Участникам рынка строительства и недвижимости хорошо известно, какое важное значение имеет правильная оценка капитальных затрат на этапе принятия решения о реализации нового проекта, когда формируется его архитектурный облик.
Объем инвестиций в строительство обуславливает не только финансовые метрики проекта, но и основные технико-экономические показатели будущего объекта, которые определяются с учётом приемлемой стоимости строительных работ и материалов.
В конечном итоге размер капитальных затрат оказывает наиболее значительное влияние на экономическую эффективность проекта в сфере недвижимости (при условии подтвержденного спроса).
Последствия
Ошибки, допущенные при анализе стоимости строительства, имеют самые разные негативные последствия, вплоть до полного провала проекта и потери денег в гораздо большем объеме, чем величина недооценки.
Между тем, исполнители всё ещё допускают ряд типовых промахов в процессе оценки размера капитальных затрат на стадии разработки концепции, в частности:
Некорректный выбор аналогов при использовании сравнительного метода оценки.
Непринятие во внимание всех особенностей объекта.
Использование неактуальных данных о ценах на работы и материалы.
Невключение в расчёт таких показателей, как будущая инфляция, резервы на непредвиденные расходы и покрытие рисков (из-за излишнего оптимизма или недостаточности прогнозных сведений).
Отсутствие независимой верификации для проверки актуальности всех внесенных в модель показателей и исключения технических ошибок.
В связи с этим большую роль играет выбор метода оценки, который позволяет получить нужную точность и достоверность результата.
Рассмотрим, какими инструментами оценки пользуются сегодня игроки рынка и какие дополнительные возможности появляются у инвесторов благодаря новым разработкам специалистов.
Предоствлено Connexus
Предоствлено Connexus
Международный опыт
Профессиональное сообщество стран Европы и США использует ряд методик оценки затрат, которые предназначены именно для коммерческих проектов, подготовлены независимыми экспертами и включают в себя бенчмарки, подробные справочники цен и модели расчёта стоимости готовых объектов. Среди них стоит отметить следующие эффективные технологии:
1. BCIS (Building Cost Information Service) – это информационная система оценки стоимости объектов коммерческой и жилой недвижимости, разработанная и внедренная в Великобритании в 1960-х годах. В настоящее время она включает в себя более 20 000 моделей объектов с заданным параметрами и назначением, 12 справочников различных показателей строительной отрасли (затраты, тендерные предложения, объемы заказов и ввода в эксплуатацию в строительном секторе, рыночные цены и т.д.), а также другие полезные материалы и исследования рынка.
С помощью системы пользователи могут оценить стоимость конкретного проекта, спрогнозировать его окупаемость и составить представление о тенденциях на рынке в целом.
К сожалению, данная методика предназначена для Великобритании и не может быть использована российскими девелоперами.
2. Compass international – это американская компания, которая работает на международном уровне и на ежегодной основе публикует 8 справочников с данными о затратах на строительство коммерческих и промышленных объектов недвижимости различного назначения, причём они охватывают широкий диапазон стран и регионов.
Особенность справочников Compass в том, что каждый из них посвящён не отдельному типу объектов, а определенному направлению работы в строительной индустрии: оценка и составление бюджета, сравнительный анализ затратных моделей объектов, тарифы на ремонт и обслуживание, стоимость строительства инфраструктурных объектов, международные строительные закупки и снабжение и т.д.
Есть в этих справочниках и сведения по России, но в достаточно ограниченном объеме, без учёта всех особенностей и необходимой детализации.
3. RS Means – это электронная база данных, которая содержит большое количество единичных расценок в строительной сфере, расчётов стоимости узлов и систем, затрат на ремонт и моделей оценки стоимости строительства новых зданий. Она постоянно пополняется и содержит сведения об объектах жилой и коммерческой недвижимости различного назначения.
Для российской аудитории база не представляет интереса, так как ориентирована на рынок Северной Америки (США и Канады).
