ДЕВЕЛОПМЕНТ И КАЧЕСТВО АРХИТЕКТУРЫ
Финансовые цели сегодняшних российских девелоперов практически всегда превышают реальные градостроительные возможности. Девелоперы часто хотят выжать максимум прибыли из здания, притом, что они часто лишены минимальной гражданской позиции, то есть адекватного отношения к окружающей здание среде. Девелоперам не повредит самоограничение, связанное с пониманием того, что излишний объем здания неправилен, например, с градостроительной точки зрения.
Отношение к окружающей среде их иностранных коллег выражается, например, в том, что в бюджет почти всех зарубежных бизнес-центров жестко включена следующая статья расходов: от 2,5 до 5% тратится на некий знаковый предмет искусства, который должен формировать городское пространство на подступах к главному входу в здание.
В советское время существовала похожая практика: в смете выделялось 5% на искусство, эти деньги автоматически передавались в комбинат декоративного изобразительного искусства, который лепил фрески, мозаики или чеканки чудовищного вида и размера. Сейчас это практически полностью отсутствует: нет инициативы ни со стороны застройщиков, ни со стороны городских властей.
Скорее наоборот: если какой-нибудь девелопер и хотел бы сделать нечто подобное — например, поставить перед зданием скульптуру, постамент или другое произведение искусства — осознание ужасных препятствий, через которые ему придется пройти в процессе согласования, сводит на нет любую активность в этом направлении.
Так что сегодня главный двигатель рынка — это погоня за прибылью любой ценой, желание «выжать» максимум из участка. Одна из причин такого поведения девелоперов: отсутствие длинных денег, короткие бизнес-циклы и, как следствие, погоня за быстрыми доходами. Все это приводит к значительной перегрузке рынка.
Аппетиты девелоперов могли бы быть ограничены системой государственного регулирования, но она оказывается достаточно личностной, обладающей крайне невнятными принципами функционирования. Поэтому, чем большими административными, финансовыми и прочими ресурсами сейчас обладает девелопер, тем более безнаказанно он себя ведет. Однако в последнее время намечается тенденция к тому, чтобы город все-таки находил в себе силы начинать выдвигать девелоперам требования о снижении нормы доходности и о необходимости уделять большее внимание качеству архитектуры и соответствию градостроительной среде.
Пример корректного отношения к городскому окружению — это здание «Дукат III» компании Hines (ул. Гашека, д. 6). К чести девелопера надо сказать, что вокруг здания там оставлен достаточно большой свободный участок, потрачено достаточно много средств на элементы благоустройства, на различные фактуры, носящие декоративный характер. Все это говорит о внимании к окружающей среде, и главное, к людям, которые видят это здание. Российским девелоперам, к сожалению, не приходит в голову тратить бюджет на такие цели.
Попытки действовать в позитивном направлении часто наталкиваются на непреодолимые сложности. Когда наша компания проектировала бизнес-парк «Крылатские Холмы», был приглашен американский ландшафтный архитектор. Однако попытка повысить качество ландшафта натолкнулась на очень быстрый рост цен на строительство и оборудование — и бюджет проекта был исчерпан. На чем в таком случае экономит девелопер? Экономия происходит именно на элементах благоустройства, на его качестве и на качестве архитектуры в целом.
Проблема качества архитектуры будет решаться, когда на московском рынке появится достаточное количество западных инвестиций. Имея длинные и дешевые деньги, девелопер уже не будет экономить на всем, в том числе на архитекторах, заменять материалы на более дешевые, бороться с подрядчиком за каждую тысячу долларов. Как только начнут дешеветь деньги, качество станет повышаться. Это процесс абсолютно естественный, и важно, что он уже происходит.
Перспектива прихода иностранных капиталовложений во многом зависит от глобальной политики и стабильности; для этого необходимо не разрушать, а наоборот, усиливать отношения с основными инвестиционными фондами вне зависимости от того, российские ли это инвестиции или западные.
