Очерк 9. Регламент. Феномен Остоженки

Регламенты, городские коды – это инструменты, привычные для использования архитекторами всего мира, но только не в России. Норма, при которой правила игры на городской территории устанавливаются заранее и не меняются по её ходу, начала внедряться в практику в Европе и Северной Америке еще в XIX – начале ХХ века. К настоящему времени, достигло невиданных вершин, с одной стороны, умение городских планировщиков описать словами и цифрами характеристики практически любого архитектурного решения  через предельные параметры застройки для включения их в регламенты; с другой стороны, архитекторы также натренировались в мастерстве использовать по максимуму предоставленные  рамки. Результат любого градостроительного конкурса тут же описывается в виде «конверта застройки» и, даже если архитектор проекта меняется или к реализации привлекаются разные архитектурные бюро, одобренное жюри объемно-планировочного  решение сохраняется. В разных городах регламенты устанавливают более и менее жесткие, в Соединенных Штатах всё шире используют smart codes, гибко привязывающие характеристики застройки к местоположению земельного участка в городе.

Что же касается нашей страны, то регламент для наших архитекторов остается чем-то непонятным, неприятным и сковывающим рамки фантазии. Естественно, архитекторов поддерживают девелоперы, которым регламенты ограничивают размер получаемой прибыли. Хотя место регламентов в системе градостроительного регулирования и определено градостроительным кодексом России, но практически во всех городах они написаны так, что де-факто ничего не регулируют. Так нам проще, мы привыкли не устанавливать правила заранее, а согласовывать их уже в процессе работы с теми, кто сидит «на кормлении».

Из республик бывшего Советского Союза сегодня привычную для европейцев систему градостроительного регулирования внедрила в свою практику лишь Прибалтика. Вернее, там попросту восстановили положения своих строительных уставов досоветского периода. Так, Рига вернулась к простому регламенту начала ХХ века, согласно которому здание не может быть выше ширины улицы, на котором оно стоит – это позволяет создать гуманную, сомасштабную человеку застройку.

Удивительно, но в России, притом, что с современными принципами градостроительной регламентации мало кто из проектировщиков знаком, именно архитекторы стали инициаторами первых проектов, разрабатываемых в заранее заданных пространственных рамках. Пожалуй, самый известный из примеров – реконструкция Остоженки по инициативе и в соответствии с градостроительной концепцией Александра Скокана, Андрея Гнездилова и Раиса Баишева.

Район Остоженки, как известно, весь советский период оставался территорией, где новое строительство вообще не велось. Связано это было с тем, что по сталинскому плану реконструкции Москвы вместо узкой и кривой Остоженки должен был быть проложен широченный проспект, идущий от Парка Горького к Дворцу Советов, застроенный парадными ансамблями, а всю низкорослую застройку остоженских переулков планировалось снести. Это решение транслировалось из генплана в генплан, но сил провести масштабное расселение и снос не было даже у могучего советского государства.

Так и получилось, что в этом районе не появились ни сталинские высотки, ни брежневские дома из розового кирпича. В 1980-х от идеи проспекта, наконец, отказались и решили построить в этом районе дома для управления делами Совета Министров СССР. Проектировать попросили Московский архитектурный институт, где была собрана команда, ставшая позднее бюро «Остоженка». Проект, который они разработали, сильно отличался от традиционных для той поры проектов детальной планировки, он базировался на модных в то время идеях «средового подхода», которые до этого момента почти не находили реализации в реальных градостроительных работах, оставаясь уделом блистательных теоретиков. Концептуально проект был удивительно схож с разрабатывавшимся примерно в то же время мастер-планом Берлина Ханса Штимана. Архитекторы, по словам Александра Скокана, поставили задачей восстановление исторической городской среды, понимая под этим не реставрацию особняков или строительство новых объектов похожих габаритов, а именно восстановление градостроительной ткани района [1]. Хотя, по советской традиции, никакие регламенты формально не устанавливались, проекты застройки первое время согласовывались с «Остоженкой» и общие принципы проекта, предусматривавшие застройку не выше существующих зданий, соблюдались.

С начала 2000-х в районе стали появляться здания, построенные отличными московскими архитекторами – Сергеем Скуратовым, Юрием Григоряном. В какой-то момент здесь действительно возникла уникальная для Москвы среда, когда исторические дома мирно соседствовали с современными постройками.

Но высокое  качество среды плюс близость района к Кремлю сыграли с Остоженкой злую шутку: район стал чрезвычайно престижным и цена недвижимости в нем быстро взлетела до заоблачных вершин. И, тем самым, заинтересовал ведущих московских застройщиков, которые до той поры не проявляли интереса к более чем скромным по масштабам и затратным по сносу и расселению девелоперским проектам в этом старом уголке Москвы. Получилось, что деликатный подход к сохранению среды при улучшении её качества многократно поднял капитализацию недвижимости здесь, но возникшая инвестиционная гиперактивность не пошла территории на пользу. Поскольку высотные ограничения не были зафиксированы в юридически обязательных документах, их соблюдение контролировалось только в ручном режиме, при согласовании проектов. И, как это водится, всеми правдами и неправдами застройщики стали пытаться повысить этажность, увеличив выход продаваемых площадей. Первым возвысилось над соседями здание Школы Галины Вишневской, а сейчас таких «выпятившихся» домов можно насчитать уже десяток, правда «высоток» пока так и не появилось. Второе негативное последствие «инвестиционного бума» заключается в том, что квартиры начали покупать не для того, чтобы в них жить, а в первую очередь с целью вложения денег в стремительно дорожающую недвижимость. Из района начали исчезать жители, сегодня в нем гораздо больше охранников, чем пешеходов. Социальными аспектами проекта никто вовремя не озаботился, да и опыта социального проектирования территорий в России пока нет. Наконец, ради получения прибыли здесь стали сносить не только ветхие дома, но и исторические здания, собственно и сформировавшие среду Остоженки.

В итоге Остоженка сегодня уничтожат сама себя. Из опыта ее развития можно сделать несколько важных выводов. Первый заключатся в том, что регламенты работают лишь в том случае, когда они юридически обязательны. Вся правовая база для этого есть, о ней мы поговорим чуть позже. Если же ограничения устанавливаются всего лишь как благое пожелание, всегда найдутся желающие их нарушить. Второй вывод: недостаточно нормировать лишь собственно параметры зданий, нужно формировать социально разнообразную среду, используя для этого, в том числе, и регламенты, и нормативы градостроительного проектирования. Необходимо также юридически защитить наиболее ценные здания от возможного сноса.

---

[1] Анна Мартовицкая. Александр Скокан: «Архитектурное сооружение всегда вырастает из места» // archi.ru, 2.04.2012. URL: http://archi.ru/russia/news_current.html?nid=40098