«Москва-Сити». Фотография Татьяны Пашинцевой
Авторский коллектив под руководством Б.И. Тхора. Проект «Москва-Сити». Изображение из архива мастерской №6 Моспроекта-2 им. М.В. Посохина.
Авторский коллектив под руководством Б.И. Тхора. Проект «Москва-Сити». Изображение из архива мастерской №6 Моспроекта-2 им. М.В. Посохина.
С проектом Сити лично я столкнулась в середине 90-х, работая в «Российской строительной компании». Тогда мы должны были сделать предложение по приспособлению существующих на участке зданий под крупнейший для Москвы градостроительный объект – Деловой центр. Нам, архитекторам, было трудно абстрагироваться от того пейзажа, который мы видели на участке, и поверить в возможность появления здесь небоскребов. В то время и при тех потенциале и опыте российского строительства это казался утопией. С тех пор я смотрела на Сити только издалека. Взглянуть на него изнутри как-то не доводилось, да и не хотелось: казалось, что это нечто чужеродное, закрытое, предназначенное для узкого круга людей, которые тут работают и живут. И вот, через два десятка лет, когда я пришла на конференцию «Высокий мир», я смогла увидеть воплощение той давнишней «нереальной» идеи. Вместо унылой промзоны сверкал стеклянными гранями целый «лес» из башен. Даже сейчас, когда это больше стройплощадка, чем городской район, там здорово! Интересно ходить, задрав голову, любопытно ощущать нависающие со всех сторон гигантские здания, весело следить за отражениями и преломлениями их граней в фасадах друг друга. Это увлекательный опыт ощущения пространства, в котором чувствуется стремление создать рукотворный аналог природного ландшафта: гор, поросших лесом и изрезанных ущельями. За природные ассоциации цепляешься подсознательно. Не сразу понимая почему – зелени в Сити катастрофически не хватает, и психологически с этим примириться сложно. Необходимо чем-то уравновесить и согреть эти стеклянные глыбы. Неслучайно фасады расположенного в центральной части Сити торгового комплекса «АфиМолл» имитируют густые заросли – на стеклянные стены нанесен рисунок смешанного леса с елями и березами.
Москва-Сити. Фотография предоставлена организаторами конференции «Высокий мир»
Эту проблему понимают все, кто здесь работает и управляет проектом. Во время конференции «Высокий мир. Москва-Сити. Обратный отсчет» о необходимости гармонизации среды и благоустройства говорили многие спикеры – вне зависимости от масштаба обсуждаемой темы: начиная с градостроительных проблем территории и заканчивая отдельными строящимися объектами. Очевидно, что при невозможности на данной стадии реализации повлиять на многие аспекты проекта (такие, как отсутствие единой композиции или облик отдельных башен), на первый план в ближайшие годы выйдут вопросы адаптации среды для комфортного использования, включая развитие транспортной инфраструктуры, рекреационной и культурной функций. Какая-то часть этих задач ляжет на плечи города, какая-то должна быть решена с помощью уже построенных или еще только проектируемых коммерческих объектов. Из запланированных 25 зданий закончены 12, кроме того, сейчас идет строительство 9 объектов и разрабатываются проекты для еще трех башен (на участках №№1, 4, 20). Реализовывать намеченное придется в условиях вновь далеких от благоприятных. Насколько критическим будет воздействие нынешних экономических реалий и каковы шансы уложиться в оставшиеся до обозначенного Правительством Москвы дедлайна сроки? Какие важнейшие задачи придется решать в первую очередь? Как повлияет экономическая ситуация на востребованность уже построенных и еще только проектируемых офисных и жилых площадей в зданиях ММДЦ «Москва-Сити»? Все эти вопросы и стали предметом обсуждения на конференции «Высокий мир. Москва-Сити. Обратный отсчет». Ее участники представляли все основные группы, вовлеченные в реализацию проекта: чиновников, девелоперов, проектировщиков, строителей и риелторов. Для структурирования дискуссии конференция проходила в формате трех сессий, выстроенных от общего к частному: градостроительные вопросы, новые объекты и работа с недвижимостью.