Помимо девелоперского сообщества, другим регулятором качества архитектуры является профессиональное архитектурное сообщество: то есть непосредственно специалисты-проектировщики и эксперты-архитекторы, которые тем или иным образом контролируют предлагаемые архитектурные решения.
В этой среде наблюдаются две противоположные тенденции. Негативная тенденция подтверждается предложением и одобрением малоинтересных низкокачественных проектов и давлением на тех архитекторов, которые предлагают современные здания. С другой стороны, позитивное влияние оказывает профессиональная среда: основными потребителями офисных зданий являются крупные компании и корпорации, и рынок, в общем, формируется в конечном итоге западными экспертами.
Поэтому крупные девелоперы начинают приглашать звезд мировой архитектуры. Девелопер рассуждает так: «Мне нужно имя, под которое банки будут меня финансировать, и желательно, чтобы это имя было наиболее известным. Все знают, что если я найму Фостера, то у меня не будет никаких проблем с кредитам в западных банках…» Если же девелопер приглашает русского архитектора, который недостаточно известен, недостаточно профессионален, то капитализация его проекта будет меньше. Кроме того, многие девелоперы разочарованы непрофессионализмом, слабым менеджментом, низким уровнем сервиса российских архитектурных компаний.
С другой стороны, девелопер понимает, что Фостеру он заплатит в десять раз больше, но при этом все равно надо будет искать какой-то архитектурный компромисс, а значит, и русского партнера-архитектора для того, чтобы можно было довести процесс согласования проекта до конца. Поскольку, каким бы опытным ни был Фостер и каким бы гениальным не казался, тем не менее, строить в Москве или в России его английские сотрудники в одиночку не смогут. И тогда девелопер нанимает русских архитекторов. Но, как правило, эти русские — наши бывшие соотечественники, они давно выпали из отечественного гнезда, и им достаточно сложно понять сегодняшнюю российскую ситуацию: то, что можно было строить в Москве еще пять лет назад, сегодня даже невозможно представить.
Работа западных архитекторов выливается иногда в попытки адаптировать готовые зарубежные проекты: использовать повторные решения, а, иногда, и неликвиды. Это возможно, если уже апробированные и выстраданные типовые решения касаются планировок и внутреннего пространства. Но когда дублирование переносится на архитектуру здания, это становится совершенно неприемлемо. Можно сказать, что этому процессу город активно сопротивляется.
РЕКОНСТРУКЦИЯ И MIXED USE
Сегодня рынок офисной недвижимости, а вслед за ним и обслуживающая его архитектура, развиваются в нескольких генеральных направлениях.
В последнее время появились достаточно интересные примеры адаптации старых фабричных зданий под офисные центры. Это не случайность, и очень хотелось бы надеяться, что это будет устойчивая тенденция. Но подобная практика сталкивается с несколькими проблемами. Одна из них — общий низкий уровень строительства в России в начале 20-го века, и, соответственно, повышенные трудности, связанные с последующей реконструкцией зданий этого периода.
Другая, главная, проблема — отношение властей города к реконструкции. Как-то наша компания пыталась отстоять в высоких городских инстанциях проект довольно тонкой реконструкции одного интересного с архитектурной точки зрения завода, к тому же находящегося в очень хорошем месте, но весьма уважаемый муниципальный чиновник настаивал на том, чтобы «эту рухлядь» снести и построить на ее месте «спальное жилье». Такова часто позиция города: девелопер и архитектор стараются сохранять облик города, а городским властям, в конечном счете, это безразлично.
У нас нет такой политической или иной движущей силы, которая бы влияла на отношение властей к застройке города. Торжествует максималистский подход: взять завод, снести, мгновенно застроить площадь панельными домами и немедленно все продать. Мы сталкиваемся здесь с таким социальным явлением, как неготовность общества к позитивному влиянию на политику власти, на градостроительную и архитектурную политику, что в конечном итоге неизбежно сказывается и на работе архитектора.
