Участникам рынка строительства и недвижимости хорошо известно, какое важное значение имеет правильная оценка капитальных затрат на этапе принятия решения о реализации нового проекта, когда формируется его архитектурный облик.
Объем инвестиций в строительство обуславливает не только финансовые метрики проекта, но и основные технико-экономические показатели будущего объекта, которые определяются с учётом приемлемой стоимости строительных работ и материалов.
В конечном итоге размер капитальных затрат оказывает наиболее значительное влияние на экономическую эффективность проекта в сфере недвижимости (при условии подтвержденного спроса).
Последствия
Ошибки, допущенные при анализе стоимости строительства, имеют самые разные негативные последствия, вплоть до полного провала проекта и потери денег в гораздо большем объеме, чем величина недооценки.
Между тем, исполнители всё ещё допускают ряд типовых промахов в процессе оценки размера капитальных затрат на стадии разработки концепции, в частности:
Некорректный выбор аналогов при использовании сравнительного метода оценки.
Непринятие во внимание всех особенностей объекта.
Использование неактуальных данных о ценах на работы и материалы.
Невключение в расчёт таких показателей, как будущая инфляция, резервы на непредвиденные расходы и покрытие рисков (из-за излишнего оптимизма или недостаточности прогнозных сведений).
Отсутствие независимой верификации для проверки актуальности всех внесенных в модель показателей и исключения технических ошибок.
В связи с этим большую роль играет выбор метода оценки, который позволяет получить нужную точность и достоверность результата.
Рассмотрим, какими инструментами оценки пользуются сегодня игроки рынка и какие дополнительные возможности появляются у инвесторов благодаря новым разработкам специалистов.
Предоствлено Connexus
Предоствлено Connexus
Международный опыт
Профессиональное сообщество стран Европы и США использует ряд методик оценки затрат, которые предназначены именно для коммерческих проектов, подготовлены независимыми экспертами и включают в себя бенчмарки, подробные справочники цен и модели расчёта стоимости готовых объектов. Среди них стоит отметить следующие эффективные технологии:
1. BCIS (Building Cost Information Service) – это информационная система оценки стоимости объектов коммерческой и жилой недвижимости, разработанная и внедренная в Великобритании в 1960-х годах. В настоящее время она включает в себя более 20 000 моделей объектов с заданным параметрами и назначением, 12 справочников различных показателей строительной отрасли (затраты, тендерные предложения, объемы заказов и ввода в эксплуатацию в строительном секторе, рыночные цены и т.д.), а также другие полезные материалы и исследования рынка.
С помощью системы пользователи могут оценить стоимость конкретного проекта, спрогнозировать его окупаемость и составить представление о тенденциях на рынке в целом.
К сожалению, данная методика предназначена для Великобритании и не может быть использована российскими девелоперами.
2. Compass international – это американская компания, которая работает на международном уровне и на ежегодной основе публикует 8 справочников с данными о затратах на строительство коммерческих и промышленных объектов недвижимости различного назначения, причём они охватывают широкий диапазон стран и регионов.
Особенность справочников Compass в том, что каждый из них посвящён не отдельному типу объектов, а определенному направлению работы в строительной индустрии: оценка и составление бюджета, сравнительный анализ затратных моделей объектов, тарифы на ремонт и обслуживание, стоимость строительства инфраструктурных объектов, международные строительные закупки и снабжение и т.д.
Есть в этих справочниках и сведения по России, но в достаточно ограниченном объеме, без учёта всех особенностей и необходимой детализации.
3. RS Means – это электронная база данных, которая содержит большое количество единичных расценок в строительной сфере, расчётов стоимости узлов и систем, затрат на ремонт и моделей оценки стоимости строительства новых зданий. Она постоянно пополняется и содержит сведения об объектах жилой и коммерческой недвижимости различного назначения.
Для российской аудитории база не представляет интереса, так как ориентирована на рынок Северной Америки (США и Канады).