Выступает Евгения Муринец. Фотография предоставлена организаторами конференции «Высокий мир»
Первую сессию открыла Евгения Муринец, начальник Управления архитектурного совета Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы, поддерживающего проект «Высокий мир» уже второй год подряд. Евгения отметила, что ММДЦ «Москва-Сити» имеет важнее значение в реализации целого ряда городских программ, в том числе – развития транспортной системы города, конверсии бывших промышленных зон и реконструкции территорий вдоль Москвы-реки. Кроме того, Сити рассматривается как элемент полицентрического развития города, хотя пока как полноценный и сбалансированный по функциональному наполнению «город в городе» он не функционирует. Необходимо сформировать там нормальную городскую структуру и создать благоустроенные общественные пространства. В настоящее время такие проекты находятся в разработке; в частности, это будут большая общественная площадь перед строящимся киноконцертным залом и Пресненская набережная, рассматриваемая как первоочередная тестовая площадка речной программы. Отвечая на вопрос о проектируемых объектах и о застройке окружающих районов, Евгения Муринец отметила, что сложившийся имидж Сити как комплекса скульптурных объектов из стекла будет меняться. В облике новых здания, тяготеющих к периферии территории, современная стилистика будет сохранена, но на фасадах планируется использовать больше камня. Таким образом, будет складываться более гармоничный переход к существующей застройке и новым районам Большого Сити. На вопрос аудитории, является ли Сити градостроительной ошибкой, Евгения ответила, что для Москомархитектуры ММДЦ – это задача, достаточно сложная, многосоставная, но отнюдь не неразрешимая. Существующие проблемы могут и будут решаться, и для этого город предпримет все необходимые шаги.
Михаил Спирин, Андрей Шостак, Наталия Лисюкова. Фотография предоставлена организаторами конференции «Высокий мир»
Разговор продолжила Наталия Лисюкова, начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Она объяснила, что в 2010 Правительство Москвы провело ревизию проекта ММДЦ «Москва-Сити» на основе масштабного исследования потребностей рынка и потенциала планируемой инфраструктуры. На 2 млн м2 были сокращены объемы планируемых офисных площадей, добавлены новые функции, в том числе культурные, предусмотрено строительство новых транспортных объектов. «По 500 тыс. м2 недвижимости, проекты для которых еще предстоит сделать, Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК) согласованы и одобрены к реализации новые параметры». Часть принятых ранее решений и согласованных проектов пришлось скорректировать. Так, пересмотрена концепция развития участка №4, на котором будет возведена вторая очередь делового центра «Империя». Теперь там появится новый многофункциональный комплекс со спортивными и медицинскими функциями, предназначенный для обслуживания работающих и живущих в Сити горожан. Его общая площадь – 105 000 м2 (наземная – 85 000 м2, подземная – 20 000 м2). Помимо лечебно-профилактических и физкультурно-оздоровительных учреждений, там разместятся общественные зоны, общепит, торговля, сервис. «Кроме того, на этом участке планируется строительство пешеходного моста с благоустройством и озеленением, который пройдет над проезжей частью и свяжет объекты Сити и набережную, тем самым создав прогулочную зону для работников комплекса и москвичей», – рассказала Лисюкова. По ее словам, в настоящее время ведется оформление земельно-правовых отношений, поскольку две опоры моста будут расположены на территории, принадлежащей городу. «Работы по объекту могут начаться в конце 2015 года».
Следующим выступил Михаил Спирин, начальник мастерской №34 Архитектурно-планировочного объединения №6 ГУП НИиПИ Генерального плана г. Москвы, который сосредоточился на потенциале развития всей прилегающей к Москва-Сити территории. Предпосылки к формированию в этой части города новой точки роста заложены в ее расположении в структуре генерального плана города. «Москва – моноцентричный город, в котором развиты 4 транспортные системы: автодороги, железные дороги, метрополитен и река. Основные точки роста находятся на пересечение этих транспортных систем. И чем больше пересекается магистралей – тем выше потенциал для развития. В Сити пресекается ж/д, ТТК, линии метро и река. Вторая такая же точка роста – ЗИЛ. В советский период эти точки роста использовались как промышленные зоны, но в условиях постиндустриальной фазы развития государства и общества и у них появляются новые функции: не только общественные, но и жилые и рекреационные». Вся территория вокруг Москва-Сити будет активно застраиваться в ближайшие годы, и само Сити станет ядром и драйвером этого процесса, обеспечивая население новых жилых районов рабочими местами. Единственным препятствием для этого развития может выступать только ограничение по пропускной способности транспортной инфраструктуры.
