Панельная дискуссия с девелоперами, VI Петербургская архитектурная биеннале 2017. Фотография © Российская гильдия управляющих и девелоперов.
Периметр города начали застраивать однотипными жилыми массивами в начале 2000-х годов. Их принято ругать: «обувные коробки, поставленные на попа», «муравейники», «гетто для тех, кому не повезло в жизни». Сейчас они выплеснулись за пределы города в ближайшие районы ленинградской области, где действует иное законодательство и нормативы, и приняли еще более ужасающий масштаб. По признаниям архитекторов, их берет оторопь, когда приходится проезжать мимо таких районов как Кудрово или Мурино. Здесь нет комфортной среды, вместо общественных пространств – автомобильные парковки. На их фоне пятиэтажные хрущевки кажутся роскошью.
В проблеме принято винить жадных застройщиков или недалеких девелоперов, сводить все к экономической выгоде. Но в ходе обсуждения выяснилось, что все не так просто.
Градостроительная политика
Прежде всего, специалисты предлагают не сравнивать Петербург, с его климатом и количеством населения, с европейскими городами: вся Финляндия, в сторону которой мы часто завистливо поглядываем, поместится в Петербурге. Нельзя отменить рост города и количества его жителей. Но регулировать этот процесс просто необходимо.По мнению архитектора Михаила Кондиайна, если не задумываться о последствиях и позволить городу развиваться в моноцентрической системе, то мегаполис, соединившись со своими агломерациями, съест места отдыха, лесопарки, дачные и коттеджные постройки, и превратится в каменные джунгли. Вседозволенности застройщиков, законам этих каменных джунглей, которые только начинают расползаться, по убеждению архитектора следует противопоставить государственную идеологию, которая позволит выбрать правильное направление и придерживаться его. Как вариант, можно изменить экологические стандарты, чтобы предприятия могли находиться рядом с жильем, сделать буферные зеленые зоны.
Архитектор Сергей Бобылев также считает, что «ответ лежит в широких градостроительных понятиях». Градостроительная политика без участия государства не может быть эффективна, не может балансировать мегаполис. Сейчас вместо градостроительства происходит землеустроительство, от этой базы проистекает все недовольство. Необходимо создавать научно-исследовательские центры, национальную школу градостроительства, лицензировать градостроительную деятельность.
Какие-то шаги в эту сторону, конечно, делаются. Как минимум, есть генеральный план и правила землепользования и застройки. С 1 января 2017 года в градостроительном кодексе закрепился новый инструмент – комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ).
По словам председателя совета директоров компании Ленстройтрест Дмитрия Карпушина, «можно запретить строить плохо, но нельзя заставить строить хорошо». Однако у некоторых хорошо получается уже сегодня. Каким же образом?
Хороший девелопер
Нельзя отрицать, что достойное жилье тоже получается. Становится больше девелоперов, которые готовы глубоко погружаться в проекты, прислушиваются к архитектору, ищут свои «фишки». Все как один говорят о закрытых дворах, разделении пешеходов и транспорта, планировании нежилых помещений и их арендаторов, ведении своих объектов после сдачи в эксплуатацию. Представители девелоперских компаний считают, что сейчас продается жилая среда, а не квадратные метры. О красоте говорят реже, и только в проектах подороже.
ЖК «Светлый мир. Я-Романтик...», новый проект фасадов, 2016. © «А.Лен»
Один из доступных и недорогих инструментов, который помогает девелоперам создавать действительно качественные проекты – это внутренние архитектурные конкурсы, которых в последнее время стало больше. Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank StPetersburg, привел ряд преимуществ, которые они дают:
- Возможность сравнить варианты архитектуры и технико-экономические показатели проекта. Речь идет о количестве и качестве квадратных метров, которое студия может выжать из участка. Выбор здесь делается в первую очередь экономический, потом эстетический.
- Возможность упростить согласование проекта.
- Возможность выбрать надежного проверенного архитектора.
- Возможность выбрать решение, удовлетворяющее вкусам заказчика.
- Дополнительный пиар проекта и девелопера.
Архитектор-просветитель
Какую роль во всех этих процессах отвели архитектору? Судя по услышанным высказываниям, архитектор должен стать просветителем.Татьяна Копыстыринская, коммерческий директор ГК «Пионер», считает, что первая обязанность архитектора – качественно преподнести свою идею, чтобы девелопер ею проникся, а в ходе обсуждения объяснял, что нужно, а что нельзя делать. Архитектор и девелопер должны в конечном итоге совпасть в своем видении проекта, и тут возможны компромиссы с обеих сторон. По словам Михаила Кондиайна, если архитектор понимает девелопера с точки зрения его бизнеса, то не ставит своей задачей сохранить проект в первозданном виде. Главное «не выплеснуть ребенка вместе с водой».