4. Spons Price Books – это справочники цен для строительной отрасли Великобритании, которые составляются группой экспертов компании AECOM и обновляются дважды в год. Они содержат информацию по всем основным строительным затратам (как на материалы и оборудование, так и на работы) и применимы для объектов разных типов и масштабов.
Но и эти справочники неактуальны для России, так как не содержат данных по нашей стране.
Чем же тогда пользуются отечественные инвесторы и девелоперы?
Российская практика
В России до недавнего времени набор профессиональных инструментов для оценки размера капитальных затрат был весьма ограничен.
1. В первую очередь, отечественные компании всегда пользовались своим собственным опытом и накопленной статистикой. При реализации однотипных проектов в стабильной экономической среде этот вариант помогает получить приемлемую точность, но на изменчивом и дифференцированном по регионам российском рынке такие условия – редкость. Поэтому эффективность данного подхода ограничена объемом аккумулированных знаний и квалификацией персонала, кроме того, внутренние материалы компаний редко представляют собой структурированные базы, которые удобно использовать.
1 / 4
Предоствлено Connexus
2 / 4
Предоствлено Connexus
3 / 4
Предоствлено Connexus
4 / 4
Предоствлено Connexus
2. Другой источник данных для оценки размера инвестиций – государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС), утверждаемые и публикуемые Минстроем РФ в виде сборников для объектов различных типов. Однако, они актуализируются лишь один раз в год и недостаточно своевременно, учитывая динамично меняющуюся экономическую ситуацию.
Данные в сборниках НЦС расходятся с реальными рыночными ценами, а кроме того, не содержат всех нужных статей строительных затрат, например, не позволяют учесть резервы на покрытие рисков. Поэтому возможность их применения для реализации коммерческих проектов также ограничена.
3. Ещё один внешний информационный ресурс предлагает группа компаний «КО-ИНВЕСТ». Она ежегодно издает справочники по укрупненным показателям стоимости строительства объектов различного назначения для России и некоторых стран СНГ и ЕАС, а также ежеквартальные бюллетени «Индексы цен в строительстве (ИЦС)».
Однако данные из этих сборников подходят, главным образом, для оценки уже построенных объектов недвижимости затратным методом, информация в них недостаточно детализирована и практически не используется для анализа затрат по проектам нового строительства.
Таким образом, в российской строительной индустрии давно назрела необходимость появления аналога коммерчески ориентированных международных методик для оценки стоимости строительства объектов недвижимости.
Новые перспективы
И такой инструмент наконец появился: в ноябре 2021 года компания Connexus https://www.cnxs.ru , российский лидер в области стоимостного инжиниринга, анонсировала запуск проекта Globecost. http://globecost.com
Globecost – это система расчета стоимости строительства различных категорий недвижимости: жилая, торговая, офисная, складская, гостиничная.
При подготовке расчетных калькуляторов, был использован 20-летний практический опыт экспертов в области оценки капитальных затрат, учтены лучшие зарубежные практики, проведен глубокий статистический анализ данных по более чем 1000 реализованных проектов, а также мониторинг цен из доступных открытых источников и завершенных тендерных процедур.
Все сведения по стоимости, которые используются в расчетном алгоритме, перед выпуском верифицируются пятью независимыми экспертами, которые являются ведущими специалистами в этой сфере на протяжении многих лет.
База данных, содержит более 1000 расчётных моделей объектов с заданными типовыми параметрами, постоянно пополняется новыми проектами и обновляется 4 раза в год. В отчетах по итогу вычислений, представлена информация по всем статьям строительного бюджета, в том числе проектирование, прямые затраты, косвенные затраты, управление проектом, риски, инфляция.
Расширяется и география информации, содержащаяся в базе данных: весной 2022 года в них будет представлена информация по Москве и Санкт-Петербургу, летом к ним добавятся Екатеринбург и Краснодарский край, а к концу года появятся выпуски для Узбекистана и Казахстана. Расчетный сервис Globecost будет полезен инвесторам, девелоперам, застройщикам, компаниям, которые строят недвижимость для себя.