Другое любопытное направление работы сегодняшних московских девелоперов — это комплексы смешанного назначения. Они могут занимать огромную площадь порядка десяти гектар — число парковочных мест измеряется здесь тысячами, общая площадь — сотнями квадратных метров, офисная площадь — десятками. Несколько таких крупных проектов одновременно начинают развиваться в разных районах Москвы.
Конечно, такие проекты не могут быть реализованы в центральной части города. А на выездных или рокадных магистралях, на крупных магистралях типа третьего или четвертого кольца, такие «микст юзы» вполне уместны, особенно в районах транспортных узлов: в местах пересечения магистралей, при наличии станций метрополитена и/или железной дороги. Проблема в том, что таких площадок в Москве практически нет. Возможности для реализации этого формата даст полная реконструкция таких объектов, как, например, территория заводов ЗИЛ или «Москвич» — эти колоссальные площади со временем, безусловно, будут реконструированы в центры смешанного назначения.
БИЗНЕС-ПАРК
Примеры интересного опыта в последнее время дает работа с форматом бизнес-парка. Этот формат позволит решать серьезную проблему рынка — расширение компаний. В последнее время рост арендаторов ощутим: если раньше для департамента интерьеров нашей компании средний размер заказа составлял порядка 400 кв. м, (затем он вырос до 2-3 тыс. кв. м), то сейчас мы выполняем интерьерные работы на площади в 8-15 тыс. кв. м (то есть по 10 тыс. кв. м в среднем на одного клиента).
Менеджеры компаний-арендаторов стали очень хорошо понимать слово extension , и задача стратегического планирования офисного пространства ставится во многих компаниях.
Очевидно, что никакой офисный центр в центре города не позволяет иметь возможности существенно расширять арендуемые площади. Более того, из-за роста арендной платы многие компании, арендующие площади в центре, вынуждены сдерживать свой рост — даже при наличии объективной производственной необходимости. Вообще, расширение компании — это очень сложная интеллектуальная работа для брокеров. Формат же бизнес-парка позволяет арендатору чувствовать себя гораздо свободнее: он может либо купить, либо арендовать корпус в бизнес-парке, предполагая, что часть площади, в которой у него нет текущей необходимости, он сдаст в субаренду на 3-5 лет какому-либо своему партнеру или стороннему клиенту. А по истечении этого срока, когда компания-арендатор начнет расширение, она сможет воспользоваться всем корпусом целиком.
Также арендатор имеет возможность рассчитывать на соседнее здание в бизнес-парке. Важным преимуществом здесь является то, что второе здание, которое со временем можно будет взять в аренду для расширения, будет точно такого же качества, у обоих зданий будет одинаковый уровень инфраструктуры.
Кроме того, формат бизнес-парка, при определенной организации самого комплекса, может предполагать достройку зданий под нужды арендаторов. Понятно, что такие решения в центре города совершенно исключены.
Бизнес-парк как технологически новое явление и для Москвы, и для России имеет очень интересные перспективы еще и потому, что априори цена аренды в бизнес-парках всегда ниже. Пускай сегодня аренда в таких комплексах относительно высока, но это временное явление: размещение на периферии или за пределами города, относительная простота самих зданий, применение типовых проектов, отсутствие необходимости в дорогостоящих фасадах, преимущественное использование наземных парковок вместо дорогих подземных — соответственно более низкая себестоимость строительства и меньшие затраты девелопера на подключение коммуникаций по сравнению с затратами в центре города, где помимо подключения приходится часто перекладывать старые сети, — все это сыграет на понижение цены аренды в бизнес-парках.
Сейчас существует острый дефицит на здания, где можно арендовать 10-15 тыс. кв. м и при этом иметь возможность расширения. Именно поэтому цена аренды в периферийных бизнес-парках в настоящее время, как правило, не существенно отличается от цены аренды в центре. Но при насыщении рынка стоимость аренды в бизнес-парках должна быть в среднем в два раза ниже, чем стоимость аренды в центре города при сравнимом качестве зданий.
