Обустройство входа с улицы через окно – весьма частая проблема собственников нежилых помещений. Это особенно актуально для МКД, ведь закон запрещает выход из нежилого помещения в места общего пользования (лестничные клетки и т.д.). А иначе в помещение не попасть. Оформить вход в нежилое помещение на первом этаже МКД также нужно, если жилое помещение переводится в нежилое. Другого порядка закон не предусматривает.
Если помещение делится, а вход один, без дополнительного входа также не обойтись. А сделать его удобнее всего из окна, расширив проем и создав входную группу. В нежилом здании для удобства и самого собственника и его клиентов оборудование дополнительного входа тоже бывает актуально. Будем разбираться, как выполнить все работы строго по закону.
Что нужно знать про обустройство нового входа на месте окна
Обустроить вход можно как для помещений первого, так и второго этажей. Чаще всего эта процедура касается первого этажа зданий. С точки зрения Постановления Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» устройство дверных проёмов признаётся перепланировкой. В столице она проводится в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» и осуществляется как перепланировка окна в дверь или переоборудование с демонтажем балкона.В отдельных случаях оборудование входной группы из окна будет считаться реконструкцией. При перепланировке меняются лишь границы и (или) площадь, конфигурация помещений. Параметры здания остаются такими же. При реконструкции же меняются площадь, объем, этажность и/или высота здания. В нашем случае с дополнительным входом речь может идти о перестройке объекта, его расширении. К примеру, если мы оборудуем вход из окна и лестницу с улицы – это перепланировка. А если захотим сделать вход в пристройку к зданию, то это будет однозначно реконструкция. Бюрократическая процедура в случае с реконструкцией более сложна, потребуется отдельное разрешение от Мосстройнадзора.
В целом требования по оборудованию входа в нежилое помещение вне мест общего пользования объясняются заботой о покое жильцов МКД. Чтобы коммерческая деятельность собственников (магазин, офис, стоматологический кабинет и др.) не сказывалась на повседневной жизни МКД. Закон также стоит на страже безопасности конструкции и инженерных сетей как жилого, так и нежилого дома. Собственнику же нужно приготовиться к прохождению ряда этапов разрешений и согласований. Помочь ему в этом деле – задача нашей статьи.
Оборудование входа из окна как перепланировка: пошаговая инструкция
Согласовать и оборудовать вход из окна может не только собственник помещения, но и арендатор. Важное условие – наличие таких полномочий в доверенности и договоре аренды.Первое, что нужно будет сделать – это заручиться поддержкой собственников помещений в МКД. Это требование закона, ведь оборудование входа задействует общее имущество жильцов (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Созывается и проводится общее собрание собственников МКД по вопросу о разрешении на обустройство отдельного входа с доступом к общему имуществу дома или придомовой территории. Совещание должно сказать вам «да» квалифицированным большинством, а именно 2/3 должны высказаться за вашу перепланировку
Не секрет, что граждане могут и воспротивиться изменению их привычного режима. Не всех обрадует появление в доме, к примеру, нового магазина или офиса. Ваша возможная аргументация при этом – это обоснование полезности именно вашего предприятия. Жильцов может привлечь то, что проектом предусмотрено благоустройство прилежащей территории за ваш счет. Такие нежданные для дома улучшения могут перевесить чашу весов в вашу сторону.
Можно это сделать и после фактического устройства нашего входа, но это гораздо сложнее. Во-первых, вас задёргают проверками в процессе работ по жалобам бдительных жильцов. Во-вторых, узаконение по факту проходит в судах сложнее. Естественно, для согласования дополнительного входа в нежилом здании необходимости в подобном документе нет.
Подготовка проекта перепланировки и технического заключения
Важным моментом является подготовка проекта через проектную организацию и технического заключения о состоянии несущих конструкций Принадлежность организации, которой доверяем подготовку проекта перепланировки, к СРО обязательна. Совсем не лишним будет проверить её нахождение в реестре.Компания «Смарт Вэй» – это команда профессионалов своего дела. мы проводим обследования и обмеры объектов, разрабатываем проектную документацию, оказываем услуги по сопровождению согласований, оформляем технические планы. Все эти работы и услуги мы оказываем в полном объеме без привлечения третьих лиц.
