Объем инвестиций в строительство обуславливает не только финансовые метрики проекта, но и основные технико-экономические показатели будущего объекта, которые определяются с учётом приемлемой стоимости строительных работ и материалов.
В конечном итоге размер капитальных затрат оказывает наиболее значительное влияние на экономическую эффективность проекта в сфере недвижимости (при условии подтвержденного спроса).
Последствия
Ошибки, допущенные при анализе стоимости строительства, имеют самые разные негативные последствия, вплоть до полного провала проекта и потери денег в гораздо большем объеме, чем величина недооценки.
Между тем, исполнители всё ещё допускают ряд типовых промахов в процессе оценки размера капитальных затрат на стадии разработки концепции, в частности:
- Некорректный выбор аналогов при использовании сравнительного метода оценки.
- Непринятие во внимание всех особенностей объекта.
- Использование неактуальных данных о ценах на работы и материалы.
- Невключение в расчёт таких показателей, как будущая инфляция, резервы на непредвиденные расходы и покрытие рисков (из-за излишнего оптимизма или недостаточности прогнозных сведений).
- Отсутствие независимой верификации для проверки актуальности всех внесенных в модель показателей и исключения технических ошибок.
Рассмотрим, какими инструментами оценки пользуются сегодня игроки рынка и какие дополнительные возможности появляются у инвесторов благодаря новым разработкам специалистов.
-
![zooming]( "Предоствлено Connexus")
Предоствлено Connexus
-
![zooming]( "Предоствлено Connexus")
Предоствлено Connexus
Международный опыт
Профессиональное сообщество стран Европы и США использует ряд методик оценки затрат, которые предназначены именно для коммерческих проектов, подготовлены независимыми экспертами и включают в себя бенчмарки, подробные справочники цен и модели расчёта стоимости готовых объектов. Среди них стоит отметить следующие эффективные технологии:
1. BCIS (Building Cost Information Service) – это информационная система оценки стоимости объектов коммерческой и жилой недвижимости, разработанная и внедренная в Великобритании в 1960-х годах. В настоящее время она включает в себя более 20 000 моделей объектов с заданным параметрами и назначением, 12 справочников различных показателей строительной отрасли (затраты, тендерные предложения, объемы заказов и ввода в эксплуатацию в строительном секторе, рыночные цены и т.д.), а также другие полезные материалы и исследования рынка.
С помощью системы пользователи могут оценить стоимость конкретного проекта, спрогнозировать его окупаемость и составить представление о тенденциях на рынке в целом.
К сожалению, данная методика предназначена для Великобритании и не может быть использована российскими девелоперами.
2. Compass international – это американская компания, которая работает на международном уровне и на ежегодной основе публикует 8 справочников с данными о затратах на строительство коммерческих и промышленных объектов недвижимости различного назначения, причём они охватывают широкий диапазон стран и регионов.
Особенность справочников Compass в том, что каждый из них посвящён не отдельному типу объектов, а определенному направлению работы в строительной индустрии: оценка и составление бюджета, сравнительный анализ затратных моделей объектов, тарифы на ремонт и обслуживание, стоимость строительства инфраструктурных объектов, международные строительные закупки и снабжение и т.д.
Есть в этих справочниках и сведения по России, но в достаточно ограниченном объеме, без учёта всех особенностей и необходимой детализации.
3. RS Means – это электронная база данных, которая содержит большое количество единичных расценок в строительной сфере, расчётов стоимости узлов и систем, затрат на ремонт и моделей оценки стоимости строительства новых зданий. Она постоянно пополняется и содержит сведения об объектах жилой и коммерческой недвижимости различного назначения.
Для российской аудитории база не представляет интереса, так как ориентирована на рынок Северной Америки (США и Канады).
4. Spons Price Books – это справочники цен для строительной отрасли Великобритании, которые составляются группой экспертов компании AECOM и обновляются дважды в год. Они содержат информацию по всем основным строительным затратам (как на материалы и оборудование, так и на работы) и применимы для объектов разных типов и масштабов.
Но и эти справочники неактуальны для России, так как не содержат данных по нашей стране.
Чем же тогда пользуются отечественные инвесторы и девелоперы?
