13.08.2008

Игры российского рынка. (от шашек – к шахматам). Ирина Коробьина, директор ЦСА

Краткая история отечественного девелопмента (текст из каталога российского павильона на XI биеннале архитектуры в Венеции

информация:

Ирина Коробьина
Ирина Коробьинаоткрыть большое изображение

Вспоминается застойное советское время. Застой во всем – и в архитектуре. Профессия в полном упадке. По рельсам индустриального домостроения сходят бесконечные тиражи типовых домов. Архитектурный цех  переживает глубокую депрессию. Архитекторы эмигрируют в чужие страны и смежные профессии. Оставшиеся верными своей доле пьют и мечтают о чуде. О том, что вместо бездушного, анонимного, безликого заказчика в лице государственной машины, руководствующейся тупыми нормами и правилами, появится живой человек – со своим характером, желаниями, представлениями. Этот новый заказчик, будет яркой и самобытной личностью и ему потребуется такая же яркая и самобытная архитектура.
Нам повезло – чудо свершилось! На наших глазах произошла смена формаций, которая повлекла за собой приход рыночной экономики и новых заказчиков, тех самых из плоти и крови. И что же?

В советское время страна руководствовалась установкой, что новое строительство  осуществляется по единому плану, который в форме директив, законов и жестких регламентаций должен решать все проблемы городского развития. Такой подход несколько дискредитировал себя еще в 70-80 х.  Сегодняшние реалии опрокидывают саму его возможность. При капитализме город превращается в некое «игровое поле», где действуют множество сил, вектор интересов которых направлен в совершенно противоположные стороны.

Главные игроки разбиваются на три лагеря – архитекторы, заказчики, власти. От них, в первую очередь, зависит, какой будет новая архитектура и какое направление примет процесс городского развития. Есть еще, конечно, городское сообщество, но оно, в России практически никогда ничего не решало и не решает. Заказчики, в свою очередь, представляют собой довольно сложный и разобщенный лагерь. Есть заказчики государственные, осваивающие федеральные и муниципальные бюджеты, есть заказчики, выросшие из советских СУ (строительных управлений), УКСов (управлений капитального строительства) и всякое-разное-Строев, приватизированных после Перестройки, и, наконец, есть частные инвесторы, вкладывающие в строительство свои собственные деньги.  Эти последние чаще всего идут с тесной связке с девелоперами, либо являются и девелоперами, и инвесторами в одном лице, то есть активнейшими участниками городского развития, которое немыслимо без ярких харизматичных личностей.

Короткая история отечественного  девелопмента насчитывает как минимум 3 этапа. Первый, «шальной» этап  возник одновременно с перестроечными реформами как частные инициативы предприимчивых людей,  работавших, в основном, с чужими деньгами и исключительно на энтузиазме, интуиции и личном обаянии.  Конечно, не обошлось без криминальных элементов, разного рода ошибок, злоупотреблений и нарушений. Но главный итог их деятельности был оптимистичен – для всех стало очевидным, что этот вид бизнеса в России перспективен и он интересен инвесторам. Второй этап, приходящийся на конец 90-х годов, характеризуется появлением крупных девелоперских структур, многие из которых начинают в той или иной степени  интегрироваться с административными ресурсами.  Это проявляется и в соединение бюджетного и частного финансирования в строительстве крупных объектов, и в личном гласном или негласном участии чиновников в деятельности корпораций, и в лоббировании определенных интересов. Между тем, уже наступил третий этап – время мощных корпораций, обрастающих все новыми функциями, и стремящихся разделить городские территории на зоны влияния. Инвестиционно-девелоперские  компании – не просто игроки, они реальная сила, поднимающая рынок.  Сегодня появилась надежда на стабильное взаимодействие «игроков», что собственно и является главным признаком перехода от «базара» к рынку.

Правила игры
Ни одна игра не бывает без правил. Отсутствие или невнятность правил  превращается ее в хаос, где на коротких дистанциях вроде бы появляются однодневные победители, но, по большому счету, проигрывают все – теряя время и загоняя себя в тупики. В результате страдает город. Так, проектирование дорог, связывающих восток и запад Москвы в обход исторического центра, столкнулось с трудноразрешимой проблемой: места, где возможно устройство многоуровневых развязок, оказались уже застроенными коммерческим жильем. Это означает, что одна из реальных мер решения транспортной проблемы требует нереально высоких затрат на выкуп недвижимости, то есть, в ближайшем будущем неосуществима.

Главные проблемы рынка – отсутствие долговременных перспектив в принятии решений, заниженная планка частных интересов, игнорирование интересов общества.

