Главной темой стало комплексное развитие территории на объектах премиум-класса, ранее в Московской области не встречавшееся.
Премиум за МКАДом: новый масштаб
Дискуссия о возможности создания премиальных объектов в Московской области развернулась на примере комплекса «Мыс» компании MR Group в Одинцовском городском округе. Комплекс на территории около 50 га достаточно велик, чтобы его можно было назвать мини-городом, и позиционируется как «первый масштабный премиальный проект в Подмосковье». Он совмещает среднеэтажную застройку авторства Genpro и таунхаусы с коттеджами от Zrobim architects.По словам представителей девелопера, комплекс «Мыс» возник в ответ на запрос московского среднего класса в сегменте премиум и бизнес. Он ориентирован на семейный формат: создание многофункционального городского пространства, где современная многодетная семья найдет как просторную квартиру, так и все необходимое в 15-минутной доступности: школу и детские сады, дворец спорта, медицинское обслуживание и досуговые центры. Плюс пешеходные маршруты для прогулок на природе протяженностью 10 км и еще 5 км велодорожек. Микс «урбан-блоков» и клубных домов с малоэтажными таунахусами и индивидуальными домами позволяет создать необходимую инфраструктуру, недостижимую в проектах чистого ИЖС.
-
![zooming]()
1 / 4Проект «Мыс»© MR Group
-
![zooming]()
2 / 4Проект «Мыс»© MR Group
-
![zooming]()
3 / 4Проект «Мыс»© Генпро / MR Group
-
![zooming]()
4 / 4Проект «Мыс». Дворец спорта© MR Group
По словам главного архитектора МО Александры Кузьминой, «...работа получилась комплексной и многоаспектной, в духе тенденций, развитие которых активно стимулирует Мособлархитектура и правительство области. Еще недавно такой подход не был предусмотрен законодательством, а сейчас это – ведущая тенденция, и радостно видеть отклик на наш запрос, видеть, что застройщик внимательно изучает все, что происходит на соседних территориях. В проекте сформулирован убедительный подход к среднему масштабу градостроительства: стадии, на которой мы, в сущности, создаем новые города. Только так можно двигаться вперед».
Александра Кузьмина, главный архитектор Московской области
Фотография предоставлена Мособлархитектурой
В проекте, в частности, предложены ответы на такие градостроительные вызовы, как высокая плотность, резкие переходы от высокоэтажной к малоэтажной застройке, ограничения из-за границ с государственным жилым фондом и разделение участков федеральными трассами. Выход нашли в плавном изменении этажности, каскадной организации пространства и интеграции природной среды в застройку.
-
![zooming]()
1 / 3Проект «Мыс». Градконцепция. Общий план застройки© MR Group
-
![zooming]()
2 / 3Проект «Мыс». Генплан© MR Group
-
![zooming]()
3 / 3Проект «Мыс». Генплан© MR Group
Из архитектурных особенностей комплекса выделяются террасы, которыми оборудована значительная часть квартир. И сами квартиры получили разнообразные и очень детально продуманные планировки, вплоть до полной расстановки мебели, учитывающей потребности современной семьи.
«Мыс» – первый опыт MR Goup в сфере загородной недвижимости, и, по словам главного архитектора области, проектирование не было простым; так, в процессе пришлось внести изменения в ППТ, утвержденный на федеральном уровне, что заняло значительное время.
-
![zooming]()
1 / 4Проект «Мыс». Клубные дома© MR Group
-
![zooming]()
2 / 4Проект «Мыс». Таунхаусы© MR Group
-
![zooming]()
3 / 4Проект «Мыс». Форматы жилья. Тунхаусы© ZROBIM architects, MR Group
-
![zooming]()
4 / 4Проект «Мыс». Форматы жилья. Коттеджи© ZROBIM architects, MR Group
Александра Кузьмина подчеркнула важность учета всех градорегулировочных ограничений на стадии планирования и необходимость их включения в дорожные карты проекта. Успех стал возможен благодаря готовности всех участников к изменениям и совместной работе, отказу от жестких концепций в пользу гибкого реагирования на изменяющиеся условия.
Форум проектировщиков Московской области, 2025
Фотография предоставлена Мособлархитектурой
Цифровой ППТ
Параллельно с изменением норм в Московской области активно внедряется цифровизация документооборота. Дмитрий Гриднев, заместитель генерального директора ЗАО «НИиПИ ИГСП», представил концепцию цифрового ППТ – алгоритмической модели, способной интегрироваться с искусственным интеллектом. «Это может позволить автоматически формировать утверждаемую часть документации, осуществлять проверку на соответствие нормативам и комплектность, автоматически формировать презентационные материалы», – объяснил эксперт. Цифровой ППТ должен устранить проблемы, связанные с работой в различных системах координат и сложностями интеграции ранее утвержденной документации.Исследования и методические рекомендации: научный подход к практике
Практические рекомендации Мособлархитектура стремится сочетать с теорией – выпущено специальное исследование, посвященное новым подходам к проектированию общественных объектов. Оно, по словам главного архитектора области, дает ответ на вопрос об инструментах, способных «дать территории другое звучание», насытить ее полезными функциями.В работе систематизированы основные тренды в создании общественных пространств, показаны зарубежные кейсы и так называемые «точки роста» Подмосковья – объекты-магниты, влияющие на развитие окружающих районов.