Этот продукт уже был высоко оценен профессионалами отрасли в ходе Российской недели ГЧП 2021. В настоящее время он является лучшим инструментом оценки стоимости капитальных затрат для российских участников строительной индустрии, поскольку обеспечивает одновременно точность, актуальность и полноту анализа и способствует принятию верных инвестиционных решений на стадии архитектурной концепции.
D5 Render – фотореализм за минуты и максимум гибкости...
Рассказываем про D5 Render – программу для создания рендеринга с помощью инструментов искусственного интеллекта. D5 Render уже покоряет сердца российских пользователей, поскольку позволяет значительно расширить их профессиональные возможности и презентовать идею на уровне образа со скоростью мысли.
Алюмо-деревянные системы UNISTEM: инженерные решения...
Современная архитектура требует решений, где технические возможности не ограничивают, а расширяют художественный замысел. Алюмо-деревянные системы UNISTEM – как раз такой случай: они позволяют решать архитектурные задачи, которые традиционными методами были бы невыполнимы.
Цифровой двойник для АГР: автоматизация проверки...
Согласование АГР требует от архитекторов и девелоперов обязательного создания ВПН и НПМ, высокополигональных и низкополигональных моделей. Студия SINTEZ.SPACE, глубоко погруженная в работу с цифровыми технологиями, разработала инструмент для их автоматической проверки. Плагин для Blender, который обещает существенно облегчить эту работу. Сейчас SINTEZ предлагают его бесплатно в открытом доступе. Публикуем рассказ об их проекте.
Фиброгипс и стеклофибробетон в интерьерах музеев...
Компания «ОРТОСТ-ФАСАД», специализирующаяся на производстве и монтаже элементов из стеклофибробетона, выполнила отделочные работы в интерьерах трех новых музеев комплекса «Новый Херсонес» в Севастополе. Проект отличает огромный и нестандартный объем интерьерных работ, произведенный в очень сжатые сроки.
Парящие колонны из кирпича в новом шоуруме Славдом
При проектировании пространства нового шоурума Славдом Бутырский Вал перед командой встала задача использовать две несущие колонны высотой более четырех метров по центру помещения. Было решено показать, как можно добиться визуально идентичных фасадов с использованием разных материалов – кирпича и плитки, а также двух разных подсистем для навесных вентилируемых фасадов.
От концепции до реализации: технологии АЛБЕС в проекте...
Рассказываем об отделочных решениях в новом терминале международного аэропорта Камов в Томске, которые подчеркивают наследие выдающегося авиаконструктора Николая Камова и природную идентичность Томской области.
FAKRO: Решения для кровли, которые меняют пространство
Уже более 30 лет FAKRO предлагает решения, которые превращают темные чердаки и светлые, безопасные и стильные пространства мансард. В этой статье мы рассмотрим, как мансардные окна FAKRO используются в кровельных системах, и покажем примеры объектов, где такие окна стали ключевым элементом дизайна.
Проектирование доступной среды: 3 бесплатных способа...
Создание доступной среды для маломобильных групп населения – обязательная задача при проектировании объектов. Однако сложности с нормативными требованиями и отсутствие опыта могут стать серьезным препятствием. Как справиться с этими вызовами? Компания «Доступная страна» предлагает проектировщикам и дизайнерам целый ряд решений.
Эволюция стеклопакета: от прозрачности к интеллекту
Современные стеклопакеты не только защищают наши дома от внешней среды, но и играют центральную роль в энергоэффективности, акустическом комфорте и визуальном восприятии здания и пространства. Основные тренды рынка – смотрите в нашем обзоре.
Архитектурный стол и декоративная перегородка из...
Одним из элементов нового шоурума компании Славдом стали архитектурный стол и перегородка, выполненные из бриз-блоков Mesterra Cobogo. Конструкции одновременно выполняют функциональную роль и демонстрируют возможности материала.
Технологии Rooflong: инновации в фальцевой кровле
Компания «КБ-Строй», занимающаяся производством и монтажом фальцевой кровли под брендом Rooflong, зарекомендовала себя как лидер на российском рынке строительных технологий. Специализируясь на промышленном фальце, компания предлагает уникальные решения для сложных архитектурных проектов, обеспечивая полный цикл работ – от проектирования до монтажа.