Схема развития транспортного каркаса Москва-Сити. Изображение из презентации Михаила Спирина. Предоставлено организаторами конференции «Высокий мир»
О том, как решаются транспортные задачи, рассказал Андрей Шостак, и.о. начальника Управления по территории Москва-Сити префектуры Центрального административного округа г. Москвы. Принят и реализуется целый комплекс решений, который в ближайшее время должен полностью изменить ситуацию в самом Сити и в соседних районах. Для улучшения пешей доступности от станции «Трестовская» радиальной железнодорожной ветки Киевского направления планируется построить совмещенный подземный переход в Сити. Заканчивается подготовка к строительству дублера Кутузовского проспекта, который пройдет от ММДЦ до Молодогвардейской развязки и будет сооружен к 2018 году. Реконструировано и продлено до Пресненской набережной Звенигородское шоссе. В самом Сити к концу 2015 года должна быть достроена внутренняя кольцевая транспортная эстакада, уже сейчас функционируют отдельные ее участки, а «полноценный запуск движения по ней улучшит транспортную обстановку внутри всего комплекса». Целый блок решений касается метрополитена. У станции метро «Международная» в 2016 появится второй выход – в сторону IQ квартала: «Здесь появится транспортный терминал, соединенный мостом с транспортно-пересадочным узлом «Сити». Третий пересадочный контур московского метрополитена соединит станции «Деловой центр» и «Петровский парк». По планам, это произойдет уже в 2016 году.
Фотография предоставлена организаторами конференции «Высокий мир»
Андрей Шостак отдельно остановился на вопросе дефицита зеленых площадей в Сити. Планируется устранить его озеленением участка №30, а также свободных пространств внутри комплекса, внутри зданий и на набережной. Комплексное благоустройство набережной предусмотрено в победившем в конкурсе на реконструкцию берегов Москвы-реки проекте бюро «Проект Меганом». О нем в рамках конференции рассказал один из авторов, архитектор Эдуард Моро. Правда, участок Москва-Сити в связи с его сложностью потребует дополнительной проработки.
«Москва-Сити». Фотография © Татьяна Пашинцева
Вторая сессия была посвящена новым сооружениям Сити. Обсуждались уже почти построенные башня «Федерация» как «улица, спроектированная вертикально» и МФК «ОКО» (застройщик Capital Group), проект ТПУ «Сити», а также существующие пока только в концепции комфортной и эстетичной среды элементы комплексного благоустройства от компании Punto Design.
О проекте комплекса «Федерация» (автор проекта – Сергей Чобан, архитектурное бюро SPEECH) рассказывал Михаил Смирнов генеральный директор ОАО «Башня Федерация» выступившей партнером второй сессии. Проект, строительство которого началось почти десять лет назад, имеет непростую судьбу и претерпел в процессе реализации ряд изменений. Из самых заметных – отказ от центральной коммуникационной 420-метровой мачты-шпиля, которая была на разных высотах соединять башни переходами и служить смотровой вышкой. По словам Смирнова, демонтаж этой уже наполовину возведенной железобетонной конструкции был тяжелой работой, поскольку запас прочности у нее был огромным – как и у всех несущих конструкций башни. Основными аргументами в пользу демонтажа стали опасность обледенения, колебаний от ветра, экономические причины и пожарная небезопасность.
Неизменной осталась многофункциональность двух башен «Федерации» – «Запада» и «Востока», каждая из которых включает офисные, жилые, сервисные и спортивно-развлекательные помещения. Более того, их типологическая палитра даже расширилась по сравнению с проектной. На верхних этажах башни «Восток» (63 – 68 этажи) расположатся SKY-офисы площадью от 80 до 2 300 м2, объединяющие в себе функции офисов и апартаментов. На 90 – 95 этажах башни расположены люксовые «платиновые апартаменты» с уникальными панорамными видами. Небольшое количество парковочных мест (всего 70) Михаил Смирнов не относит к недостаткам проекта. На территории Сити много парковок, а некоторые комплексы имеют большой запас машиномест, перекрывающий их собственные надобности. «Федерация» рассматривает возможность покупки таких м/м для своих клиентов. «Мы бы на парковках ничего не заработали, пусть эти деньги получат наши соседи».
К таким богатым на парковки небоскребам относится комплекс «ОКО» на участке №№16а и 16б – один из двух построенных в Сити компанией Capital Group объектов. На участке №16б заканчивается строительство 16-этажного гаража на 2800 м\м, которые с лихвой покроют требуемую для арендаторов и обитателей комплекса норму обеспеченности машиноместами, и еще останутся места для сдачи в аренду.
О других особенностях и преимуществах, заложенных в комплексе «ОКО» построенном по проекту американской компании SOM, рассказала директор Департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. Комплекс состоит из двух башен и объединяющего их 6-этажного инфраструктурного центра «Кристалл», в котором размещаются бассейн, фитнес-центр, мини-кинотеатр, магазины, а также бизнес-инфраструктура – конференц-зал и переговорные. В 85-этажном корпусе расположатся апартаменты, а в 49-этажном – офисы. Для оптимизации использования вспомогательных площадей в офисной башне используется интересный планировочный прием: часть лифтовых холлов от незадействованных на данном уровне лифтовых групп отдана под санузлы.
