексному развитию территорий.
При этом под комплексную жилую застройку мы отдаем только депрессивные, неработающие территории.
Круглый стол «Реновация и джентрификация», Зодчество 2023
Фотография: предоставлена Союзом архитекторов России
Мособлархитектура на Зодчестве 2023
Фотография: предоставлена Союзом архитекторов России
Где больше проектов КРТ, у МКАД или ближе к границам области?
Конечно, первый пояс у МКАД более привлекателен для инвесторов. Здесь расположен первый объект КРТ области, получивший разрешение на строительство, ставший победителем архитектурного конкурса «Лучший проект Подмосковья» в номинации «Жилая многоэтажная недвижимость» и получивший серебряный знак на фестивале «Зодчество» в 2022 году, – ЖК «Долина Яузы». Со вторым и третьим поясом сложнее, стоимость м2 меньше, рентабельность ниже, сложнее запустить аукцион.
Редкий, счастливый случай – в Наро-Фоминске. Люди долгие годы работали на возвращение памяти месту, реализовали концепцию редевелопмента исторической части территории бывшей шелкоткацкой фабрики с бережной интеграцией старинных построек в современное общественное пространство с многофункциональной средой и пешеходной зоной. Архитектурное бюро «ДНК аг» разработало интересный проект жилой застройки, ставший продолжением краснокирпичного фабричного ансамбля. Территория преобразовалась настолько, что мы тут сидели с архитекторами, обменивались смс-ками, я пишу: ребят, может, переедем в Наро-Фоминск? Мне отвечают, да, да, неплохо бы. Там есть все, не хватает только, пожалуй, филиала университета. Тогда можно было бы жить: молодым учиться, на склоне лет преподавать. Большая удача, когда осознанные люди, настоящие профессионалы, причем я говорю и о застройщике, и об архитекторах, начинают работать вместе над одной территорией.
Мособлархитектура на Зодчестве 2023
Фотография: предоставлена Союзом архитекторов России
«Город на острове», авторы концепции – ДНК аг, макет был главным экспонатом стенда Московской области на Зодчестве 2023. Мособлархитектура на Зодчестве 2023
Фотография: предоставлена Союзом архитекторов России
Как вы добиваетесь разнообразия застройки и, собственно, ее комплексности? Где берете ресурсы для развития?
Мы не работаем с земельным участком – мы всегда работаем с территорией.
В постановлении 29/3, которое я упоминала выше, мы зафиксировали требования к комфортной среде. Это дополнительные, сверх РНГП, обременения. Если бы их не было, каждый участок давал бы больше выхода «полезных», собственно продаваемых, площадей.
То есть это за счет застройщика?
Требования зависят от площади территории. Маленький участок, до 5 га, потеряет не более 2% –в основном на велопешеходные дорожки по его периметру. А для больших территорий, от 10 га и более, необходимо предусматривать целый комплекс мероприятий по созданию комфортной среды – до 20% площади участка может потребоваться на создание парков, скверов, бульваров, объектов культуры, досуга, торговли и развлечений. И эти требования – не просто обременение, а также факторы, повышающие привлекательность недвижимости – сознательный застройщик хорошо это понимает.
Мы стараемся резервировать возможности для развития комфортной среды на самом старте работы с мастер-планом. Конечно, бывают территории, расположенные рядом с лесом, или с водой, где можно обустроить парк, сквер или набережную вне отведенных границ, мы это тоже используем, создавая таким образом новые благоустроенные пространства, но это – скорее исключение из правил, такие участки встречаются достаточно редко.
Мы также стремимся к тому, чтобы общественные пространства были тематическими, связанными с историей места, чтобы память не вымывалась вместе с новой застройкой: в отличие от московской, реновация Московской области происходит за счет внебюджетных источников, прирост населения в локациях – достаточно существенный.
Если я спрошу вас, чем отличается реновация Московской области от реновации в других регионах и в Москве, – как бы вы это сформулировали?
Мы отличаемся тем, что у нас проект прежде, чем выйти в стройку, проходит несколько этапов градостроительного анализа и градостроительной проработки. Первое – мы не идем по пути уплотняющей точечной застройки. Даже если места мало. Пример – микрорайон Двадцать в Мытищах: вы видите маленький участок, казалось бы, он заполнен жилыми домами – на самом деле это не так, за границами территории мы находим возможности расширения социальной инфраструктуры, делаем пристройки к школам и так далее.