Стоимость аренды в бизнес-парках может быть ниже еще и потому, что долгосрочные договоры аренды заключаются в расчете на последующее расширение. Такие длительные контракты выгодны и девелоперу, так как под них он может получить кредит и на кредитные деньги развивать проект дальше. То есть здесь наблюдается совокупность причин, которые повышают экономическую привлекательность такого формата для всех участников, для всех сторон.
Однако, существует точка зрения, что высокий уровень затрат на подключение коммуникаций на ранее не освоенной площадке на периферии или за городом делает такой проект невыгодным. Это неверно. Необходимо сравнивать не только стоимость подключения коммуникаций (которая, как было сказано, в центре города тоже может быть довольно высокой из-за необходимости переноса старых трасс), но и совокупные затраты на проект, в первую очередь, стоимость земли.
Стоимость земли — это сейчас главная составляющая затрат на реализацию девелоперского проекта. Если в центре города негласная цена на землю составляет сейчас 30 млн долл. за гектар (хотя в конкретных случаях она может быть и в два раза выше), то земля на участке вне центра, подходящем для строительства бизнес-парка, не может стоить больше 5-6 млн долл. за гектар. Таким образом относительно низкая стоимость земли компенсирует возможные повышенные затраты на подключение коммуникаций или на строительство каких-то необходимых специализированных установок — по очистке воды, насосных станций или собственных электрогенерирующих мощностей.
Безусловно, наличие бизнес-парков требует достаточно развитой и сложной дорожной инфраструктуры, но реализация таких проектов со своей стороны будет стимулировать строительство дорог в ближайшем Подмосковье.
Помимо прочего, земельные ресурсы для строительства зданий большой площади (100 тыс. кв. м и более) в центре Москвы уже практически исчерпаны. Последние крупные площадки были использованы или куплены и многократно перепроданы.
Считается, что бизнес-парк — это, скорее, удел бэк-офиса. Это тоже заблуждение. Нам известны компании, в том числе очень крупные, которые хотели бы иметь 120-140 тыс. кв. м недорогих офисных площадей в таких комплексах и размещать в них всю свою деятельность, соединив сотрудников, рассредоточенных по всей Москве, и обеспечив им все необходимые условия для работы, в том числе возможности отдыха и спорта.
Как правило, 120 тыс. кв. м в бизнес парке займут приблизительно 8-10 зданий (максимум — 12), каждое площадью 15-12 тыс. кв. метров. Размер участка под такой комплекс— минимум 10-12 га. Понятно, что в городе таких площадок нет. Здание в 120 тыс. кв. м, расположенное в городе — это гигантское сооружение, потому что оно требует парковку почти в 4 000 машиномест. В центре им может быть только высотное сооружение, которое, в любом случае, рождает колоссальную нагрузку на центральный транспорт и служит причиной прочих проблем.
Формат бизнес-парка максимально универсален, в нем возможна практически любая, в том числе и нестандартная деятельность: от отверточной сборки, высокотехнологических научных разработок, до создания научного центра и т.п. Бизнес-парк с его периферийным или загородным расположением становится удобен и в связи с повышением загруженности городских магистралей — с одной стороны, и ростом автомобилизации населения — с другой. Бизнес-парки обычно имеют собственную систему транспорта, которая доставляет сотрудников до станций метрополитена. Важным позитивным фактором является и ощущение психологического комфорта работников, находящихся в обширном и озелененном пространстве, которое предлагают бизнес-парки. Психологический комфорт руководителей компаний, арендующих бизнес-парки, обеспечивается, в том числе, уверенностью, что сотрудники не будут иметь возможности тратить рабочее время на прогулки по центральным магазинам.
ПРОБЛЕМА ЗЕМЛИ
Где же строить бизнес-парки и офисы вообще? Дело в том, что проблема свободной земли в Москве действительно существует. Когда едешь по городу, то на первый взгляд кажется, что в городе много свободных участков. Но после проверки оказывается, что под половиной из них абсолютно бездумно проложены коммуникации и их освоение обойдется очень дорого. Либо эта земля относится к природному комплексу, и правильно было бы его сохранять. При этом в Москве достаточно много площадок, пригодных для девелопмента, которые кому-то уже принадлежат, но их владельцы не в состоянии справиться с девелопментом, либо спекулятивно выжидают, когда эту землю лучше продать. Поэтому, несмотря на выраженный дефицит земли, площадки для застройки, в целом, имеются.
