22.12.2015

«Естественные связи» для Лефортово

Выпускники программы НЛТР 2015 года в проекте «VIVA-Лефортово» предлагают сохранить пешеходный путь по бывшим ж/д путям с территории «Серпа и молота» к Яузе.

информация:

Публикуем статью авторов проекта «VIVA-Лефортово», студентов программы НЛТР, которые, увлекшись темой, объединились после учебы в группу «Команда 123» и продолжили работу. Суть проекта – предложение по комплексному развитию части района Лефортово, которая на сегодняшний день перегружена бездействующими промышленными зонами и характеризуется низким качеством городской среды. В этой статье участники группы обсуждают возможность создания пешеходного бульвара между «Серпом и молотом», который компания «Дон-Строй» планирует к 2025–2026 годам превратить в жилой комплекс «Символ», офисным центром КРОК и набережной Яузы. Такой бульвар позволил бы пройти пешком от шоссе Энтузиастов сквозь бывший «Серп и молот» к реконструируемому заводу «Кристалл», яузской усадьбе Строгановых, и дальше, по Таможенному мосту на другой берег реки к Нижней Сыромятнической улице и «Артплею». Между тем «Дон-Строй» представил на прошедшие в апреле 2015 публичные слушания скорректированный, отличающийся от победившего в конкурсе проект, где пешеходная ось на месте железнодорожной ветки отсутствует и внутренний бульвар заканчивается внутри ЖК «Символ», не выходя в город.

Напомним, что первое место в рейтинге жюри конкурса на концепцию реконструкции «Серпа и молота» занял проект MVRDV, но затем по решению девелопера победителем был объявлен проект LDA design.

Ниже – статья авторов проекта-исследования.

***

В рамках образовательной программы «Новые лидеры территориального развития», НЛТР (программа организована МАРШ и РАНХиГС), мы изучили городскую территорию, часть района Лефортово. Наиболее неравнодушные к судьбе района выпускники сорганизовались в группу «Команда 123», которая продолжает работать над проектом «VIVA-Лефортово». Мы выявили несколько участков, преобразование которых могло бы дать значительный вклад в развитие инфраструктуры района и повысить комфортность проживания для существующих и будущих жителей, некоторые из этих предложений несут ощутимую выгоду для города.

На примере нашей работы мы хотели бы показать ряд городских проблематик, уделить внимание вопросам, которые часто выпадают из поля зрения при разработке проектов по схожим территориям:
  • почему связанность территорий на локальном уровне выпадает из поля зрения проектировщиков?
  • каким образом бывшие промышленные зоны органично вписать в существующий городской контекст?
  • почему в целом качество городской среды находится на низком уровне?
  • как экономика города, в т.ч. объем налогооблагаемой базы взаимоувязан с городским контекстом?
В нашей статье мы не будем погружаться в теоретические аспекты проблемы, но постараемся показать на конкретном примере, какие механизмы и какая логика участников застройки формируют наш город не всегда наилучшим способом.

Мы рассмотрим участок города между рекой Яуза, шоссе Энтузиастов, Красноказарменной улицей. Именно этот участок мы обозначаем как территорию VIVA-Лефортово, по этому участку предлагаем основные преобразования.
Территория изучения в рамках проекта VIVA-Лефортово. Красным цветом выделены территории промышленных зон © Команда 123
Территория изучения в рамках проекта VIVA-Лефортово. Красным цветом выделены территории промышленных зон © Команда 123

Этот участок примечателен тем, что перегружен бывшими промышленными зонами, уже не функционирующими как производство, качество среды и окружения находится на низком уровне, много пустующих заброшенных участков. При этом территория обладает значительным ресурсом для качественно нового развития: наличие значимых исторических объектов в хорошем состоянии, близость реки и большого массива зеленых территорий, близость к центру и транспортным узлам. Примечательна заинтересованность бизнеса и девелоперов в освоении участка: четыре крупных игрока озвучили свой интерес к объектам на территории.

Отголоски будущих изменений уже сейчас можно наблюдать: завод Кристалл трансформируется в арт-кластер, территория завода Серп и Молот готовится к застройке жильем, ГК Мортон начала продажи квартир в жилом комплексе на месте бывшего завода Алмаз-Антей.