По идее, правила должны формулироваться властями, опирающимися на рекомендации профессионалов – градостроителей.  Однако, единственный инструмент, оставшийся нам в наследство от советского времени - генеральное планирование -- в условиях рынка теряет смысл: нет не только гарантий, но и реальных рычагов выполнения его предписаний. Генеральное планирование подразумевает создание идеальных моделей городской среды, что характерно для авторитарных общественных систем. Сегодня оно декларирует стремление к  выстраиванию диалога с собственниками по поводу развития городов, однако в отсутствие единой концепции городского развития, единой «игры» не получается – кто-то играет в шашки, а кто-то в регби. Очевидно, что шахматистов среди «игроков» пока нет – стратегические решения, учитывающие долгосрочные градостроительные перспективы, практически отсутствуют. Весь опыт Пост-перестроечного развития городов России построен на удовлетворении сиюминутных интересов участников игры, подстегиваемых психологией «коротких денег». Отсюда и случайная застройка свободных или специально освобождаемых территорий, и резкое отставание развития транспортно-дорожных коммуникаций от коммерческого строительства, и тотальное сокращение исторической среды, общественных пространств, экологических ресурсов.

Интересный пример: в Москве вдруг неожиданно стали скупаться промышленные территории внутри города крупными фирмами. Мэр Юрий Лужков был очень возмущен: кто виноват, что скупили столько городских территорий? Было объявлено служебное расследование.  Выяснилось, что «виноват» Генплан. Инвесторы очень хорошо выучили этот документ и скупают территории,  предназначенные к реорганизации. В то время, как город должен был оставить эти земли за собой для развития собственных нужд.

Совершенно очевидно, что время требует новых инструментов интенсификации и регулирования градостроительных процессов. Развитые капиталистические страны давно отказались от генерального планирования и перешли к разработке стратегий городского развития на уровне архитектурного проектирования. Они решают урбанистические задачи, опираясь на конкретные проекты с целью – увязать интересы всех участников градостроительного процесса, отстаивая интересы города.  Чем сильнее городские власти, тем выше горизонт принятия решений, в основе которых потребности социума.

Представляется, что продвинутые девелоперские корпорации, возглавляемые достаточно молодыми, умными и амбициозными людьми, могли бы выступать полноценными и результативными партнерами в реализации стратегий городского развития, как это происходит на Западе. Не случайно масштабы их строек растут и  выходят все больше на градостроительный уровень. Сегодня они уже обсуждают возможности строительства новых  городов.   

Однако, в отсутствие стратегического планирования, равно как и специалистов – носителей нового градостроительного мышления –  и архитекторам и девелоперам трудно думать о перспективах городского развития. Сознание архитектора сужается до решения проектной задачи  в рамках объекта. Сознание девелопера априори направлено на выполнение собственного бизнес-плана. Масштаб личности и того и другого подавляется необходимостью борьбы за «свой интерес» – игра мельчает.
Только люди, обладающие высоким гражданским сознанием, Богом данным талантом или большими амбициями, пытаются выходить за рамки линейных интересов и думают об архитектурном качестве. А много ли таких?

Архитектурное качество
Анализ качества современной российской архитектуры показывает, что почти все, достигшее уровня мирового  мейн-стрима,  делается на частные деньги. Поверить, что государственная структура может создать что-то хорошее, трудно.  Чем крупнее заказ, чем выше статус заказчика, тем сложнее идет проект – больше вышестоящего начальства и согласующих инстанций, больше разного рода интересов, в последнюю очередь преследующих проблему качества, слабее контроль над освоением средств на реализацию. Архитектору очень сложно противостоять этой махине. Понятие личной ответственности и заинтересованности в результате дезавуируется. Это случилось, например, со столичными строками века, так называемыми Grand Projects Юрия Лужкова – ТЦ Охотный ряд, Храмом Христа Спасителя, реконструкцией Большого театра и др.

Для архитектуры появляется шанс, когда и у заказчика, и у архитектора есть интерес к жизни, кураж и драйв к участию в игре. Только личная заинтересованность способна преодолеть болото пагубных обстоятельств. Успех во многом зависит от способности заказчика к командному мышлению, которым архитектор владеет по роду своей «коллективной» профессии. Личность архитектора - профессионала, знающего как формировать новую жизненную среду, и априори стремящегося делать это на пределе возможностей, просто обязана задавать идеологию этого сотрудничества. Однако, девелопер-заказчик – всегда хозяин положения. Многие блестящие проекты провалились из-за жадности и недальновидности партнеров. Тем не менее, позитивных примеров не мало. Очень результативными оказались «пары», где архитектор с заказчиком стали единомышленниками, выигравшими битву за качество проекта и его реализации – они в первую очередь и выставляются в русском павильоне на биеннале.   