Российская практика
В России до недавнего времени набор профессиональных инструментов для оценки размера капитальных затрат был весьма ограничен.
1. В первую очередь, отечественные компании всегда пользовались своим собственным опытом и накопленной статистикой. При реализации однотипных проектов в стабильной экономической среде этот вариант помогает получить приемлемую точность, но на изменчивом и дифференцированном по регионам российском рынке такие условия – редкость. Поэтому эффективность данного подхода ограничена объемом аккумулированных знаний и квалификацией персонала, кроме того, внутренние материалы компаний редко представляют собой структурированные базы, которые удобно использовать.
-
![zooming]( "Предоствлено Connexus")
1 / 4Предоствлено Connexus
-
![zooming]( "Предоствлено Connexus")
2 / 4Предоствлено Connexus
-
![zooming]( "Предоствлено Connexus")
3 / 4Предоствлено Connexus
-
![zooming]( "Предоствлено Connexus")
4 / 4Предоствлено Connexus
2. Другой источник данных для оценки размера инвестиций – государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС), утверждаемые и публикуемые Минстроем РФ в виде сборников для объектов различных типов. Однако, они актуализируются лишь один раз в год и недостаточно своевременно, учитывая динамично меняющуюся экономическую ситуацию.
Данные в сборниках НЦС расходятся с реальными рыночными ценами, а кроме того, не содержат всех нужных статей строительных затрат, например, не позволяют учесть резервы на покрытие рисков. Поэтому возможность их применения для реализации коммерческих проектов также ограничена.
3. Ещё один внешний информационный ресурс предлагает группа компаний «КО-ИНВЕСТ». Она ежегодно издает справочники по укрупненным показателям стоимости строительства объектов различного назначения для России и некоторых стран СНГ и ЕАС, а также ежеквартальные бюллетени «Индексы цен в строительстве (ИЦС)».
Однако данные из этих сборников подходят, главным образом, для оценки уже построенных объектов недвижимости затратным методом, информация в них недостаточно детализирована и практически не используется для анализа затрат по проектам нового строительства.
Таким образом, в российской строительной индустрии давно назрела необходимость появления аналога коммерчески ориентированных международных методик для оценки стоимости строительства объектов недвижимости.
Новые перспективы
И такой инструмент наконец появился: в ноябре 2021 года компания Connexus https://www.cnxs.ru , российский лидер в области стоимостного инжиниринга, анонсировала запуск проекта Globecost. http://globecost.com
Globecost – это система расчета стоимости строительства различных категорий недвижимости: жилая, торговая, офисная, складская, гостиничная.
При подготовке расчетных калькуляторов, был использован 20-летний практический опыт экспертов в области оценки капитальных затрат, учтены лучшие зарубежные практики, проведен глубокий статистический анализ данных по более чем 1000 реализованных проектов, а также мониторинг цен из доступных открытых источников и завершенных тендерных процедур.
Все сведения по стоимости, которые используются в расчетном алгоритме, перед выпуском верифицируются пятью независимыми экспертами, которые являются ведущими специалистами в этой сфере на протяжении многих лет.
База данных, содержит более 1000 расчётных моделей объектов с заданными типовыми параметрами, постоянно пополняется новыми проектами и обновляется 4 раза в год. В отчетах по итогу вычислений, представлена информация по всем статьям строительного бюджета, в том числе проектирование, прямые затраты, косвенные затраты, управление проектом, риски, инфляция.
Расширяется и география информации, содержащаяся в базе данных: весной 2022 года в них будет представлена информация по Москве и Санкт-Петербургу, летом к ним добавятся Екатеринбург и Краснодарский край, а к концу года появятся выпуски для Узбекистана и Казахстана. Расчетный сервис Globecost будет полезен инвесторам, девелоперам, застройщикам, компаниям, которые строят недвижимость для себя.
Этот продукт уже был высоко оценен профессионалами отрасли в ходе Российской недели ГЧП 2021. В настоящее время он является лучшим инструментом оценки стоимости капитальных затрат для российских участников строительной индустрии, поскольку обеспечивает одновременно точность, актуальность и полноту анализа и способствует принятию верных инвестиционных решений на стадии архитектурной концепции.