Среди них много редевелопмента, к примеру, проект «Город на Острове» в Наро-Фоминске, арт-квартал «Фабрика 1830» в Балашихе, «Патефонка» в Коломне, «Энергомаш Парк» в Чехове, фабрика Рабенека в Королеве.
Зарайск, водонапорная башня как центральный объект нового благоустройства
Изображение предоставлено Мособлархитектурой
Впрочем, далеко не только объекты с культурно-развлекательной функцией способны выступить в роли драйверов развития территорий, подчеркнул Илья Машков, председатель правления Ассоциации проектировщиков Московской области. Он рассказал, что в каталог лучших решений объектов нежилого назначения Подмосковья, сопровождаемый детальным анализом их архитектурных и функциональных характеристик, вошли также спортивные и гостиничные проекты, рестораны и торговые центры.
Специальные рекомендации касаются проектирования многоэтажных паркингов, их на форуме представил архитектор Станислав Кулиш, член Архитектурной комиссии МО.
Станислав Кулиш, архитектор, член Архитектурной комиссии
Фотография предоставлена Мособлархитектурой
Паркинги – показательный кейс, отзывающийся болью «вторичности», если не сказать уродства, но они присутствуют практически в каждом жилом проекте. Нынешние рекомендации, а еще ранее принятые Московской областью изменения нормативов, призваны вывести из тени «эту анти-архитектуру» и раскрыть возможности для проектирования паркингов как важных элементов городского пространства, а не просто «мест хранения».
Основная проблема существующих паркингов, по словам Кулиша, заключается в их диссонансе с городской средой. Многие из них выглядят скорее как инженерные сооружения и откровенно портят общее восприятие территории. Не менее важная проблема – непродуманная организация пространства внутри: неудачное расположение въездов и выездов, отсутствие безопасных пешеходных маршрутов, проблема засветки фарами в окна жилых домов – все это следствие формального подхода к проектированию, когда архитекторы думают только о размещении максимального количества машиномест. Кроме того, до недавнего времени упускалась социальная роль паркингов в городской среде. Из-за того, что первые этажи оставались пустыми, идя мимо гаражей в темное время суток, по словам Александры Кузьминой, возникали опасения «получить трубой по голове».
-
![zooming]()
1 / 3Каталог проектов паркингов / Мособлархитектура, 2025Изображение предоставлено Мособлархитектурой
-
![zooming]()
2 / 3Каталог проектов паркингов / Мособлархитектура, 2025Изображение предоставлено Мособлархитектурой
-
![zooming]()
3 / 3Каталог проектов паркингов / Мособлархитектура, 2025Изображение предоставлено Мособлархитектурой
Методические рекомендации предлагают комплексный подход к проектированию, основанный на четырех ключевых принципах. Интеграция в городскую среду начинается с продуманного размещения паркинга на генплане, минимизирующего «визуальное давление» на жилую застройку. Архитектурный облик паркинга должен отходить от концепции «голого» бетонного каркаса в пользу выразительных фасадных решений. Деревянные ламели, перфорированные панели, комбинации различных материалов – все это позволяет создать индивидуальные дизайн-решения и привязаться к стилистике конкретного района.
Для безопасности внутри создаются выделенные зоны для перемещения людей, исключающие пересечение с автомобильными потоками. Важную роль играет качественная разметка и навигация, упрощающая поиск автомобиля. Для защиты жилых окон от света фар применяются экраны, жалюзи или матовые ограждения. При этом соблюдение норм пожарной безопасности не должно идти в ущерб архитектурным решениям.
Каталог проектов паркингов / Мособлархитектура, 2025
Изображение предоставлено Мособлархитектурой
Функциональное наполнение предполагает активное использование первых этажей для размещения коммерческих и социальных объектов. Магазины, сервисы, электрозарядки – интегрируются в концепцию 15-минутного города и превращают паркинги из зон отчуждения в объекты притяжения. Этому должен способствовать и выбор материалов и конструкций: для первых этажей рекомендуются прочные антивандальные материалы, такие как фибробетон или металлические кассеты толщиной от 2 мм. Перспективные направления – эксперименты с деревянными конструкциями для малоэтажных паркингов и применение современных фасадных систем с улучшенной шумо- и теплоизоляцией.
Методические рекомендации представляют собой не жесткий стандарт, а набор принципов, позволяющих создавать паркинги нового поколения. По словам Александры Кузьминой, многоэтажный паркинг – это не «неизбежное зло», а возможность для архитектурного творчества. Изменение подхода к проектированию этих и других объектов нежилого назначения может существенно повлиять на качество городской среды в целом, превратив утилитарные сооружения в полноценные элементы архитектурного ансамбля города.
Полная версия исследования доступна на сайте Мособлархитектуры в разделе методических пособий.
