Однако количественный рост не всегда сопровождался качественными изменениями городской среды. Хаотичная застройка 2000-х и 2010-х годов привела к перекосам в соотношении плотности расселения и острого дефицита инфраструктуры. Осознание этой проблемы подтолкнуло к пересмотру градостроительной политики и внедрению новых подходов к проектированию жилых комплексов. Ситуация начала меняться с появлением механизма комплексного развития территорий (КРТ) и отказом от точечной застройки в пользу создания полноценной mix-use среды.
Микрорайон «Образцово» в Краснодаре
Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
В 2020 году в Краснодаре были определены первые территории для реализации проектов КРТ. Среди них – участки в районе улиц Московской, Солнечной, Российской и 1-го Мая. Эти проекты предусматривают не только строительство жилья, но и создание комплексной инфраструктуры, включая школы, детские сады, поликлиники и зоны отдыха. Особое внимание в рамках концепции «нового урбанизма» уделяется формированию общественных пространств, интеграции природных элементов в городскую ткань и созданию пешеходных зон.
Группа компаний «ИНСИТИ», работающая на рынке более 12 лет, стала одним из пионеров комплексного развития территорий в Краснодаре. Компания реализовала ряд проектов комплексной застройки, среди которых микрорайон «Любимово» в Прикубанском округе, о котором мы писали. Сейчас «ИНСИТИ» ведет строительство еще одного микрорайона, «Образцово», где принципы продуманной инфраструктуры и комфортной городской среды с обширными зелеными зонами и пешеходными пространствами находят свое дальнейшее развитие. Этот подход призван решить ряд проблем, включая недостаток социальных объектов, транспортные заторы и отсутствие единого архитектурного облика районов.
Инфраструктура как ключевой элемент
В основе планировки микрорайона «Образцово» – концепция mix-use среды, которая в современных жилых кварталах представляет собой подход к организации городского пространства, объединяющий различные функции в рамках единой территории. Эта концепция уходит корнями в традиционное городское планирование, но приобретает новое звучание в контексте современных урбанистических вызовов.
Суть mix-use подхода заключается в создании многофункциональных пространств, где жилые дома соседствуют с офисами, магазинами, кафе, образовательными и культурными учреждениями. Такая интеграция позволяет сформировать живую, динамичную среду, которая остается активной в течение всего дня. Это способствует более эффективному использованию городской инфраструктуры, снижению транспортной нагрузки и созданию сообществ с высоким уровнем социальной связности.
Микрорайон «Образцово» в Краснодаре. Парк «Флагманский»
Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
Реализация mix-use концепции в современных жилых кварталах происходит на нескольких уровнях. На уровне отдельных зданий mix-use принцип может выражаться в размещении коммерческих помещений на первых этажах жилых домов. На уровне квартала создаются разнообразные общественные пространства: от небольших скверов и детских площадок до крупных парков и спортивных объектов.
Микрорайон «Образцово» занимает территорию в 52 гектара, в границах улиц 2-я Ямальская, им. Кирилла Россинского, 1 Мая и Командорская. Он располагается по соседству с микрорайоном «Любимово» в том же Прикубанском округе. Сейчас это один из самых быстрорастущих районов Краснодара, который привлекает новых жителей относительно доступными ценами на жилье и активным развитием инфраструктуры. Правда, до недавнего времени застройка здесь велась преимущественно точечно, что создавало определенные проблемы с обеспеченностью социальными объектами и транспортной доступностью. Реализация проектов «ИНСИТИ» в этом районе призвана обеспечить сбалансированное развитие территории, учитывающее потребности растущего населения в качественном жилье и развитых сервисах.
Микрорайон «Образцово» в Краснодаре. Генплан
Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
Генеральный план предусматривает строительство 18 жилых домов разной этажности – от 18 до 21 этажа. Застройка организована по квартальному принципу и подчинена ортогональной сетке. Более 4 гектар в центральной части отведены под парковую зону. Здесь также находится школа на 1875 учащихся со спортивным ядром, два детских сада и поликлиника на 400 посещений в смену.