Архитектурные возможности формата: коллекции тротуарной...
В современном городском благоустройстве сочетание строгой геометрии и свободы нерегулярных форм – ключевой принцип дизайна. В сфере мощения для этой задачи хорошо подходит мелкоформатная тротуарная плитка – от классического прямоугольника до элементов с плавными линиями, она позволяет создавать уникальные композиции для самых разных локаций.
Полет архитектурной мысли: SIBALUX в строительстве аэропортов
На примере проектов четырех аэропортов рассматриваем применение алюминиевых и стальных композитных панелей SIBALUX, которые позволяют находить оптимальные решения для выразительной и функциональной архитектуры даже в сложных климатических условиях.
Архитектура промышленного комплекса: синергия технологий...
Самый западный регион России приобрел уникальное промышленное пространство. В нем расположилось крупнейшее на территории Евразии импортозамещающее производство компонентов для солнечной энергетики – с фотоэлектрической фасадной системой и «солнечной» тематикой в интерьере.
Текстура города: кирпичная облицовка на фасадах многоэтажных...
Все чаще архитекторы и застройщики выбирают для своих высотных жилых комплексов навесные фасадные системы в сочетании с кирпичной облицовкой. Показываем пять таких недавних проектов с использованием кирпича российского производителя BRAER.
Симфония света: стеклоблоки в современной архитектуре
Впервые в России трехэтажное здание спорткомплекса в премиальном ЖК Symphony 34 полностью построено из стеклоблоков. Смелый архитектурный эксперимент потребовал специальных исследований и уникальных инженерных решений. ГК ДИАТ совместно с МГСУ провела серию испытаний, создав научную базу для безопасного использования стеклоблоков в качестве облицовочных конструкций и заложив фундамент для будущих инновационных проектов.
Сияние праздника: как украсить загородный дом. Советы...
Украшение дома гирляндами – один из лучших способов создать сказочную атмосферу во время праздников, а продуманная дизайн-концепция позволит использовать праздничное освещение в течение всего года, будь то вечеринка или будничный летний вечер.
Весь в белом: особенности производства и применения...
Светлый кирпич – перспективный и востребованный продукт. Беседуем с исполнительным директором компании «КИРИЛЛ» Дмитрием Самылиным об особенностях производства белого кирпича и потенциале российского рынка.
Тактильная революция: итальянский керамогранит выходит...
Итальянские производители представили керамогранит с инновационными поверхностями, воссоздающими текстуры натуральных материалов. «LUCIDO Бутик Итальянской Плитки» привез в Россию коллекции, позволяющие дизайнерам и архитекторам работать с новым уровнем тактильности и визуальной глубины.
Космические фасады
В Шэньчжэне открылся Музей науки и технологии по проекту Zaha Hadid Architects. Переливающиеся стальные панели его фасадов своим цветом должны напоминать о небесных телах.
По ком звонит колокол
В петербургском Манеже работает выставка, посвященная подвигу тыла в годы Великой Отечественной войны. За архитектуру отвечало бюро DD|A:D, которое не оставило посетителям шансов «проскользить» по экспозиции: приемы из сакральной и мемориальной архитектуры включают чувства, а фактуры, цвет и свет задают тон, подготавливая к встрече с тяжелыми и важными событиями.
Медицинская сталь
Петербургский бренд Hircost специализируется на одежде для врачей, в том числе неформальной. Для флагманского магазина NDA design studio воспроизвели эстетику медицинского кабинета: с помощью металлических поверхностей, «хирургического» освещения, стеклоблоков и амальгамных штор примерочных.
Бронза, соль, стеклоблоки
Отель «Сижан» по проекту Vector Architects на востоке Китая спланирован вокруг девяти внутренних дворов, каждый из которых получил свою трактовку.