Необходимо учитывать также и колоссальный резерв земли. Это, во-первых, земли МПС: железнодорожные отводы, которые, безусловно, можно использовать, но при определенном желании московского правительства находить общий язык с федеральными структурами власти. Другой резерв, тоже колоссальный — это линии воздушных электропередач. Сейчас существуют технологии, довольно дорогостоящие, с помощью которых их можно убирать под землю. Однако для такой работы необходима соответствующая государственная программа.
Экономическая ситуация сегодня такова, что для столь дорогих и высокотехнологичных проектов отрасль пока не готова. Однако когда-нибудь рынок обязательно простимулирует высвобождение этих резервов.
Другой источник резерва стройплощадок — снос старых зданий или недостаточно выгодных объектов коммерческой недвижимости. Такое происходит на всех рынках. Однажды в 1990 г. в Чикаго я наблюдал, как практически в центре города сносили вполне приличное с виду тридцатипятиэтажное здание. Такая практика считается абсолютно нормальной, ее определяет экономика девелоперского бизнеса: снести старое, пусть еще пригодное и функциональное здание, и построить новое — иногда оказывается выгоднее, чем эксплуатировать старое.
Известен один невероятно дорогой девелоперский проект в Лондоне, когда предполагается сдвинуть на шесть метров линию метрополитена, перестроить станцию, снести качественное офисное здание площадью около 35 тыс. кв. м., которое дает доход, и на этом месте построить жилье класса luxury с очень высокой ценой продажи. Этот проект вполне реален, потому что по соседству недавно был построен жилой дом, где квартиры были проданы по таким же высоким ценам. Эта история иллюстрирует следующий принцип: девелоперу важны не сумма затрат на проект, а экономический эффект от него. Поэтому когда-нибудь и у нас начнут сносить старые девятиэтажные панельные жилые дома, и не только их, а на их месте строить современные здания.
ВЫСОТКИ
В связи с описанной выше ситуацией надо сказать, что у высотного строительства в Москве как у способа решить проблемы свободных участков есть хорошие перспективы.
Некоторое время назад власти города при поддержке городской общественности выразили свою точку зрения: в центре Москвы высотное строительство не приветствуется, локализация высоток будет осуществляться в районе «Москва-Сити», а остальное высотное строительство переместится на рубеж Четвертого транспортного кольца. Сама концепция делового центра с высотками, где возникает концентрация капиталов, интеллектуальных и прочих ресурсов — неплохая идея. Атмосфера такого «Манхэттена» удивительна невероятным сосредоточением человеческой энергии. Собственно говоря, архитектура самого Манхэттена и выражает эту концентрацию человеческой энергии. Поэтому мне лично нравится концепция локализации высотного строительства в «Сити».
Однако у проекта есть проблемы: проблемы генерального планирования проекта, проблемы инфраструктурные, проблемы транспортные, проблема парковок… Эти проблемы должен решить город, это не вопрос компетенции конечного девелопера. Попытка проанализировать эти проблемы говорит о том, что программа строительства комплекса «Москва-Сити» — во многом политическое решение, не вполне обоснованное экономически. Высотное здание можно строить по градостроительным причинам: поскольку никакое другое решение там не возможно. Но когда стоит задача «просто» построить определенное число высоток, это не может вызывать положительного отношения, потому что в таком случае в проекте кроется его потенциальная несостоятельность, за которой стоит алогичность действий, что может привести к финансовому краху проекта в будущем.