4. Spons Price Books – это справочники цен для строительной отрасли Великобритании, которые составляются группой экспертов компании AECOM и обновляются дважды в год. Они содержат информацию по всем основным строительным затратам (как на материалы и оборудование, так и на работы) и применимы для объектов разных типов и масштабов.
Но и эти справочники неактуальны для России, так как не содержат данных по нашей стране.
Чем же тогда пользуются отечественные инвесторы и девелоперы?
Российская практика
В России до недавнего времени набор профессиональных инструментов для оценки размера капитальных затрат был весьма ограничен.
1. В первую очередь, отечественные компании всегда пользовались своим собственным опытом и накопленной статистикой. При реализации однотипных проектов в стабильной экономической среде этот вариант помогает получить приемлемую точность, но на изменчивом и дифференцированном по регионам российском рынке такие условия – редкость. Поэтому эффективность данного подхода ограничена объемом аккумулированных знаний и квалификацией персонала, кроме того, внутренние материалы компаний редко представляют собой структурированные базы, которые удобно использовать.
1 / 4
Предоствлено Connexus
2 / 4
Предоствлено Connexus
3 / 4
Предоствлено Connexus
4 / 4
Предоствлено Connexus
2. Другой источник данных для оценки размера инвестиций – государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС), утверждаемые и публикуемые Минстроем РФ в виде сборников для объектов различных типов. Однако, они актуализируются лишь один раз в год и недостаточно своевременно, учитывая динамично меняющуюся экономическую ситуацию.
Данные в сборниках НЦС расходятся с реальными рыночными ценами, а кроме того, не содержат всех нужных статей строительных затрат, например, не позволяют учесть резервы на покрытие рисков. Поэтому возможность их применения для реализации коммерческих проектов также ограничена.
3. Ещё один внешний информационный ресурс предлагает группа компаний «КО-ИНВЕСТ». Она ежегодно издает справочники по укрупненным показателям стоимости строительства объектов различного назначения для России и некоторых стран СНГ и ЕАС, а также ежеквартальные бюллетени «Индексы цен в строительстве (ИЦС)».
Однако данные из этих сборников подходят, главным образом, для оценки уже построенных объектов недвижимости затратным методом, информация в них недостаточно детализирована и практически не используется для анализа затрат по проектам нового строительства.
Таким образом, в российской строительной индустрии давно назрела необходимость появления аналога коммерчески ориентированных международных методик для оценки стоимости строительства объектов недвижимости.
Новые перспективы
И такой инструмент наконец появился: в ноябре 2021 года компания Connexus https://www.cnxs.ru , российский лидер в области стоимостного инжиниринга, анонсировала запуск проекта Globecost. http://globecost.com
Globecost – это система расчета стоимости строительства различных категорий недвижимости: жилая, торговая, офисная, складская, гостиничная.
При подготовке расчетных калькуляторов, был использован 20-летний практический опыт экспертов в области оценки капитальных затрат, учтены лучшие зарубежные практики, проведен глубокий статистический анализ данных по более чем 1000 реализованных проектов, а также мониторинг цен из доступных открытых источников и завершенных тендерных процедур.
Все сведения по стоимости, которые используются в расчетном алгоритме, перед выпуском верифицируются пятью независимыми экспертами, которые являются ведущими специалистами в этой сфере на протяжении многих лет.
База данных, содержит более 1000 расчётных моделей объектов с заданными типовыми параметрами, постоянно пополняется новыми проектами и обновляется 4 раза в год. В отчетах по итогу вычислений, представлена информация по всем статьям строительного бюджета, в том числе проектирование, прямые затраты, косвенные затраты, управление проектом, риски, инфляция.
Расширяется и география информации, содержащаяся в базе данных: весной 2022 года в них будет представлена информация по Москве и Санкт-Петербургу, летом к ним добавятся Екатеринбург и Краснодарский край, а к концу года появятся выпуски для Узбекистана и Казахстана. Расчетный сервис Globecost будет полезен инвесторам, девелоперам, застройщикам, компаниям, которые строят недвижимость для себя.