Дмитрий Карпушин соглашается: архитекторам нужно не переставать читать лекции. По его словам, «девелопер – это профессия, которая возникла сегодня утром. Нас, обывателей с бульдозерами и деньгами, надо просвещать. Архитекторы – это элита, а элита должна разговаривать со своим народом». Необходимо создать моду на архитектурный ликбез среди девелоперов.
Диалог архитектора и девелопера, VI Петербургская архитектурная биеннале 2017. Фотография © Российская гильдия управляющих и девелоперов
Сергей Орешкин обозначил два пути: «сгореть на подборе дешевых материалов и придумывании прекрасных планировок, или работать в дорогой архитектуре, где можешь выразить собственное «я». Судя по всему, многие готовы и к первому варианту. По мнению архитектора Евгения Подгорнова, «в сегменте эконома все зависит от убеждений архитектора и диалога с девелопером. Можно сделать интересные планировки без удорожания». Архитекторы предлагают следующие решения: организовывать квартал в целом, сочетать частные и открытые пространства, разделять транспорт и пешеходов, защищать от шума и ветра, делать скрытые парковки, разновысотную застройку с доминантами, играть с плотностью, создавать аналоги доходных домов, модульное жилье с открытыми планировками, регулировать процент содержания 1-2-3 комнатных квартир.
Deus ex machina или портрет потребителя
Драматургию одного из самых горячих обсуждений задала Ирина Садикова, градостроитель НИИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга, высказав мнение о том, что не удовлетворив базовые потребности, переходить к более сложным довольно трудно, да и не правильно. То есть сначала нужно сделать так, чтобы каждый мог получить жилье с минимальной инфраструктурой, а потом «плести кружева»: пешеходные и велодорожки, закрытые дворы и прочее. Если соблюсти все те нормы, которые нужны для квартиры (машиноместа, инсоляция, уровень шума), тогда и получится нормальное жилье, – считает Ирина Садикова.Девелоперы, которые очень обстоятельно исследуют свою целевую аудиторию, нарисовали такой портрет покупателя квартиры в секторе эконом-класса: он считает, что чем дом выше, тем он лучше; что когда много соседей – как-то спокойнее. Хорошо, если жилье недалеко от работы, есть детский сад и площадки, транспортные узлы.
Те, кто готов платить больше, тяготеют к малоэтажной застройке, хотят меньшей плотности, близких по статусу соседей, безопасности, экологии. Отдельной категорией стала динамичная молодежь, которой интересно жить на высоте и которой для счастья хватает двадцати квадратных метров. И только в классе элитной архитектуры есть запрос на архитектуру, красоту, эмоциональную привлекательность.
Согласно исследованиям, данные которых приводила журналист газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Наталья Андропова, только 10-12% новоселов в жилых массивах Парнаса, Кудрово и Мурино остались недовольны и хотели бы переехать. 63% ничего не хотели бы менять и купили бы квартиру здесь же. Их волнует цена, планировки, транспортная доступность и наличие социальных объектов, и совершенно не волнует однообразная архитектура, отсутствие парков, церквей, рынков и общественных пространств.
По мнению Дмитрия Карпушина, «людей приучили к мысли, что если у тебя нет дома в Ницце, на приличную архитектуру в Петербурге можешь не рассчитывать». Светлана Денисова, руководитель отдела продаж компании БФА-девелопмент соглашается: позиция обывателя объясняется формулой «если не имеешь того, что любишь, люби то, что имеешь».
Получается, что есть запрос на удовлетворение базовых потребностей, и он выполняется. А запроса на «кружева» даже не предвидится, поскольку у людей нет представления о том, что может быть иначе. Нужно изменить базовые потребности, тогда они станут рыночной реальностью. Так в 70-е годы машина с кондиционером была роскошью, а сегодня это повседневность.
Дмитрий Карпушин сравнил ситуацию с потреблением суррогатного алкоголя: «то, что его хорошо покупают, вовсе не значит, что его не надо запрещать на государственном уровне». Ни один опрос потребителя не помог бы придумать телефакс, потому что тот просто не мог его представить. А изменить общественное представление, задать новую систему координат рынка под силу только политике, – считает Карпушин.