Рассмотрим ближе проект жилого квартала «Символ», предлагаемый к реализации компанией Дон-Строй на территории бывшего завода Серп и Молот, как доминирующий и в перспективе значительно влияющий на развитие территории. Обсуждения по этому проекту начались в 2012 году, в итоге город предложил девелоперу провести международный конкурс на разработку архитектурно-градостроительной концепции развития территории завода. Цель конкурса – «отбор архитектурно-градостроительных концепций создания многофункциональной городской единицы с развитой инфраструктурой, интегрированной в городскую ткань и отвечающей требованиям устойчивого развития среды».

По результатам конкурса были представлены пять проектов, схемы по ним приведены ниже. Четыре из перечисленных проектов сохраняет пешеходный маршрут вдоль бывших железнодорожных путей. Это очевидное решение, т.к. оно обеспечивает связь между микрорайонами, дает прямой выход к реке Яуза для будущих жителей, а также прямой доступ к культурным объектам района: усадьбе Строганова, арт-кластеру Кристалл, Сыромятническому гидроузлу с прилегающим парком, территории Артплей.
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © MVRDV Proektus & LAPLAB
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © MVRDV Proektus & LAPLABоткрыть большое изображение
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © Ateliers Lion associés
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © Ateliers Lion associésоткрыть большое изображение
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © LDA Design
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © LDA Designоткрыть большое изображение
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © Проект МЕГАНОМ
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © Проект МЕГАНОМоткрыть большое изображение
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © de Architekten Cie
Архитектурно-градостроительная концепция территории завода «Серп и молот». © de Architekten Cieоткрыть большое изображение

В каждом из проектов железнодорожные пути сохраняются как пешеходная ось.

На проекте, предлагаемом к утверждению, принимается решение убрать эту связь на территории застройки, а на месте путей возвести жилые кварталы. Такое решение исключает возможность использования существующих предпосылок развития района, и скорее работает на то, чтобы отгородиться от сложившегося городского контекста.
Проект застройки, вынесенный компанией-застройщиком на публичные слушания © Дон-Строй
Проект застройки, вынесенный компанией-застройщиком на публичные слушания © Дон-Стройоткрыть большое изображение

Можно предположить, что такое решение застройщика связано с тем, что окружающая
территория не соответствует желаемому уровню будущей застройки – бизнес-классу. Любой застройщик в первую очередь заинтересован в извлечении прибыли, и вовсе не обязан облагораживать обширную территорию, прилегающую к его участку.

Предложение Команды 123 заключается в сохранении существующего пути, создании единой пешеходной связи, «Крошечного бульвара», который пройдет на месте бывших
железнодорожных путей. Новый бульвар срастит сразу несколько кварталов района и обеспечит прямой выход к набережной.
***

Однако городу были бы весьма выгодны именно те проекты, которые органично вписаны в городской контекст. В случае реализации проекта, исключающего подобные связи, Москва рискует получить еще большую разрозненность кварталов, существенное ослабление синергетических связей. В данном проекте затруднен пешеходный выход к очагам притяжения района (набережной, Кристаллу, Артплею и др.). Выбранная схема застройки стимулирует автомобильное движение, усугубляя транспортную напряженность внутри района.

Отдельно мы хотели бы проговорить экономическую составляющую таких решений для города. На примере данной территории мы решили рассмотреть варианты развития экономики района при воплощении двух сценариев: при сохранении существующего положения и при организации нового пешеходного бульвара на месте железнодорожных путей.

Мы проанализировали участок дороги от ул. Золоторожский вал до завода Кристалл. Этот участок сейчас заброшен, используется преимущественно маргинальными жителями, поскольку малозаметен для патрулей. При этом пешеходы вынуждены использовать этот отрезок ЖД ветки в качестве перехода между улицами Волочаевская и Золоторожский вал. Связей между главными улицами района крайне мало, и люди пользуются даже таким малопригодным в настоящее время путем. Участки вдоль путей выглядят заброшенными и недоиспользованными. Исключение составляет территория компании КРОК, которая примыкает к путям, но компания максимально отгородилась от путей высоким забором с колючей проволокой.

Если проанализируем налоговую базу, собираемую с примыкающих участков, она составляет примерно 50-70 млн руб. в год (расчет велся от налога на землю и налога на собственность). Подавляющая часть этой суммы приходится на офисный центр компании КРОК. Остальные примыкающие территории денег городу практически не приносят, т.к. являются по назначению промышленной территорией, т.е. их кадастровая стоимость в 4,5 раз ниже, чем стоимость земли с назначением, например, под торговлю.