Этот продукт уже был высоко оценен профессионалами отрасли в ходе Российской недели ГЧП 2021. В настоящее время он является лучшим инструментом оценки стоимости капитальных затрат для российских участников строительной индустрии, поскольку обеспечивает одновременно точность, актуальность и полноту анализа и способствует принятию верных инвестиционных решений на стадии архитектурной концепции.
Конструктор фасадов
Показываем, как устроены фасады ЖК «Европейский берег» в Новосибирске – масштабном проекте комплексного развития территории на берегу Оби, реализуемом по мастер-плану голландского бюро KCAP. Универсальным приемом для создания индивидуальной архитектуры корпусов в микрорайоне стала система НВФ с АКВАПАНЕЛЬ.
Тихий офис – продуктивный офис
Тихий офис – ключ к продуктивности. Миллионы компаний тратят средства на эргономику и оборудование, игнорируя главного врага эффективности: шум. В офисах open space сотрудники теряют до 66% потенциала лишь из-за разговоров коллег, что напрямую влияет на прибыль и успех бизнеса.
Крыша в цветах
ПВХ-мембраны – один из ключевых материалов для современной кровли, сочетающий высокую гидроизоляцию, долговечность и эстетическую гибкость. В отличие от традиционных рулонных покрытий, они легче, прочнее, а благодаря разнообразной палитре – позволяют реализовать полноценный «пятый фасад».
Четыре сценария игры
Летом 2025 года АБ «МЕСТО» совместно с префектурой района Строгино завершила комплексное благоустройство на Таллиннской улице. Были реализованы четыре уникальные игровые площадки общей площадью 1500 кв. м. – многослойная среда для развития и приключений, которая учит и вдохновляет.
Цифровая печать – для архитектурных задач
Цифровая печать на алюминиевых и стальных композитных панелях выводит концепцию современных фасадов на новый уровень, предлагая архитекторам инструмент для создания сложных визуальных эффектов – от точной аналогии с натуральными материалами до перфорации и создания 3D объема на плоской металлокомпозитной кассете.
Кирпич с душой
Российская керамика «Донские зори» обновила коллекции облицовочного кирпича, объединяющие традиционные технологии с современными производственными возможностями. Их особенность – в неоднородной фактуре с нюансами оттенков, характерными для ручной формовки.
Баварская кладка в Ижевске
ЖК «ARTNOVA» стал в Ижевске пилотным проектом комплексного развития территории и получил признание профессионального сообщества. Одним из ключевых факторов успеха является грамотное решение фасадных систем с использованием облицовочного кирпича.
Формула света
Как превратить мансардное пространство из технического чердака в полноценное помещение премиум-класса? Ключевой фактор – грамотное проектирование световой среды. Разбираемся, как оконные решения влияют на здоровье жильцов и какие технологии помогают создавать по-настоящему комфортные пространства под крышей.
Будущее за химически упрочненным стеклом
В архитектуре премиум-класса безупречный внешний вид остекления – ключевое требование. Однако традиционно используемое термоупрочненное стекло часто создает оптические искажения. Российская Стекольная Компания (РСК) представляет инновационное для российского рынка решение этой проблемы – переработку стекла методом химического упрочнения.
Архитектура игры
Проекты научных детских площадок от компании «Новые горизонты» – основаны на синтезе игры, образования и городской среды. Они создают принципиально новый уровень игрового опыта, провоцирующий исследовательский интерес, и одновременно работают как градостроительная доминанта, формирующая уникальный образ места и новую точку притяжения.
Фасадные системы Sun Garden: технологии СФТК Церезит в...
Комплекс Sun Garden в Джемете (Анапа) демонстрирует специфику применения штукатурных систем фасадной теплоизоляции в условиях агрессивной приморской среды. Проект потребовал разработки дифференцированного подхода к выбору материалов для различных архитектурных элементов: от арочных галерей до многоуровневых террас.
Бесшовные фасады: как крупноформатные стеклопакеты...