В проекте перепланировки будут указаны все виды работ, предписания по безопасности и т.д. Техническое заключение содержит вывод о допустимости работ, которые нужно выполнить для оборудования входной группы и других изменений в планировке помещения. Техзаключение может выдать автор проекта дома. Если проект МКД типовой, то это чаще всего АО МНИИТЭП (почти 90%), а также АО Моспроект или АО ЦНИИЭП жилища. Если автора дома определить не удалось или такой организации больше не существует, документ нужно будет заказывать в ГБУ «Экспертный центр». Его на выдачу технических заключений уполномочила Мосжилинспекция.
Услуги по поиску автора проекта дома или обращению в ГБУ «Экспертный центр» оказывает компания «Смарт Вэй» в рамках подготовки документов на перепланировку.
Если работы предстоят в нежилом здании, техническое заключение не всегда входит в комплект обязательных документов. Вместе с тем техники и проектировщики всё равно обследуют объект, его конструкции и системы. Также проводится оценка технического состояния и соответствия по показателям нагрузок.
Разрешенные и запрещенные работы для обустройства входа из окна
Постановление 508-ПП содержит указание на перечень разрешенных и запрещенных работ, по которым будет оформляться проект. Отметим при этом, что козырек и иные элементы входной группы также согласуются по разрабатываемому проекту. Элементы новой входной группы не должны препятствовать движению по тротуарам.Если в вашей входной группе предусматривается обустройство крыльца и лестницы, будьте готовы к установке приспособлений и устройств, которые обеспечат маломобильным гражданам беспрепятственный вход в ваше помещение.
В том случае, если у вашего помещения уже имеется входная группа и необходима другая, нужно выполнить новую из окна в той же архитектурно-художественной стилистике и с теми же габаритами. Отметим, что согласование фасадов в любом случае проходит по линии Москомархитектуры.
Заключение о соответствие санитарным нормам
ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» выдает заключение о соответствии перепланировки санитарным нормам. Учреждение подведомственно Роспотребнадзору и проверяет, не нарушит оборудование входа из окна санитарно-эпидемиологические правила. Данная процедура называется экспертизой проектной документации. В Центр гигиены и эпидемиологии направляем следующие документы:- заявление;
- оригиналы проекта перепланировки и технического заключения;
- копии правоустанавливающих документов (выписка из ЕГРН, свидетельство, договор аренды и т.п.).
Получение разрешения в Мосжилинспекции
Когда все документы готовы, обращаемся в Мосжилинспекцию для получения разрешения на перепланировку. Направить документы можно в письменной форме в «Одно окно» на Проспекте Мира, 19, стр. 1 или в Жилищную инспекцию по административному округу. В этом случае нужно предъявить документ, удостоверяющего личность.Проще всего подать заявление через электронную приемную Правительства Москвы на портале mos.ru или через Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства. Туда направляем следующий пакет:
- заявление;
- правоустанавливающие документы (выписка, свидетельство и т.д.);
- технический паспорт помещения (если техническая документация на дом внесена в Базовый регистр Москвы, специалисты МЖИ запросят ее самостоятельно);
- проект перепланировки;
- техническое заключение о возможности перепланировки;
- положительное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии.
Важно отметить, что согласование проекта со стороны Мосжилинспекции и Москомархитектуры происходит бесплатно. Срок выдачи разрешения в нашем случае – до 30 дней (п. 2.7.1.1.2 Постановления 508 ПП).
Работы по перепланировке
Если проект предполагает наряду с оборудованием входа из окна ещё и внутреннюю перепланировку и (или) переустройство, то есть смысл сначала провести внутренние работы, а затем осуществлять фасадные. В процессе производства работ могут поступать жалобы (так устроен человек, увы, проверено практикой). В результате вас ждут проверки, которые будут отвлекать и вас как собственника, и ваших рабочих. Вместе с тем все ситуации индивидуальны и этот вопрос остаётся целиком на ваше усмотрение.Важно понимать, что согласование имеет свой «срок годности». Оно составляет 18 месяцев с момента подписания решения о согласовании (п. 2.11.1.1 постановления 508 ПП).