РАЗВИТИЕ АРИХТЕКТУРЫ ОФИСОВ И ЕЕ ТЕНДЕНЦИИ
Итак, сейчас мы наблюдаем, что московский рынок офисной недвижимости вошел в принципиально новую фазу — фазу высотного строительства. А ведь еще несколько лет назад, в начале 90-х годов, архитектура офисных проектов отличалась засильем советских образов и идей (надо сказать, что это время в полной мере еще не закончилось). Тогда у российских архитекторов и конструкторов еще не было реального опыта, сама модель работы с офисными зданиями еще не стала достаточно привычной, поэтому многое из того, что тогда проектировалось без иностранных специалистов, выглядело очень по-советски. Напряженная работа приводила к результату достаточно низкого уровня.
Объекты, в которых принимали участие иностранные архитекторы, были неплохи. Например, неплохими были практически все здания, построенные компанией ENKA. ENKA была первым крупномасштабным девелопером, который в советское время начал активно строить в Москве, но благодаря в некотором смысле постсоветскому происхождению компании, качество их продукта было неидеальным. По мере возрастания опыта российских девелоперов, а также расширения круга девелоперов иностранных, стандартный набор знаний, необходимый для проектирования офисных центров, стал использоваться российскими архитекторами и постепенно воплощаться в жизнь.
В работе архитектора раньше было принято бороться за какую-то простую составляющую: например, за грамотную расстановку колонн, или за декор… Сейчас же мы пришли к необходимости внедрения новых технологий фасада, реализации идеологии энергосбережения. В итоге московская архитектура находится на достаточно серьезном уровне, профессионалы отслеживают новинки, обсуждаются все новые идеи.
В частности, вопросы энергосбережения — сейчас достаточно популярная у архитекторов тема. Миф о дешевой энергии скоро растает как дым, и энергия в России будет стоить не многим меньше, чем в Европе. Время популизма рано или поздно пройдет, поэтому отношение к энергоэффективности в России вряд ли будет отличаться от отношения к этому вопросу в других странах.
Внедрение энергосберегающих технологий — это не дело ближайшего будущего и пока не вопрос массового применения. Первые опыты в России будут происходить достаточно скоро, вполне можно говорить о 5-6-летнем горизонте. Думаю, затем сыграет роль русский максимализм: энергосберегающие технологии поначалу почти не будут востребованы, но в какой-то момент возникнет перелом и девелоперы захотят в очередной раз доказать себе и миру, что наш рынок не плетется в арьергарде. Мотивация использования новых технологий сначала будет, безусловно, субъективной, но по мере роста эксплутационных расходов, эти идеи найдут все большее применение.
В настоящее время одно из таких передовых направлений заключается в том, что за счет применения специальных высокотехнологичных элементов фасада здание само генерирует часть необходимой электроэнергии из рассеянного солнечного света (до 45% всей потребляемой в здании энергии — это колоссальная экономия). Но это дело будущего: при строительстве офисных зданий Россия отстает во внедрении передовых технологий на 6-7 лет, общее же отставание архитектурной отрасли гораздо более значительное — это касается и архитектурных, и технических решений.
ТЕНДЕНЦИИ ПЛАНИРОВОЧНЫХ И ТЕХНИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ
В Европе существуют ограничения (в Германии и Англии они приблизительно одинаковые), связанные с планировкой офисного пространства: расстояние от линии фасада до самого глубокого рабочего места, расположенного внутри здания, не может быть, например, больше 7,5 м. То есть оптимальная ширина здания составляет 21 м (в некоторых случаях 24 м). В США таких ограничений нет, поэтому принципиальное отличие американских зданий от европейских в том, что они широкие: до 38-40 м глубиной от фасада до фасада.
Для требований американских компаний характерно, чтобы их корпоративные стандарты распространялись на все детали офиса: на тип ковра, на цветовую гамму пространства, на определенные пространственные решения и т.д. Эти стандарты диктуют жесткое требование к базовому пространственному модулю, размер которого составляет 1,5 м. Отсюда вытекает, что минимальное рабочее место, ограниченное стенами или перегородками, должно быть не менее 3 м шириной. Европейский стандарт рабочего места меньше — от составляет 2,7 м, соответственно размер модуля — 1,35 м.