По обе стороны от зеленого «ядра» расположены жилые дома. Конфигурация многосекционных корпусов немного варьируется (П-образная и Г-образная), кроме того они соседствуют с домами башенного типа, что в целом позволяет разнообразить композиционное решение, не отходя от четкой квартальной структуры. Каждый дом имеет зеленый двор, в двух из них расположены еще два детских сада (общая вместимость всех ДОУ в проекте составляет 1300 мест).
Комплексный подход к созданию социальной инфраструктуры и компактное планировочное решение микрорайона «Образцово» обеспечивает жителям 5-минутную доступность до всех инфраструктурных объектов.
Благодаря выделению активного «социального центра» в генплане, в проекте достигается баланс более приватных и тихих дворовых пространств и активного трафика в центральной части. Реализуются возможности т.н. социального контроля – то есть обеспечения безопасности района благодаря оживленному трафику самих жителей и отсутствию глухих заборов.
Прямая сетка внутриквартальных проездов обеспечивает удобный подъезд к социальным объектам, при этом дворы остаются пространством исключительно для пешеходов. В домах с 1 по 16 гостевые парковки располагаются по внешнему периметру, а для жителей предусмотрены подземные паркинги.
-
![zooming]()
1 / 3Микрорайон «Образцово» в Краснодаре. Двор-стилобатИзображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
-
![zooming]()
2 / 3Микрорайон «Образцово» в КраснодареИзображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
-
![zooming]()
3 / 3Микрорайон «Образцово» в Краснодаре. Парк «Флагманский»Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
В домах 17 и 18 реализована концепция дворов-стилобатов, позволяющих более компактно и эффективно компоновать пространство, делая «пирог» из паркинга и рекреационных зон. Дворы имеют два уровня, где на первом этаже располагается крытая парковка, а на втором – полноценный закрытый двор без машин, с площадками для детей и спортивными полями. Хранение автотранспорта не портит вид из многоэтажек и в тоже время находится в минутной доступности.
Еще одним важным качеством хорошо спланированной mix-use среды является разделение транспортных и пешеходных потоков для создания полноценной безопасной пешеходной среды. Так весь автомобильный трафик изолирован от пешеходных маршрутов, обеспечен гостевыми и персональными парковками, а также удобными подъездами к объектам социальной инфраструктуры и выездами из самого микрорайона. С учетом запланированных мер по реконструкции прилегающей улично-дорожной сети, в том числе строительства 4-полосной автомобильной дороги и трамвайной линии по улице 2-я Ямальская, транспортная доступность «Образцово» будет достаточной и для жителей, и тех, кто приедет, чтобы воспользоваться инфраструктурными и социальными объектами.
Зеленый оазис в городской среде
Центральное место в проекте занимает парк «Флагманский» площадью 42 000 м2, «естественный кондиционер» в жаркие летние месяцы и активный социальный центр, место игр, общения и спортивных занятий для разных групп пользователей. В рамках единой ландшафтной концепции объединены ряд функциональных зон: амфитеатр и летний кинотеатр, детские городки, сухой фонтан, арт-объекты, дог-парк, барбекю-зоны с мангалами и беседками, спортивные площадки и зоны тихого отдыха с перголами и гамаками.
Территория парка является центральным планировочным элементом, композиционным и смысловым центром района. Фактически это открытая гостиная, где жители могут проводить достаточно много времени, занимаясь повседневными делами или даже работая, поскольку везде в парке есть бесплатная интернет-сеть.
Микрорайон «Образцово» в Краснодаре. Парк «Флагманский»
Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
В рамках концепции «Любимый спорт в своем дворе» в «Образцово» также создается развитая спортивная инфраструктура. Всего в микрорайоне будет функционировать 10 спортивных площадок, включая универсальные поля для игровых видов спорта, зоны воркаута, площадки для йоги и уличные тренажеры.
Особого внимания заслуживает памп-трек площадью 1500 м2, один из крупнейших в Краснодарском крае. Его строительством занималась компания XSA Ramps, известная своими профессиональными решениями в области экстремального спорта. Памп-трек – отличная функция, которая станет мощным аттрактором для формирования спортивного молодежного сообщества любителей экстремального катания.