Второе – мы в Московской области ввели понятие мастер-плана. Этот документ представляет собой детально проработанную архитектурно-градостроительную концепцию, которая на этапе до подписания договора о КРТ закрепляет все основные параметры будущей застройки, начиная от технико-экономических показателей и заканчивая планом дальнейшего использования территории.
Большинство регионов работают через документацию по планировке территории, – но это уже следующий этап после мастер-плана, который мы разрабатываем на старте. Мы сделали мастер-планы обязательными на законодательном уровне, и некоторые регионы уже последовали нашему примеру.
Мастер-план, положенный в основу работы над проектом, с одной стороны, гарантирует качество жизни для жителей при реализации новой комплексной застройки, с другой – минимизирует риски застройщиков и региона, потому что дает возможность оценить затраты на ранней стадии.
Мособлархитектура на Зодчестве 2023
Фотография: предоставлена Союзом архитекторов России
Мособлархитектура на Зодчестве 2023
Фотография: предоставлена Союзом архитекторов России
Спрошу для справки – мастер-план в Московской области закреплен законодательно? Каким образом, где, кто занимается его разработкой?
В законе «О Генеральном плане развития Московской области». Мы прописали такой механизм реализации, как комплексное развитие территорий, исходя из федеральных расценок оценили его как определенный процент от проекта планировки и межевания – и закрепили полномочия по сопровождению его разработки за Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области.
У нас есть прекрасные подведомственные институты: Мособлгеотрест, он занимается сбором данных, и Институт градостроительства Московской области. Там работают настоящие профессионалы, и благодаря их компетенциям у нас есть возможность совместно давать первичную оценку территории – как правило именно они работают над мастер-планами. Но если муниципалитет примет решение привлечь другого проектировщика, мы будем сопровождать его работу точно так же. Легко работать, когда правила одинаковы для всех.
Насущный для нашей аудитории вопрос – как архитекторы попадают в программу КРТ? Кто выбирает авторов: ваше ведомство, заказчик, или заказчик, скажем, с вами советуется?
Довольно странный вопрос!
Когда мы говорим о решении, которое принимает заказчик в отношении архитектора, с которым он будет работать, – я могу признаться, что у меня нет никакого механизма влияния. Рынок есть рынок. С этической точки зрения я не имею права никого рекомендовать, – не только по закону, но еще и морального права не имею, поскольку это было бы недобросовестной конкуренцией, – но, к сожалению, иногда такие, я бы не сказала «архитекторы», а проектировщики выигрывают некоторые конкурсы, и потом приходится очень много работать над проектами, и через рекомендации экспертов нашей Рабочей группы Архкомиссии и сотрудников Комитета по архитектуре и градостроительству доводить работу, простите за такие слова, бракоделов, до наших стандартов. Мы всем стараемся помочь и никогда ни для кого не делаем исключений, ни для хорошего автора, ни для плохого.
К сожалению, слабых архитекторов стало очень много. С прискорбием это констатирую, думаю, проблема лежит глубоко, где-то она связана с исчезновением специалитета и перехода на академическую мобильность, которая дает нам замечательных техников-архитекторов, а потом, на выходе из магистратуры, по большей части недо-ученых. К счастью, есть хорошие проектные бюро с большими традициями, где повышение уровня квалификации происходит за счет взаимного обмена, по сути – наставничества. Очень многое, конечно, очень многое зависит от личности.
Наши нормы были написаны так, как они написаны, – из-за того, что среднестатистическое качество проектирования у нас очень низкое. Лозунг наших стандартов: «лучше можно, хуже – нет». Мы текстом описали минимальный набор качественных требований.
Конечно, процесс инертен. Планируем мы сейчас, результаты сможем оценить, как говорится в названии «Зодчества», – завтра. Или даже послезавтра. Сейчас мы выдвигаем гипотезу, что наши меры и наши нормативы будут достаточны для того, чтобы добиться необходимого качества застройки от любого качества проектировщика.