Кроме того, строения на примыкающих территориях не входят перечень объектов, по которым идет расчет налога на собственность. Из этого анализа мы делаем вывод: если город сможет умело простимулировать перевод земель под общественно значимые функции, особенно на территориях, предрасположенных для таких изменений, он
может значительно повысить доход от этих земель.

Территория вдоль железнодорожных путей обладает высоким потенциалом для подобной
реконструкции. При этом потенциал существенно возрастет, если предусмотреть
непосредственную связь с будущим жилым массивом. В этом случае прогнозируемый сбор налогов с прилегающих участков может вырасти до 160-200 млн руб., что в 3-4 раза выше по сравнению с существующим положением.

Таким образом, помимо прямого экономического эффекта, город избавился бы от одного из неприглядных мест района, преобразив его в центр притяжения, пешеходный бульвар, связь с рекой, зеленой набережной, выход к арт-центрам Кристалл, Артплей. Новый бульвар мы предложили бы назвать «Крошечный бульвар», напоминая этим названием, что к железнодорожным путям примыкают офис КРОК и хлебозавод.
Предложение Команды 123 – Крошечный бульвар © Команда 123
Предложение Команды 123 – Крошечный бульвар © Команда 123открыть большое изображение
Предложение команды 123 – создание пешеходного Крошечного бульвара на месте бывших железнодорожных путей © Команда 123
Предложение команды 123 – создание пешеходного Крошечного бульвара на месте бывших железнодорожных путей © Команда 123открыть большое изображение
Предложение команды 123 – создание застройки с коммерческими и социальными функциями вдоль Крошечного бульвара © Команда 123
Предложение команды 123 – создание застройки с коммерческими и социальными функциями вдоль Крошечного бульвара © Команда 123открыть большое изображение
Визуализация Крошечного бульвара со стороны ул. Волочаевская © Команда 123
Визуализация Крошечного бульвара со стороны ул. Волочаевская © Команда 123открыть большое изображение

Застройщик, в случае реализации данного предложения, тоже получил бы значительные выгоды: новый бульвар работает на выравнивание окружающей среды, делает ее привлекательнее и безопаснее для будущих жильцов. Благоустроенный бульвар, дающий выход к реке и объектам творческой активности, является более существенной демонстрацией благополучия окружающей территории, чем фото-коллажи в рекламных буклетах. Кроме того, мы уверены, что такие решения влияют на стоимость самих квартир в возводимых жилых комплексах.

В рамках нашего проекта для продвижения предлагаемых решений мы активно контактируем с органами власти и землепользователями участков, по которым предлагаем изменения. Реализация подобных решений невозможна без налаживания взаимодействия между указанными участниками. По нашему предположению, многие болевые точки в городе могли бы быть решены за счет реализации проектов, ориентированных на ресурсы и потенциал города, уже сложившийся городской контекст, формирование синергетических связей.

На примере проекта VIVA-Лефортово мы хотели бы предложить и реализовать новый подход к решению городских проблематик, с ориентацией на максимизацию потенциала территории, сформировавшегося естественным путем, с принципиальным вниманием к связанности территорий.
***

Успешные аналоги в мире по преобразованию железнодорожных путей:

Парк Хай-Лайн, Нью-Йорк
Бывшая Железнодорожная ветка была преобразована в парк, который стал новой точкой
притяжения города. Благодаря этому преобразованию получилось оживить депрессивную
территорию города, из которой было выведено промышленное производство. Город смог
привлечь к прилегающим районам инвесторов, бизнес, новых резидентов.

Предполагаемый приток дополнительных инвестиций в район оценивался в $4 млрд, фактический прирост сбора налога на собственность в год возрос на $100 млн, что уже окупило затраты на создание парка. Подробнее >
Парк Хай-Лайн © Iwan Baan
Парк Хай-Лайн © Iwan Baanоткрыть большое изображение

Гудс Лайн, Сидней
Проект преобразования заброшенной территории и железнодорожных путей в пешеходный путь. Путь стал точкой притяжения для горожан, туристов, студентов близлежащих ВУЗов. Реализация проекта стала возможна после налаживания партнерских отношений между шестью собственниками прилегающих земель, властями и общественными организациями. Объект введен менее года назад, но уже стимулировал развитие бизнеса на прилегающих территориях, а также значительно повлиял на востребованность и стоимость жилья вокруг. Подробности 1, и 2.