Разноцветный город
Работая для Кунцево над масштабным проектом, у которого пока еще нет названия, Kleinewelt Architekten не только предложили целый веер силуэтов башен «ампирных» оттенков, и не только продумали разновысотность, создав внизу шестиэтажный «неоурбанистический» город квартальной планировки – но еще и нашли для своего решения исторические и средовые обоснования. Они восстанавливают несколько «сталинских» домов, оставшихся от послевоенного города Кунцева, а также ж/д станцию 1953 года, снесенную в 2017.
Дух степи, очаг и оберег
Подведены итоги конкурса на переосмысление кочевой архитектуры Архтамга. Конкурс проводил Евразийский музей кочевых цивилизаций и уфимское проектное бюро «Архтамга» – участник проекта NEXT на АРХ Москве в этом году. Призовой фонд в 350 тысяч рублей обещают разделить между тремя победителями, определенными профессиональным жюри, и победителем голосования за приз зрительских симпатий. Рассказываем о победителях, выбранных профессиональным жюри.
На орбите Москва-Сити
Бизнес-центр Orbital прост и сложен одновременно. Прост лаконичной формой и оптимальным офисным решением планировок: центральное ядро, световой фронт, стекло; из необычного техэтаж, хитроумно размещенный на торцах. Сложен – ну, хотя бы потому, что похож на космическое тело, парящее на металлических ногах при Магистральной улице. Почему такая форма, из чего состоит и как сделано это «бутиковое» офисное здание, выкупленное сразу же после реализации – в нашем рассказе.
Арарат в арке
Проект PLAN BURO победил в закрытом конкурсе на коттеджный поселок в пригороде Еревана. Архитекторы соединили наследие Александра Таманяна с современными тенденциями, предложили дополнить застройку таунхаусами, а также предусмотрели коммерческий блок, который легко адаптируется под запросы сообщества.
Иван Леонидов в Крыму. 1936–1938. Часть 3
Ялтинские работы Ивана Леонидова – планировка центральной набережной и проекты расположенных там административного комплекса и «курзала»: попытка их реконструкции на основе сохранившихся материалов.
Все в школу
Проектируя школу на 1500 учеников в районе Новоселье, архитектурная мастерская Юсупова подошла к зданию как к общественной и пространственной доминанте. Ее объемы отражают функцию и реагируют на градостроительные оси, а центр прикладных искусств и спорткомплекс доступны не только детям, но и взрослым жителям квартала.
Создавая миры: финалисты
Определены финалисты конкурса «Создавая миры». Жюри выбрало десять лучших работ, по пять в каждой из двух номинаций конкурса: «Фотография. Архитектура» и «Digital Art. Архитектура». Представляем выбранные работы.
Золото юго-запада
Клубный дом Full House, реализация которого недавно завершилась на проспекте Вернадского рядом с метро «Юго-Западная» – это «клубный дом бизнес-класса». Здесь много роскоши: в отделке интерьеров преобладает золотистая латунь и диковинные мраморные рисунки, на фасадах – укрупненные элементы декора. А вот объемное построение дом заимствовал в поисках модернистов – может быть, даже у архитекторов, застраивавших юго-запад в 1970-е.
Узор Алтая
Бюро Empate разработало концепцию экопоселения для отдаленной территории Алтая. Генеральный план, который напоминает традиционный орнамент или город-утопию, формирует четкую систему общественных и приватных пространства. Также архитекторы разработали для поселения шесть типов домов, отсылающих к культуре региона и вернакулярным строительным практикам.
Найди свою школу
Бюро Gradolí & Sanz Arquitectes спроектировало и построило для работающей по системе Монтессори школы Imagine под Валенсией здание, которое служит для учащихся наглядным пособием.
Pro forma
Появились фотографии реализованной в Черняховске вискикурни архитекторов TOTEMENT / PAPER – объекта, продолжающего их же Музей коньяка. Из простого, в общем-то, технически промышленного, объема и пространства, архитекторы сделали целый театр, насыщенный впечатлениями. Смотрим. Всем советуем экскурсию на вроде бы завод, а на самом деле – эксперимент по театрализации темы приготовления крепких напитков. И не только ее, а и «чистого искусства», способного развиваться где угодно.
