Как рассказал эксперт из Knight Frank Константин Романов, под многофункциональными комплексами (МФК) традиционно понимается сооружение, в котором соединяются три и более назначения, приносящие коммерческий доход. При этом эксперт добавляет, что потребительские группы не должны быть связаны между собой только тогда это будет многофункциональный комплекс. Между собой МФК делятся на две группы: вертикальные и горизонтальные. Высотное здание сложнее в строительстве и эксплуатации, в нем больший коэффициент потерь – 30% и меньше площади. МФК по своей природе скорее градостроительные программы, направленные на регенерацию района, поэтому их строительство требует больших инвестиций и под силу только крупным девелоперам. Спрос на комплексы сейчас небольшой и в Москве реализовано чуть больше 50 объектов.
Выступление архитекторов на конференции проходило в режиме case stady – то есть иллюстрирование темы на примере собственных проектов. Роджер Кляйн, директор SwankeHaydenConnell Architects (США), создают в Москве несколько МФК – башню «Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити» и превращают в многофункциональный комплекс завод «Слава», что на пересечении Ленинградского шоссе и Тверской-Ямской. Наиболее важным условием существования МФК архитектор считает регулирование транспортных потоков – «иначе инвестиции не окупятся», поэтому проект планирует создание дополнительной магистрали и 4-уровнего подземного паркинга. Ансамбль комплекса составляют шесть зданий с самым высотным в 22 этажа в центре, на который будет водружен большой экран. В центре здания будет обязательное общественное пространство - Зимний сад, который можно модифицировать и в каток и в сцену. Кляйн рассказал, что в комплексе самое главное и что хочет видеть заказчик: «…конечно, это самобытный, ни на что не похожий проект, соединение различных функций и частей и последнее, но не менее важное – окупаемость вложенных инвестиций». Ключом успеха при этом является удобный подъезд, иначе говоря, доступ к объекту.
Архитектор Михаил Хазанов отметил, что тема многофункциональных комплексов в целом на нова – достаточно вспомнить средневековые монастыри, тюрьмы, советские пансионаты – все это были микро-города. При этом, по его словам, современные МФК имеют ряд ограничений – они не должны строиться в центре, отводя удар от исторической части города, и вообще лучше им быть вынесенными за черту города, в отдельные сателлиты, как например, в Вашингтоне или Астане. Один из подобных проектов – город в городе «Химки-Сити», в котором кроме разве что исторических мест будет полное обеспечение современной жизни: дома, офисы, магазины, культурные и развлекательные центры, социальные объекты, а также парки, сады, водные бассейны и акватории. Проект рассчитан на развитие унылой депрессивной территории – с помощью создания новых акцентов «больше, шире, выше», за которыми будет открываться целый мир, закрытый со стороны МКАДа. На вопрос об основной загрузке на главных магистралях архитектор ответил, что поскольку Москва всегда развивается «от звездочки к кружочку» то постановка крупных объектов на пересечении центробежных сил и ринга вызовет к жизни развитие дорог, так как в первую очередь это будет выгодно самим инвесторам.
Архитектурное бюро RMJM, ставшее недавно известным в России из-за газпромовского небоскреба, в лице исполнительного директора Тони Кеттла отметило, что при создании МФК они ориентируются на контекст местности – для создания уникального решения, на культурное содержание региона и рациональное соединение функций. В подтверждение этого бюро представило проект дворца бракосочетания Сити Палас для «Москва-Сити» в котором закрученная в спираль башня должна быть символом объятий. Как отметил автор, на создание такой формы его вдохновила спиралевидная форма башни Татлина и купола православных соборов. Вторым проектом «icon-building» тоже закручивающейся формы является башня «Газпром-Сити», которая по собственным словам выступавшего «является искрой, которая может зажечь депрессивный район». При чем, по мнению автора, в отличие от Москвы здесь не подходит формат Сити и нужна только одна башня. Как и ожидалось от журналистов пошли вопросы – о правильности места для высотной башни, на что автор и ген директор «Сити Палас» Андрей Мариничев ответили, что для Санкт-Петербурга идея вертикалей традиционна и проект находится достаточно далеко от исторического центра. Они сказали, что любят этот проект и надеются на его согласование.
Достаточно амбициозным было выступление голландского архитектора Эрика Ван Эгерата, позиция которого несколько противоположна его предшественникам. Архитектор считает, что современная жизнь очень многообразна и поэтому смешение самых разных функций «всего и вся» как нельзя лучше отражают это: «не важно какой у тебя стиль, какое направление и т.д. - главное, чтобы объект был хорошим и приятным для жизни».
«Почему Москва такой богатый город, а строят здесь так однообразно?» - задается вопросом Эгерат и предлагает несколько проектов МФК для России – один для Санкт-Петербурга недалеко от Новой Голландии и Маринки, другой для «Золотого острова» в Москве. По мнению архитектора, функции здания не должны быть демонстративными, кричащими, все должно выглядеть как единый большой проект. При этом конкретно для России Эгерат рекомендует каждый раз создавать что-то необычное и не копировать то, что сделано в Азии или Америке. Так, к примеру, в МФК для «Золотого острова», напротив храма Христа Спасителя, автор предлагает связать два берега и приобщить объект к русскому контексту, поместив на фасаде картины русских художников – эту идею архитектор продвигает уже несколько лет после неудачи комплекса «Авангард» на Якиманке. К высотным зданиям Эгерат относится плохо, он считает, что строить вверх сложно, к тому же есть опасность сделать «мертвый объект», а также построить одно большое здание рядом с другим. «Форма не так важна – главное чтобы проект имел долгоиграющее значение».
Несложно заметить, что все выступавшие архитекторы сошлись на том, что у многофункциональных комплексов есть будущее, но с разными оговорками. Они нужны в неразвитых районах и при этом требуют хорошей инфраструктуры, в том числе транспортной, плюс немалых вложений. Комплексы надежнее строить горизонтальными, а перед строительством проводить маркетинг территории для выявления «не занятых» функций. Важно правильно распределить назначения и соответственно не связанные между собой потоки, а также создать благоприятные общественные зоны. При этом надо найти баланс между общественными зонами и коммерческими, чтобы комплекс окупался. И еще, любому проекту следует быть «самобытным» и одновременно считаться с контекстом, что тоже влияет на спрос и цену.