Размер пространственного модуля напрямую связан с важным для архитектора и девелопера показателем, от которого зависит и проектирование здание и многие его будущие характеристики — с шагом колонн. Европейский (в основном, немецкий) пролет между колоннами составляет 8 100 мм (шесть модулей по 1,35 м). Этот размер пролета — очень эффективный шаг, который предпочитает множество девелоперов, он достаточно удобен для формирования грамотной парковки под зданием.
Однако при использовании европейского модуля возникает проблема: построенный на базе такого модуля офис не соответствует корпоративным стандартам американских компаний. Если арендатор — небольшая юридическая фирма, то для них разница между трехметровым модулем и модулем в 2,7 м не существенна, но для корпораций уровня Microsoft это имеет большое значение.
Решение относительно размера модуля должно быть принято девелопером при помощи архитектора на самой ранней стадии проектирования. Это решение напрямую увязано с маркетинговой концепцией здания, и от него во многом зависит будущая судьба проекта. Но для сегодняшней фазы ранка характерно и то, что вследствие дефицита площадей крупные компании вынуждены отступать от своих корпоративных стандартов.
Попробуем обратиться к деталям. Допустим, если в здании применяется сетка колонн 9 на 9 м (или 9 на 12), т.е. сетки, кратные «американскому» модулю в 1,5 м — это можно использовать как некое преимущество проекта, как показатель его более высокого качества. Но при шаге колонн 9 на 9 м девелопер получает не очень эффективную парковку. Это широкая парковка, и она комфортна для клиента, поскольку нет риска повредить соседнюю машину или испачкаться об нее. Однако при использовании европейского модуля в 1,35 м и при шаге колонн в «восемь сто» парковка может быть организована более эффективно: на одну и ту же площадь может быть помещено больше машин. Это выгодно, так как девелопер с той же площади получает больший поток парковочных платежей, и большее количество парковочных мест (и, соответственно, более высокий парковочный коэффициент) является конкурентным преимуществом здания.
Девелоперы активно используют и европейский, и американский модули, и если смотреть на развитие архитектурных решений, то можно сказать, что в Москве существует дрейф в сторону большего модуля и большего шага колонн.
Есть некоторая тенденция и в использовании систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. В начале 90-х для Москвы было характерно применение так называемой «четырехтрубной системы ”фанкойл”» (в частности, принятая классификация офисных зданий требует использование такой системы для бизнес-центра класса А).
Эта технология особенно удобна для Москвы, так как решает две неприятные проблемы, связанные с особенностью функционирования городских сетей и местным климатом: отключение сетей на профилактику и межсезонье, когда погода уже холодная, а городское отопление еще не включено. Поэтому здание класса А характеризуется с инженерной точки зрения именно тем, что в нем предусмотрены системы, которые позволяют эти пограничные периоды проходить с наименьшими неудобствами для клиента.
В последнее время стала активно применяться американская система VRV (в США с ней работают 95% зданий), которая исключает использование радиаторов отопления как таковых: и охлаждение, и отопление, и вентиляция помещений осуществляется за счет подачи воздуха требуемой температуры. Эта система более энергосберегающая: в случае необходимости (например, неполной загрузки здания в выходной день) она позволяет обслуживать минимальное помещение площадью в 100 кв. м, в то время как «фанкойл» вынужден обслуживать гораздо большие площади. Эксплуатация систем VRV дешевле на 25%, чем эксплуатация «фанкойла», но инсталляционная стоимость почти в два раза выше.
Использование этой системы позиционируется девелоперами как преимущество, однако у нее есть недостатки. Один из них связан со следующим: нормативная скорость подачи воздуха VRV выше российского норматива вдвое, и работу системы «слышно»: то есть в здании всегда существует некий звуковой фон, и этот фон не всем и не всегда приятен… Инсталлируя VRV в России, приходится понижать скорости подачи воздуха путем увеличения сечения вентиляционных каналов, но такие решения не удешевляют строительство.