Исток, гнездо и колос
В конце прошлого года бюро ASADOV подвело итоги конкурса на лучший семейный клуб, который проводило при поддержке Союза архитекторов России. Принять участие в нем могли молодые архитекторы и студенты профильных вузов. С запозданием, но знакомим с победителями конкурса.
Жизнь в замке
Амалия Тавелла и ее бюро превратили замок среди виноградников Прованса в выставочное пространство, дополненное дюжиной гостиничных номеров.
Вишневая фабрика
Мастерская PROJECTLIFE разработала проект реконструкции дома культуры в городе Уварово для размещения производства энергосберегающих полиуретановых изделий. Смену функции архитекторы маркируют более динамичной композицией, соответствующей технологии перепланировкой, а также кирпичной облицовкой. Также проект предполагает использование принципов устойчивого строительства.
Крути педали
Первый участок ВЕЛО1 – маршрута между Москвой и Петербургом – соединяет города Дубна и Яхрома. Благоустройством трассы занималось бюро EASYBUREAU совместно с АНО «Вело1»: с помощью ландшафтного дизайна дорожка вписана в разнообразные пейзажи, а по пути следования появились деревянные настилы, площадки для отдыха, пункты проката и ремонта.
MADA 2025: итоги премии MosBuild для молодых архитекторов...
В начале апреля на выставке MosBuild 2025 подвели итоги премии для молодых архитекторов и дизайнеров MosBuild Architecture & Design Awards. Номинаций в этом году было семь: шесть традиционных и одна новая – от бизнес-сообщества MosBuild Connect. Рассказываем о победителях.
Славянский мотив
По проекту бюро «Лепо» в Старом Осколе открылась пекарня, которая оживила советский микрорайон: за стенами обычного торгового павильона скрывается интерьер с декоративными подзорами, мозаичными стенами и сочным терракотовым цветом.
Сечение по Краснодару
Стали известны лауреаты смотра-конкурса «Золотое сечение 2025». Гран-при достался тренировочной базе футбольного клуба «Краснодар» Максима Рымаря. Публикуем полный список награжденных.
Арт-мельница
Историческая автоматическая мельница в чешском Пардубице претерпела сложную, многосоставную реставрацию усилиями бюро TRANSAT и Prokš Přikryl, став в итоге важным художественным центром.
Приморская волна
Градсовет Петербурга рассмотрел проект санаторного комплекса в Солнечном, представленный руководителем бюро «А.Лен» Сергеем Орешкиным. Экспертам понравилась архитектура, но большие сомнения вызвала среда, которая намекает на вероятность апартаментов: дисперсная застройка, небольшое количество парковочных мест и отсутствие крытого бассейна плохо сочетаются с типологией комплекса.
Решение в малом масштабе
В основе схемы жилой застройки Cityplot Buiksloterham на месте портовой промзоны в Амстердаме – активное смешение масштабов и типов зданий.
Арка и треугольник
Новый бизнес-центр Stone Мневники от Kleinewelt Architekten, для того же заказчика, что и на Ходынке, в чем-то перекликается с проектами для нее. Но не во всем. В Мневниках больше углов, и сами авторы говорят, что проект построен на контрасте. Действительно, если в первой очереди присутствуют намеки на классику, хотя и очень легкие – ну, хотя бы те же арки, и просто, и перевернутые, то есть ее прообразом можно считать восьмидесятые; то во второй очереди в роли отдаленного прообраза модернизм семидесятых. Их объединяет калейдоскоп не лишенного дерзости благоустройства из лучей и треугольников.
Вторая итерация
Градсовет Петербурга повторно рассмотрел проект дома, который повлияет на панорамы Большой Невки. Бюро «А2» прислушлось к рекомендациям и поработало с ритмом, торцами и верхним террасированным уровнем. Эксперты поддержали улучшения и признали проект удачным.
Парящие ступени
В поместье в горах на юге Китая появились два павильона по проекту бюро DoDesign: они вдохновлены типичными для этой местности огромными камнями.