Прозрачные бесшовные фасады, еще недавно доступные лишь в проектах уровня Apple Park, теперь можно реализовать в России благодаря появлению собственного производства стеклопакетов-гигантов у компании Modern Glass. Разбираемся в технологии и смотрим кейсы со стеклопакетами hugesize от Алматы до Москвы.
Архитектура управления. Как цифровая доска Futurello экономит...
Современное архитектурное бюро тонет в коммуникационном хаосе: тысячи писем, задачи в мессенджерах, замечания в PDF. Российская разработка Futurello предлагает решение – единое пространство для управления проектом.
Локализация против санкций: решения для остекления
Новый пакет ограничений Евросоюза создал серьезные вызовы для российской строительной отрасли в сфере остекления, непосредственно затронув профильные системы, фурнитуру и алюминиевые конструкции. Для проектировщиков это означает необходимость пересмотра привычных спецификаций и поиска новых технических решений.
LVL брус в большепролетных сооружениях: свобода пространства
Высокая несущая способность LVL бруса позволяет проектировщикам реализовывать смелые пространственные решения – от безопорных перекрытий до комбинированных систем со стальными элементами. Технология упрощает создание сложных архитектурных форм благодаря высокой заводской готовности конструкций, что критично для работы в стесненных условиях существующей застройки.
Безопасность в движении: инновационные спортивные...
Безопасность спортсменов, исключительная долговечность и универсальность применения – ключевые критерии выбора покрытий для современных спортивных объектов. Компания Tarkett, признанный лидер в области напольных решений, предлагает два технологичных продукта, отвечающих этим вызовам: спортивный ПВХ-линолеум Omnisports Action на базе запатентованной 3-слойной технологии и многослойный спортивный паркет Multiflex MR. Рассмотрим их инженерные особенности и преимущества.
Teplowin: 20 лет эволюции фасадных технологий – от...
В 2025 году компания Teplowin отмечает 20-летие своей деятельности в сфере фасадного строительства. За эти годы предприятие прошло путь от производителя ПВХ-конструкций до комплексного строительного подрядчика, способного решать самые сложные архитектурные задачи.
«АЛЮТЕХ»: как технологии остекления решают проблемы...
Основной художественный прием в проекте ЖК «Level Причальный» – смелый контраст между монументальным основанием и парящим стеклянным верхом, реализованный при помощи светопрозрачных решений «АЛЮТЕХ». Разбираемся, как это устроено с точки зрения технологий.
Искусство прикосновения: инновационные текстуры...
Современный интерьерный дизайн давно вышел за пределы визуального восприятия. Сегодня материалы должны быть не только красивыми, но и тактильными, глубокими, «живыми» – теми, что создают ощущение подлинности, не теряя при этом функциональности. Именно в этом направлении движется итальянская фабрика Iris FMG, представляя новые поверхности и артикулы в рамках линейки MaxFine, одного из самых технологичных брендов крупноформатного керамогранита на рынке.
Как бороться со статическим электричеством: новые...
Современные отделочные материалы всё чаще выполняют не только декоративную, но и высокотехнологичную функцию. Яркий пример – напольное покрытие iQ ERA SC от Tarkett, разработанное для борьбы со статическим электричеством. Это не просто пол, а интеллектуальное решение, которое делает пространство безопаснее и комфортнее.
Самокат-кузнечик
Красивое решение для самокатов предложил воркшоп под руководством Института Генплана Москвы: легкий, не очень скоростной и рассчитанный прежде всего на то, чтобы добраться до метро и от метро.
Мост мосту рознь
В портфолио архитекторов ATRIUM – не один футуристичный мост; так что неудивительно, что для воркшопа по теме транспорта они выбрали эту важную для связности города тему. Получилось типологическое исследование и три проекта мостов. Нам особенно нравится сквозной скаймост через Сити. Показываем проекты воркшопа. Все мосты, в той или иной мере, «обитаемые».
