I-Renovation. Устойчивая система реновации жилья в России

Проблема.
Одной из актуальных проблем жилого фонда России является наличие в стране большого количества старых панельных 4-5 этажный зданий, построенных во времена Советского Союза с целью быстрого улучшения жилищных условий граждан страны.
 
Для того времени это было целесообразным решением. Дома возводились быстро и покрывали недостаток жилья. На сегодняшний день эти здания во многом устарели и нуждаются в реконструкции и модернизации.
 
Их энергопотребление слишком велико, качество материалов не соответствует современным нормам по теплосбережению. Системы водопровода и канализации требуют частичной замены. Кроме того, здания не отвечают условиям доступности зданий для маломобильных групп населения. Подвальные этажи зданий закрыты для эксплуатации, планировки квартир устарели и требуют реновации и обновления.
 
Решение.
Проектом предусмотрена надстройка одного-двух этажей с двухскатной крышей, переформирование первых этажей под общественные пространства, включающие в себя офисы, коворкинг-пространства, небольшие магазины, добавление террас на первых этажах, обустройство подвального этажа для кладовых помещений общего пользования и технических установок.  Кроме того, проектом предлагается увеличить полезную площадь квартир за счет расширения границ внешних стен на 2 метра, если это возможно в каждом конкретном случае.
 
Расширяя квартиры, можно увеличить ванные комнаты, создать гостиные-кухни и получить дополнительные места для хранения. На последних этажах расположены двухуровневые квартиры. При условии укрепления существующих конструкций здания предполагается установка лифтов.
 
Проект предлагает использование древесины как экологичного, возобновляемого и экономически эффективного материала. Благодаря мерам противопожарной защиты и использованию современных и экологически чистых изоляционных материалов можно создать приятный микроклимат в помещениях зданий, а также снизить теплопотери и повысить энергоэффективность зданий. На крыше предусмотрена установка современных систем накопления энергии, таких как солнечные батареи.
 
Поскольку микрорайон расположен в центральной части города, предполагается использование общественного транспорта и велосипедов. Поддерживая тенденцию городов без автомобилей, планируется сократить количество парковочных мест внутри квартала и перенести их на периметр территории. Кроме того, планируется сократить внутренние подъездные пути, оставляя только один проезд для пожарной бригады, скорой помощи и необходимых муниципальных служб. Это позволит увеличить площади озеленения квартала.
 
Типичным для этого типа старых кварталов является удручающее однообразие фасадов, регулярное расположение зданий и отсутствие индивидуальности застройки. Поэтому предлагается уменьшить сквозную просматриваемость прямых улиц путем разнообразного озеленения и создать зону отдыха в центре квартала с помощью различных элементов городского дизайна.
 
Динамика и индивидуальность зданий определяются хаотичным расположением лоджий в теле фасада, разными размерами окон, а также вариативностью количества надстраиваемых этажей.
 
Существует несколько вариантов оформления фасадов типа 1, с использованием штукатурки и дерева. Дизайн включает в себя множество комбинаций, которые придают каждому району индивидуальный облик. Фасады типа 2, выходящие на улицу и бульвар, не подлежат расширению. Здесь планируется сохранить балконы, расположив их хаотично.
 
Экономический аспект проекта.
Экономическая модель проекта предполагает вовлечение в процесс реализации две стороны – государство и частного инвестора. Обе стороны в равной степени инвестируют в реконструкцию и получают соответствующую прибыль после реализации.
 
Государство как участник проекта, несущий социальные обязательства перед своим гражданами, вложениями в проект обеспечивает возможность жильцам домов не менять привычную локацию и значительно улучшает качество пространства в части увеличения площадей квартир и повышения уровня комфорта среды.
 
Частный инвестор, вкладывая инвестиции в проект, получает доходность +50% за счёт реализации дополнительных жилых и коммерческих площадей.
 
Данная выгода обеспечивается тем, что стоимость реконструкции объекта составляет около трети от продажной стоимости за 1 м², и данные вложения разделяются пополам с государством.
 
Для примера, при реконструкции, общая площадь помещений существующего жилого дома увеличивается в два раза. Добавочная площадь распределится на увеличение площади существующих квартир +30% и на формирование дополнительных площадей для продажи +70%.
 
Таким образом инвестор, вкладывая в реконструкцию половину стоимости «R», и реализуя дополнительные площади «0,7R» с увеличением стоимости в 2-2,5 раза получает ориентировочную выгоду 50%.
 
Экономическая привлекательность данного проекта подтверждает его потенциал реализации в разных городах страны.
 
(0,7R x 2) _{реализация} – R _{вложения} = 0,5R _{прибыль!}