Над статьей работала «Команда 123»:
Марина Рейнгольд – руководитель проекта.
Опыт работы в области развития бизнеса, развития партнерских сетей, старта новых направлений бизнеса.
Анна Касаткина – аналитик проекта.
Опыт работы в сфере консалтинга по недвижимости, оценке бизнеса.
Ульяна Пьянкова – социолог проекта.
Опыт работы в области социологических исследований, ведения избирательных кампаний.
Олег Распопов – архитектор проекта.
Опыт работы в области архитектуры и дизайна. Куратор конкурса по разработке концепции парка «Патриот», куратор школы «Фундамент архитектурного будущего»
Визуализация:
Олег Распопов, Адиль Ажиев, публикации застройщика. 

Комментарии
comments powered by HyperComments

другие тексты:

последние новости ленты:

Архитекторы – партнеры Архи.ру:

  • Андрей Романов
  • Карен  Сапричян
  • Александр Скокан
  • Сергей  Цыцин
  • Андрей Гнездилов
  • Владимир Плоткин
  • Владимир Биндеман
  • Евгений Герасимов
  • Илья Уткин
  • Всеволод Медведев
  • Сергей Кузнецов
  • Андрей Асадов
  • Александр Бровкин
  • Олег Мединский
  • Даниил Лоренц
  • Павел Андреев
  • Александр Попов
  • Никита Бирюков
  • Александр Асадов
  • Николай Миловидов
  • Валерия Преображенская
  • Никита Токарев
  • Игорь Шварцман
  • Алексей Иванов
  • Михаил Крымов
  • Вера Бутко
  • Наталья Сидорова
  • Арсений Леонович
  • Анатолий Столярчук
  • Юлий Борисов
  • Олег Карлсон
  • Роман Леонидов
  • Дмитрий Ликин
  • Александра Кузьмина
  • Сергей Труханов
  • Сергей  Орешкин
  • Сергей Скуратов
  • Антон Надточий
  • Полина Воеводина
  • Михаил Канунников
  • Тотан Кузембаев
  • Дмитрий Васильев
  • Зураб Басария
  • Наталия Шилова
  • Юрий Виссарионов
  • Левон Айрапетов
  • Валерий Лукомский
  • Алексей Гинзбург
  • Никита Явейн
  • Екатерина Кузнецова
  • Олег Шапиро
  • Алексей Горяинов
  • Сергей Эстрин
  • Константин Ходнев
  • Илья Машков
  • Юлия Тряскина
  • Сергей Чобан

Постройки и проекты (новые записи):

  • Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры
  • Жилой дом на Борисовской улице
  • Реконструкция здания Провиантских складов
  • Реконструкция Русского музея
  • Оспедале дель Анджело
  • Banca dell’Occhio
  • Новое здание префектуры города Фукуока
  • Консерватория Lucille Halsell в ботаническом саду Сан-Антонио
  • Культурный и атлетический центр Mycal

Технологии:

08.12.2016

Безрамное финское остекление Lumon для ресторана в Канаде

Как сделать кафе посещаемым в любую погоду? Ответ простой – только остекление!
ЗАО "Лумoн"(LUMON)
07.12.2016

Проект компании Forbo «Вдохновение Винсента Ван Гога»

Совместно с Музеем Крюллер-Мюллер и Музеем Ван Гога было создано 6 дизайнов, напечатанных с помощью цифрового принтера на покрытии Forbo Flotex.
Forbo Flooring Systems
05.12.2016

Кирпичная оболочка Skuratov House

О том, как Сергей Скуратов полностью «обернул» дом кирпичом, найдя подходящую серию-сортировку в Германии на заводе Hagemeister, в самом дальнем углу склада, – и дав ей новую жизнь.
ЗАО «Фирма «КИРИЛЛ»
05.12.2016

Ревитализация газовых башен


ООО «АС Татпроф»
02.12.2016

Hovard Palace

Для элитном ЖК в духе неоклассики, строительство которого по проекту Михаила Белова недавно завершилось в Петербурге, по специальному проекту были изготовлены дубовые окна с фурнитурой «РОТО ФРАНК».
РОТО ФРАНК
другие статьи