Летали, летаем и будем летать
Разнообразные версии переосмысления идей авангарда и модернизма предложили участники воркшопа «Легче Воздуха» под руководством архитекторов DO buro. Все – фантастика, все про аэростаты. Не зря он отмечен специальным упоминанием жюри. В общем-то, нормально: одни награжденные приземляются, другие летают.
Приземляемся везде
Landing Everywhere – воркшоп под руководством бюро Archinform и sintez.space – получил высшую оценку жюри Открытого города 2025. Он посвящен изменению взгляда на мобильность и меняет его достаточно радикально, обращаясь к роботам-доставщикам и цифровым технологиям самых новых поколений. Показываем проекты с комментариями кураторов.
Защитный «паркипелаг»
Бюро BIG создает на набережной Ист-Ривер в Нью-Йорке систему парков и спортивных площадок, которые одновременно защищают манхэттенский район Нижний Ист-Сайд от наводнений.
Нейронка архитектора
Кто только не говорит об искусственном интеллекте. Наконец-то он вошел в нашу жизнь, и уже год, или два как архбюро используют возможности ИИ. Иначе отстанешь. И обсуждают его, обсуждают. Публикуем небольшой отчет от круглом столе, посвященном ИИ. Он был организован на фестивале Зодчество архитекторами KPLN.
Исцеление красотой
«Рецепты для разбитых сердец» – так называется первая Международная биеннале современного искусства в Бухаре, которая проходит прямо сейчас. Она длилась 10 недель и завершится 23 ноября. Если у вас есть возможность сесть в самолет и провести пару дней в красивейшем городе, атмосфера которого дополнена художественными интервенциями – успевайте. Совершенно целительная история. Из Москвы и Санкт-Петербурга – прямые рейсы.
Игра реальности и воображения
Фестиваль «Открытый город» устоялся в своих форматах и приобрел черты повторяемости. Но изучить там есть что, да и для образования он, надо думать, полезен. Не фестиваль ли стал «драйвером» для многочисленных студенческих летних практикумов, все более распространенных? Показываем, как оформлены результаты воркшопов.
На тему клуба
В МАРХИ состоялась защита проектов студентов лаборатории Kleinewelt – на тему небольшого общественного здания клуба. Задача была максимально погрузиться в деталь, чтобы через нее осмыслить городское пространство. Так появились клуб-скалодром, клуб-труба, граффити-лабиринт и другие свежие идеи для Басманного района.
Архитектурный рисунок в эпоху ИИ
Объявлены победители The Architecture Drawing Prize 2025. Это 15 авторов, чьи работы отражают главные векторы развития архитектурной мысли сегодня: память места, экологическую ответственность и критику цифровой культуры.
Шорт-лист WAF Interiors: Retail
Продолжаем серию обзоров интерьеров, вышедших в финал конкурса WAF Interiors, и представляем пять объектов из номинации Retail, в которой развернулась битва между огромным моллом и небольшими магазинами, высокотехнологичными и уютными пространствами, где сам процесс покупки должен быть в радость.
Летний мираж
В этом году петербургский музыкальный фестиваль и поп-ап проект К-30 устраивал вечеринки на бывшей ткацкой фабрике на Синопской набережной. Временный павильон спроектировало бюро ХВОЯ: четыре грузовых контейнера вместили необходимые функции и излишества вроде сада камней, а за атмосферу отвечала невесомая консольная крыша, которая меняла настроение пространства за счет подсветки.
Белые ступени
Бюро .dpt спроектировало для Юрьевца лестницу с функцией смотровой площадки. Она соединяет верхнюю и нижнюю части города, открывает вид на Волгу и Богоявленскую церковь, не разрушая сложившийся контекст: марши следуют рельефу и огибают деревья, а сквозь металлическую решетку прорастает трава.
Пики Осетии
В Северной Осетии с нуля строится новый всесезонный туристско-рекреационный кластер «Мамисон» – уже запущен первый отрезок канатной дороги и горнолыжных трасс. Проект комплексного развития этой территории подготовил Институт Генплана Москвы: в будущем здесь появятся две туристические деревни, разнообразные по сложности трассы, санаторные комплексы, а также маршруты, которые позволят лучше узнать историко-культурное наследие региона.