После завершения работ обращается в МЖИ за получением акта приемки. Но для этого сначала необходимо заказать оформление технического плана (это правило действует с 1 апреля 2024 года). Главное, на что обращают внимание инспекторы МЖИ – это соответствие проведенных работ и согласованного проекта.
Кадастровый учет изменений после перепланировки
Определенным удобством следуем признать то, что с 1 апреля 2024 года заявление и технический план в Росреестр направляет жилищная инспекция. Кроме того, должностное лицо Мосжилинспекции обеспечивает передачу сведений об изменении технических характеристик помещения в ГБУ МосгорБТИ (абз. 2 п. 3.4.3.6 постановления 508-ПП)С внесением таких изменений нашу перепланировку путём оборудования входа из окна можно считать завершенной. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 28 ЖК РФ перепланировку помещения в МКД можно считать законченной, когда внесены изменения в ЕГРН о новых границах или площади помещения или когда поставлены на кадастровый учёт новые помещения и осуществлена их государственная регистрация.
Наши услуги по согласованию нового входа из окна
Воспроизведенная выше схема – это идеальный вариант, полное соответствие нашего поведения и буквы закона. Но не секрет, что часто где-то по незнанию, где-то на свой страх и риск, владельцы нежилых помещений в МКД сначала оборудуют вход из окна, а потом сталкиваются с необходимостью его легализовать.Компания «Смарт Вэй» имеет большой опыт работы по согласованию изменений объектов недвижимости. Мы часто сталкиваемся со случаями устройства дополнительных и отдельных входов в помещения, которые принадлежат нашим заказчикам не только на праве собственности, но и на праве аренды, а также оперативного управления.
Важно при этом понимать, что с 31 декабря 2023 года оформление акта о перепланировке на ранее выполненные работы в многоквартирном доме, в результате проведения которых изменяется архитектурный облик многоквартирного дома, колористическое решение фасада многоквартирного дома, не допускается (пункт 18 Постановления 508 – ПП). То есть согласовать в Мосжилинспекции оборудования входа через окно по факту не получится. Остаётся судебный порядок. Специалисты компании «Смарт Вэй» имеют необходимый опыт в решении подобных проблем.
Самовольное оборудование входа вряд ли может остаться незамеченным. Жалоба в компетентный орган (Мосжилинспекцию, Москомархитектуру, Мосгорнаследие, полицию, прокуратуру и т.д.) может поступить от кого угодно: конкуренты, недовольные жильцы и даже случайные прохожие.
Далее, как правило, следует внеплановая проверка и административный штраф. Он может быть весьма ощутимым и варьируется в зависимости от субъекта правонарушения (физическое, юридическое или должностное лицо), а также статуса помещения, в котором оборудован вход из окна (расположенное в обычном здании или здании-памятнике) от 1000 до 20 000 000 рублей.
Мнение эксперта. Как отмечает юрист П. Герасимов «Проверка и административная ответственность, может грозить даже при неправильно выполненной внутренней перепланировке. Лестницу же спрятать невозможно, разве что она выдвижная или веревочная. Искренне советую получить разрешение и только после этого заниматься организацией входа с улицы».
Кроме того, придётся прекратить работы либо возвратить фасад здания в первоначальное состояние, а это тоже финансовые и временные затраты. И, наконец, всё равно придётся приняться за согласование.
Заключение
· Обустройство и согласование входа с улицы в нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома (МКД) является насущной необходимостью для собственника. С точки зрения Постановления Госстроя № 170 устройство дверных проёмов признаётся перепланировкой. В Москве такая перепланировка проводится в соответствии с Постановлением № 508 – ПП.· Согласование и осуществление перепланировки в форме оборудования входа из окна на основании проекта и технического заключения, ряда иных документов.
· Узаконивание фактически оборудованного входа из окна возможно в судебном порядке.
Спроектировать и согласовать все виды описанных работ помогут наши эксперты. Контакты для связи: компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https:// smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.