Архитектурные решения и планировки
Все дома «Образцово» выполнены в единой архитектурной концепции. Для облицовки фасадов используется керамический кирпич терракотового и светлого оттенков с декоративными вставками из ламелей и темного керамогранита в обшивке лоджий.
Архитектура многоэтажек традиционна, при этом применение навесных кирпичных фасадов позволяет сделать ее современнее и качественнее, поскольку кирпич и более долговечный, и более привлекательный материал. Также важным для современных жителей является остекление лоджий в пол, что делает светлыми и просторными помещения квартир.
Микрорайон «Образцово» в Краснодаре
Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
Особое внимание уделяется проработке входных групп в подъезды, которые выполняются в уровне земли для безбарьерного доступа и отсутствия портящих облик зданий пандусов. В проекте также увеличена площадь холлов, предусмотрены закрытые боксы для хранения колясок и велосипедов, удобная навигация, комфортная зона ожидания со сплит-системой и консьерж-сервис.
Микрорайон «Образцово» в Краснодаре, входные группы
Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
Квартирография проекта разнообразна и включает студии площадью от 31,45 до 31,77 м², однокомнатные квартиры от 39,84 до 48,78 м² и двухкомнатные от 55,64 до 74,31 м². Высота потолков в квартирах составляет 2,74 м, а на последних этажах – 2,94 м.
Известно, что сегодняшние решения с остекленными лоджиями призваны не только увеличить жилую площадь квартир, но и бороться с хаосом самостоятельного остекления и установки кондиционеров (для них отведены специальные места). Такой же подход реализуется и для коммерческих первых этажей, где ради сохранения визуальной целостности заранее предусмотрены определенные архитектурные и планировочные решения.
Все первые этажи сделаны максимально прозрачными, что создает комфортную атмосферу и в помещении, и снаружи, особенно в ночное время, когда свет витрин освещает улицу. Помещения имеют свободные планировки и отдельные входы, и рассчитаны на самый разный мелкий бизнес, который позволит обеспечить жителей необходимыми услугами и товарами в шаговой доступности.
-
![zooming]()
1 / 7Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
-
![zooming]()
2 / 7Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
-
![zooming]()
3 / 7Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
-
![zooming]()
4 / 7Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
-
![zooming]()
5 / 7Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
-
![zooming]()
6 / 7Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
-
![zooming]()
7 / 7Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
В «Образцово» применяются современные технологии строительства и инженерные решения. Дома оснащены системой «умный дом», которая позволяет дистанционно контролировать расход воды и электроэнергии. Установлена адресная пожарная сигнализация и система автоматического пожарного дымоудаления.
Перспективы развития района
Реализация проекта «Образцово» разделена на четыре очереди строительства. Окончание строительства первой очереди, включающей дома №17 и №18, запланировано на 4 квартал 2024 года. Также в текущем году будут введены два детских сада – на ул. Лоцманская (на 350 мест) и на ул. 2-я Ямальская (на 350 мест). Два других, как и школа на 1875 мест, одна из крупнейших в Южном федеральном округе, запланированы к сдаче в 2025 году. Полное завершение проекта ожидается в 2026 году.
Микрорайон «Образцово» в Краснодаре
Изображение предоставлено ГК «ИНСИТИ»
Для Краснодара завершение проекта станет значительным шагом в развитии mix-use подхода к жилищному строительству и городскому планированию. Важным аспектом создаваемой здесь многофункциональной среды является ее способность адаптироваться к меняющимся потребностям жителей. Современные проекты предусматривают гибкие пространства, которые могут трансформироваться в зависимости от текущих запросов сообщества. Например, помещения могут использоваться как коворкинги днем и превращаться в культурные площадки вечером. Такой подход позволяет создавать устойчивые городские экосистемы, способные эволюционировать вместе с их жителями.
Реализация mix-use концепции потребовала от застройщика тщательного планирования и продуманного баланса между различными функциями. Грамотное зонирование, создание буферных зон между различными типами активностей и применение современных архитектурных и инженерных решений позволили сформировать в «Образцово» жилую среду качественного нового для Краснодара уровня.