Я не уверен, что система VRV идеальна для российского климата, но ее использование — действительно сильный маркетинговый ход, поскольку позволяет максимально приблизить здание к уровню американских корпоративных стандартов. Подтверждает это недавний успешный пример бизнес-парка «Крылатские Холмы», который полностью выполнен по американским стандартам — здание было быстро сдано и получило премию Commercial Real Estate Award как лучший бизнес-центр 2006 г.
Эволюция затронула и высоту этажа. К удивлению многих участников рынка, сейчас считается нормальной высота этажа от перекрытия до перекрытия в 3,9 м, тогда как еще совсем недавно нормальной считалась высота в 3,6 м. Увеличение высоты вызвано, с одной стороны, требованиями клиентов, а также требованиями пожарной безопасности и применением вышеописанных технологий, с другой стороны — необходимостью решать вопрос пересечения магистралей вентиляционной системы и системы дымоудаления.
На планировочные решения активно влияет процесс, о котором мы говорили ранее — это рост компаний, причем, по моему мнению, основная компонента этого увеличения — рост маленьких компаний. Если рассмотреть историю нашего офиса, то у ABD Architects в 1994 г. было 200 кв. м, после 1994 г. мы арендовали 350 кв. м, а сейчас у нас 1000 кв. м и нам не хватает где-то метров 400: хотелось бы иметь библиотеку и больше каких-то специальных пространств. Стандарты рынка меняются, становится меньше владельцев компаний, которые не заботятся об условиях труда сотрудников, пытаясь поместить людей в тесные офисы. Сейчас цивилизованная часть рынка ориентируется на показатель в 12 кв. м общей офисной площади на одного сотрудника при минимальном разрешенном санитарными нормами значении в 6 кв. м на рабочее место.
На самом деле просторный и удобный офис становится значительным преимуществом во многих сферах бизнеса. Например, это очень важно для юридических компаний, с учетом того, что они испытывают колоссальный дефицит квалифицированных кадров. Высококвалифицированный сотрудник уже обращает внимание не только на размер оплаты труда, не только на соцпакет, но и на удобство расположение офиса, на его транспортную доступность и на комфортность пребывания в нем. Думаю, что для такого архитектурного бюро как наше норматив в 18 или 20 кв. м. общей площади на сотрудника был бы подходящим показателем. Будущее качественного сегмента рынка — за просторными офисами.
Другой важный норматив — коэффициент эффективности площади (соотношение арендной площади к общей площади офисного здания) — также имеет тенденцию к росту. В лучших послеперестроечных проектах его величина не превышала 70%. Международная практика требует, чтобы он составлял более 80%. Но здесь надо учитывать высокую долю высотного строительства за рубежом: чем выше здание, тем меньше эффективность — в высотном здании применяются дополнительные лифтовые шахты и прочее. При высотном строительстве увеличивается коэффициент эффективности земельного участка (небольшой участок дает колоссальный выход площадей), но при этом строительная стоимость растет, а показатель эффективности площадей падает.
Сегодня, на мой взгляд, для качественного офиса этот коэффициент не должен быть ниже 85%. Точнее, он должен быть в пределах 85–90%, поскольку достигнуть больше 90% в центре города невозможно, а 85% сложно достигнуть в высоком здании. В некоторых проектах нам удалось добиться уровня показателя эффективности площадей в 92%. Надо сказать, что наследие советских времен еще продолжает сказываться — невнимательность архитекторов к этому показателю сохранялась до недавнего времени, и только в последние годы рынок всерьез озаботился тем, что коэффициент эффективности площадей должен быть достаточно высоким.
Сегодня российские архитекторы накопили необходимый опыт для проектирования современных и качественных офисных зданий. Пример тому — удачные московские проекты последних лет. Но в полной мере таланты и навыки архитекторов не вполне востребованы девелоперским сообществом, менталитет которого, на мой взгляд, в основной массе отстает от развития современных тенденций офисного строительства и, соответственно, в некотором смысле тормозит развитие отрасли в целом. Российские архитекторы вполне готовы порадовать и приятно удивить город, и мы все еще сможем убедиться, что это не пустые слова.