Шорт-лист WAF Interiors: Education
Продолжаем серию обзоров интерьеров, вышедших в финал конкурса WAF Interiors, и представляем пять объектов из номинации Education, каждый из которых демонстрирует различные подходы к образовательным пространствам для детей и взрослых.
Шорт-лист WAF Interiors: Public Buildings
В преддверии фестиваля WAF начинаем публикацию серии обзоров интерьеров, вышедших в финал конкурса WAF Interiors, и предлагаем читателям ARCHI.RU попробовать свои силы в оценке мировых интерьерных тенденций и выбрать своего победителя в каждой номинации, чтобы потом сравнить результаты с оценкой жюри.
Глубокие корни архитектурного авангарда
Выставка «...Веснины. Начало» в Музее архитектуры дает совершенно нетривиальный взгляд на историю трех братьев-авангардистов. Стартуя от города Юрьевца, где они родились, выставка показывает, преимущественно, первую, раннюю часть их работ. О которой многие не знают, а кто-то не думает. Поэтому интересно.
Кода для кода
В Стэнфордском университете в Калифорнии открылся СоDa – новый корпус вычислительных технологий и обработки данных. Проект разработан бюро LMN Architects.
Фехтовальный жест
Белая кираса и защитная маска из перфорированного металла – в проекте Центра фехтования в Уфе эти метафоры воплотились в особенностях фасадной оболочки. Но, чтобы сосем развеять сомнения, что внутри, авторы поставили главный козырек на две перекрещенные шпаги.
Хай-Лайн деревянщика
Проект бюро Totan и Saga предполагает превращение московского монорельса – а один километр из пяти, ближе к улице Эйзенштейна, там уже разбирают – в парк на высоте 6 метров с панорамными видами и разнообразными павильонами, которые используют и сохраняют конструкции станций.
Серебряный пёс Петербург
Павильон, представлявший на Зодчестве 2025 город Санкт-Петербург, вчера отметили золотым знаком фестиваля, и совершенно справедливо. Его авторы – Сергей Падалко и архитекторы бюро «Витрувий и сыновья».
Поговорим об истине и красоте
В этом материале – калейдоскоп впечатлений одного дня, проведенного на деловой программе Архитектона. Тезисно зафиксировали содержание дискуссий о возможностях архитектурной фотографии и графики, феномене инсталляций и будущем, которое придет на смену постмодернизму. А еще – на прогулке с Сергеем Мишиным тренировали «метафизическое зрение», которое позволяет увидеть параллельный Петербург.
Между землей и водой
На берегу озера Тосканка в Нижегородской области появился Центр экологического туризма – место, где современная архитектура и природа заключили прочный союз, обойдясь без дорогих спецэффектов.
Вопрос «Каскада»
Правительство Армении одобрило инвестиционную программу, подразумевающую завершение «Каскада», ключевой постройки Еревана 1980-х, согласно новому проекту Wilmotte & Associés. О судьбе, значении и возможном будущем «Каскада» рассказали Архи.ру историки архитектуры Карен Бальян и Анна Броновицкая.
Коридор между мирами
Зодчество 2025 ярко и разнообразно. До того, что создается впечатление пребывания разных аудиторий в разных «слоях»: они соседствуют, не особенно пересекаясь. И слава Богу. Кстати, о божественном: если смотреть на экспозицию в целом, кажется, впервые за историю фестиваля религиозная архитектура занимает на нем какое-то исключительное, фантастически объемное место. Смотрите и читайте наш фоторепортаж с фестиваля.
Приручение фламинго
Стенд МКА на Зодчестве 2025 посвящен муралам и объектам паблик-арта, сделанным за 8 лет в рамках программы ведомства «НетСТЕН». Где кого приручили, зачем и почему – читайте в нашей заметке.