Во внеплановом хозяйстве без девелопера ничего не происходит. Иностранный термин в переводе звучит, как «развиватель». В русском языке такого слова нет, самое близкое - «подвижник», но оно означает бескорыстие. А девелопер – бизнесмен, направляющий инвестиционные потоки с целью извлечения прибыли. Он является посредником и активным участником аккумуляции сил и формирования структур, необходимых для новых и новых проектов и их реализации, он добивается результата от всех участников процесса. Этой важнейшей профессии не учат в институте, а пора бы. Необходимо ввести новую специализацию в МАРХИ или, как минимум, открыть архитектурные курсы «повышения квалификации девелоперов», цель которых привить им понимание природы архитектуры, что, несомненно, облегчит процесс взаимодействия с архитекторами. Ждать подвижничества от девелопера – утопия. Однако, стратегически точные решения заставляют его направлять свою энергию, таланты и ресурсы в нужное русло. Тогда он сам и его деятельность приобретает высокую социальную значимость и становится жизненно необходимой своему городу, региону, стране.

Сегодня перед Россией, являющейся одной из самых активных архитектурно-строительных площадок мира, стоит задача выстраивания грамотной диспозиции  «игроков» и  правил их взаимодействия. Для этого нужно ни много, ни мало – внедрение нового градостроительного сознания, направленного на разработку стратегического мышления в выборе путей городского развития; принципиальная позиция властей, отстаивающих интересы города и его жителей;  возможность прямого диалога профессионалов-архитекторов с властью; и воспитание нового поколения девелоперов - с обостренным чувством репутации и высоким гражданским сознанием.


Комментарии
comments powered by HyperComments

последние новости ленты:

Архитекторы – партнеры Архи.ру:

  • Наталия Шилова
  • Юлий Борисов
  • Тотан Кузембаев
  • Антон Надточий
  • Валерия Преображенская
  • Олег Шапиро
  • Наталья Сидорова
  • Арсений Леонович
  • Олег Карлсон
  • Александр Скокан
  • Антон Лукомский
  • Николай Миловидов
  • Магда Чихонь
  • Сергей Скуратов
  • Сергей Кузнецов
  • Алексей Иванов
  • Татьяна Зульхарнеева
  • Иван Кожин
  • Карен Сапричян
  • Дмитрий Васильев
  • Илья Машков
  • Вера Бутко
  • Константин Ходнев
  • Шимон Матковски
  • Сергей Переслегин
  • Екатерина Кузнецова
  • Сергей Труханов
  • Игорь Шварцман
  • Никита Явейн
  • Владимир Плоткин
  • Александр Попов
  • Никита Токарев
  • Владимир Ковалёв
  • Антон Яр-Скрябин
  • Валерий Лукомский
  • Роман Леонидов
  • Лукаш Качмарчик
  • Илья Уткин
  • Александр Асадов
  • Александр Бровкин
  • Даниил Лоренц
  • Петр Фонфара
  • Левон Айрапетов
  • Андрей Гнездилов
  • Михаил Канунников
  • Юлия Тряскина
  • Георгий Трофимов
  • Андрей Романов
  • Николай Переслегин
  • Полина Воеводина
  • Станислав Белых
  • Павел Андреев
  • Алексей Гинзбург
  • Сергей Чобан
  • Андрей Асадов
  • Екатерина Грень
  • Сергей  Орешкин
  • Олег Мединский
  • Анатолий Столярчук
  • Дмитрий Ликин
  • Никита Бирюков
  • Владимир Биндеман
  • Зураб Басария
  • Александра Кузьмина
  • Евгений Герасимов
  • Всеволод Медведев
  • Магда Кмита

Постройки и проекты (новые записи):

  • Конкурсный проект реновации типографии Сытина под комплекс квартир и апартаментов премиум-класса
  • Конкурсный проект реновации первой образцовой типографии
  • Конкурсный проект реновации Первой образцовой типографии
  • Реконструкция кинотеатра «Восход»
  • ФОК в поселке «Величъ» под Москвой («Величъ Country Club»)
  • 550 Мэдисон-авеню – реконструкция
  • Реконструкция кинотеатра «Волга»
  • Реконструкция кинотеатра «Экран»
  • Жилой дом на улице Красного курсанта

Технологии:

05.12.2017

Дымчато-розовый, или «Древесная аллюзия», объявлен главным цветом 2018 года

В дополнение к «Древесной аллюзии» компания AkzoNobel разработала еще четыре цветовые коллекции для интерьеров: «Гостеприимный дом», «Открытый дом», «Уютный дом» и «Счастливый дом».
AkzoNobel , Dulux
04.12.2017

Откройте для себя стиль «ВКТ». Новые тенденции в дизайне дверей коллекции «ВКТ HOME»

Если вы находитесь в поиске дверей независимо от того, занимаетесь ли вы строительством дома или хотите сделать в вашей квартире ремонт, будет полезно узнать о новых тенденциях в дизайне дверей «ВКТ HOME».
ИП «ВКТ Констракшн» ООО
01.12.2017

Для самых красивых домов! Компания «Кирилл» представила свой новый сайт

Лицевой крипич – крупным планом, 1000 самых интересных построек и проектов, новый сервис «Готовые решения – оптимальная цена» в режиме он-лайн и многое другое.
ЗАО «Фирма «КИРИЛЛ»
другие статьи