Выступает Тимур Башкаев. В президиуме – Анжела Волоцкая и Елена Петухова (СМА). Фотография предоставлена организаторами конференции «Высокий мир»
Большой интерес аудитории вызвало выступление Тимура Башкаева, главного архитектора МК МКЖД, представившего проект транспортно-пересадочного узла, рассчитанного на пропускную способность в 12 тыс. человек в час пик и объединяющего в единую систему станции метро «Международную» и «Деловой центр» с терминалом МК МКЖД «Сити» и общественно-торговой зоной. Вся эта сложнейшая структура должна разместиться под эстакадным пространством ТТК и МК МКЖД. Также под эстакадами планируется устроить парковки, о строительстве которых Правительство Москвы ведет переговоры с компанией «Энка». В районе Большого Сити будет располагаться еще одна станция МК МКЖД «Шелепиха», через ТПУ связанная с Третьим пересадочным контуром метрополитена.
ТПУ «Сити». Изображение из презентации Тимура Башкаева. Предоставлено организаторами конференции «Высокий мир»
Тема третьей сессии «Баланс площадей. Аналитика и прогнозы» конкретизировала вопросы по эксплуатации башен и поиску альтернативных форматов недвижимости, пока еще мало задействованных на территории Сити.
БЦ «Северная Башня» © «Р7 Групп». Фотография предоставлена организаторами конференции «Высокий мир»
Евгений Овчинников, начальник отдела аренды БЦ «Северная Башня» компании «Р7 Групп» представил маркетинговые инструменты для удержания имеющихся и привлечения новых арендаторов, что в условиях экономического кризиса является едва ли не ключевой задачей каждой управляющей компании. Ориентация на удовлетворение потребностей не столько компаний, сколько их сотрудников и предоставление им широкой сервисной линейки обеспечило «Северной Башне» лояльность арендаторов: процент вакантных площадей там – один из самых низких в Сити и составляет всего 7%.
Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar, руководитель NAI Becar Apartments и Андрей Хитров, руководитель Департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome представили достоинства и недостатки ряда новых форматов доходной недвижимости – таких, как кондо-отели, успешно работающие в парижском аналоге Сити – районе Дефанс, и коворкинги, хостелы и арт-студии, которые появились не так давно и – если смогут выдержать экономический прессинг – наверняка будут притягательны как для работающих в Сити, так и для горожан.
Башни Москва-Сити © Cushman & Wakefield
Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield «Обзор рынка офисных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» в докладе «Ценовая ситуация, уровень вакансии, прогнозы и перспективы» отметила не самую радужную ситуацию на рынке: уровень вакантных площадей в Сити держится в районе 42%. Для того, чтобы повысить привлекательность этого места, нужно к офисной и жилой обязательно добавить еще и развлекательную и культурную функции, которые сделают Сити местом притяжения для гостей «из большого города» – со всей Москвы. А озеленение можно развивать не только горизонтально, но и вертикально: например, на 20-м участке планируется построить башню с висячими садами.
«Москва-Сити». Фотография Татьяны Пашинцевой
Конференция дала профессионалам хорошую возможность представить свои соображения разнообразной аудитории и услышать мнения коллег. Огромный, уникальный для Москвы и всей России градостроительный комплекс, фактически «город в городе» создается на наших глазах усилиями множества специалистов, от готовности которых вести диалог между собой зависит качество конечного результата. Как отметил Михаил Смирнов, «есть много крупных градостроительных объектов, сравнимых по площади с Москва-Сити (60 га), но только Москва-Сити удостаивается конференции!»
«Москва-Сити». Фотография Татьяны Пашинцевой
Конференция закончилась около семи часов вечера. По улицам Сити тянулись вереницы офисных работников, на перекрестках или у знаковых мест встречались знакомые, стояли парковщики и сиротливые стайки курильщиков, вынужденных дымить на свежем воздухе. Неспешно двигались плотные ряды машин, развозя бизнесменов домой после рабочего дня. Более практичные или менее закомплексованные клерки спешили в сторону станций метро. Те, кто был настроен на неформальное общение, двигались в сторону «АфиМолла» с его многочисленными кафе. Чувствовалось, что этот мир, хоть и живет своей особой жизнью, но отнюдь не страдает избыточным снобизмом и рад открыть даже случайному зрителю свои лучшие стороны, познакомить со своими историей, традициями и достопримечательностями, напрашивающимися на фотоохоту в надежде поймать в объектив секрет его обаяния, так легко теряющийся среди отражений и бликов. Хочется надеяться, что именно эта доброжелательная и гостеприимная сторона Москва-Сити в ближайшие несколько лет раскроется во всей красе, и комплекс превратиться из «вечной стройки» и музея гигантских стеклянных экспонатов в полноправный городской район – настолько же московский, насколько и космополитический.
