Между жильем и отелем

Первым на животрепещущую тему высказался главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, который в оценке явления под названием «апартаменты» был довольно категоричен. «Фактически этим словом сегодня называется незаконное жилое строительство. Под видом создания временного жилья в городе возводятся крупные комплексы, которые никак не обеспечиваются инфраструктурой, что рано или поздно неизбежно приводит к социальному напряжению, – уверен Кузнецов. – В каком-нибудь Дубаи апартаменты действительно используются несколько недель в году, и приезжающим в них семьям не нужно ничего, кроме пляжа, но в Москве это не более чем фикция. Здесь люди селятся в апартаменты, как минимум, на несколько лет, и в этом смысле такое жилье ничем не отличается от обычных квартир, только детскими садами, поликлиниками и прачечными оно не обеспечено. А строить апартаменты дешевле и проще, так как нормативной базы, регулирующей этот вид недвижимости, сегодня фактически нет, и инвесторы охотно этим пользуются. Поэтому пока я склонен видеть в апартаментах одни минусы – для города они все чаще становятся источником социальных перегибов и напряжений». 

От лица тех самых инвесторов, которые сегодня предпочитают строить апартаменты, высказался Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. «Сегодня проектирование апартаментов в России – это искусство создания того, на что нет нормативов», – подтвердил он. И признал: отсутствие нормативов зачастую действительно облегчает создание и реализацию проекта, поскольку не нужно думать ни о пресловутой инсоляции, ни о соблюдении крайне неудобных правил перепланировки.  При этом Алексей Белоусов напомнил о том, что не существует лимита продолжительности проживания в апартаментах и что в них может быть оформлена временная регистрация, что автоматически снимает вопрос «быть или не быть».  

Архитектор Павел Андреев считает, что нынешний подъем апартаментов связан в том числе и с «постлужковским» курсом градостроительной политики. «Когда было принято решение о том, что в центре столицы должно строиться меньше жилья и больше гостиниц, инвесторам ничего не оставалось, кроме как уйти в сегмент апартаментов. Проекты были переименованы и, так сказать, отредактированы, пояснительные записки переписаны… Этот процесс, кстати, продолжается». Архитектор согласен с тем, что перенасыщение рынка апартаментами таит в себе потенциальную социальную угрозу. «Теоретически собственник нежилого помещения может в судебном порядке зарегистрировать право собственности, прописаться и постфактум потребовать от городских властей обеспеченность всеми социальными благами». 

С коллегой не согласился архитектор Борис Левянт, который считает, что «целевая аудитория» апартаментов – это люди, ищущие возможность вложить средства и получить максимально недорогое жилье в хорошем районе Москвы, и социальная инфраструктура зачастую их не волнует. Глава ABD architects призвал собравшихся вообще не сравнивать апартаменты с традиционным жильем – по его мнению, это принципиально иной продукт, который помогает Москве развить рынок арендного жилья. «Я убежден в том, что правильнее строить доходные дома, которые будут соответствовать типологии апартаментов, чем полностью уводить рынок арендного жилья в теневой сектор». Архитектор также напомнил о том, что никто не строит апартаменты кварталами – чаще всего они включаются в состав многофункциональных комплексов, которые обеспечены инфраструктурой (пусть и не всегда социальной), поэтому считать их источником серьезной социальной угрозы, на его взгляд, довольно смешно. «Когда мы проектируем МФК, мы, конечно, думаем о качестве входящего в его состав жилья, а дальше, как мне кажется, уже дело Москомархитектуры – отслеживать качество проектов».  

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга Метриум Груп, привела интересную статистику: еще несколько лет назад апартаменты были представлены на рынке, в основном, элитными проектами (например, в «Москва-Сити»), но с 2012 года появилось много предложений бизнес- и эконом-класса, и сегодня на апартаменты приходится примерно 30% рынка. По мнению эксперта, именно относительно невысокая стоимость апартаментов сегодня делает их столь привлекательными для покупателей – для многих людей это единственная возможность законного проживания в столице. Анна Соколова также напомнила, что в таком перенаселенном городе, как Москва, и проживание «по прописке» далеко не всегда гарантирует прикрепление к поликлинике или детскому саду. 

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов с этим доводом согласился. С обеспеченностью жилья инфраструктурой в городе действительно пока все не очень хорошо, и решение этой проблемы – одно из приоритетных направлений работы властей. «Фактически сегодня вместо того, чтобы давать субсидии на аренду жилья, город, ввиду законодательной неурегулированности подобной практики, вынужден давать очередникам уже готовое жилье. В результате бюджетных средств тратится больше, а людей жильем обеспечено меньше». Изменить эту ситуацию, по мнению Сергея Кузнецова, можно, лишь действуя комплексно, а именно дорабатывая законодательную базу и одновременно обеспечивая инфраструктурой уже построенное жилье, причем не разделяя многоквартирные дома и комплексы апартаментов. Раз город в свое время выдал разрешение на строительство жилого объекта – значит, теперь он несет за него ответственность. Кстати, один шаг к тому, чтобы сделать процедуру проектирования и согласования апартаментов более прозрачной, уже сделан: не так давно было сформулировано официальное определение этого типа недвижимости. Апартаментами теперь официально считается «помещение для проживание с кухней, общей площадью больше 40 кв. м». Как надеется главный архитектор Москвы, ситуаций, когда при выдаче ГПЗУ инвестор заявляет строительство гостиницы, а по факту создает жилье, это поможет избежать. По крайней мере на подобные «фокусы» город закрывать глаза больше не намерен. Что же касается дальнейшего развития рынка апартаментов, то Сергей Кузнецов использовал прошедший круглый стол для того, чтобы озвучить официальную позицию Москвы на этот счет. Отрицать необходимость такого типа недвижимости и тем более игнорировать его город не намерен: «правильный путь – пусть и трудный – это аккуратно описать все необходимые процедуры и получить нормально работающий результат».