Александра Сытникова: о том, что такое мастер-план и как он влияет на развитие территорий

Реклама
ООО "Атлас" 
Относительно недавно в области территориального планирования появилось новое понятие – мастер-план. Несмотря на то, что оно пока никак не закреплено в системе градостроительной документации, в отечественной практике уже разработано более ста таких документов для городов, агломераций и отдельных территорий. Генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова рассказала, как развивается система мастер-планирования и почему в современных реалиях без нее невозможно обойтись. 
zooming
Стратегия развития «Молодого Оренбурга». Визуализация – среднеэтажная модель среды
© Atlas

Зачем нужен мастер-план

Мастер-план – инструмент долгосрочного стратегического планирования, который определяет концепцию будущего развития территории. Он предполагает комплексный подход, поскольку включает в себя не только архитектурные решения, но и социальные, экономические, экологические аспекты.
По мнению Александры Сытниковой, основное преимущество мастер-плана заключается в том, что он позволяет смоделировать наиболее предпочтительный сценарий развития территории. Документ уравновешивает возможности и существующие ограничения – градостроительные, инфраструктурные, культурно-исторические и т.д. Кроме этого, мастер-план помогает найти баланс между интересами жителей, бизнеса, властей, инвесторов – сторон, от активности которых зависит будущее территории.

Стратегический документ не только определяет цели развития, но и содержит дорожную карту, в которой определены шаги по их достижению с учетом приоритетности, сроков реализации проектов и оценки эффективности с точки зрения планируемых расходов и ожидаемых результатов.

Как появилось мастер-планирование в России

Первый российский мастер-план был создан в 2010 году для Перми. Его разработало голландское бюро KCAP Architects&planners при активном участии горожан и экспертов.

Предпосылкой для появления мастер-плана стало понимание, что город нуждается в преобразованиях, направленных на повышение качества жизни, создание современной комфортной среды и устойчивое развитие.
zooming
Стратегия развития «Молодого Оренбурга». Озелененные территории и открытые общественные пространства.
© Atlas

 
Мастер-план апеллировал к мировой практике и предлагал нестандартные для России подходы к развитию города. Например, в нем предлагалось ограничить высотность зданий, отказаться от расширения городских границ и сосредоточится на развитии неиспользованного потенциала застроенных территорий. Он стал документом, у которого до этого в России не было аналогов, поэтому термин был заимствован голландскими разработчиками из американской и европейской практики градостроительства.

Пермский мастер-план вызвал множество дискуссий в профессиональной среде, и в результате не был реализован. Но он сыграл огромную роль в изменении подхода к развитию территорий, став основой для внедрения многоуровневой системы планирования, при которой сначала разрабатывается комплексное стратегическое видение, а затем в соответствии с ним – градостроительные документы.

В чем разница между мастер-планом и генеральным планом

Мастер-план и генеральный план – документы, которые находятся на разных уровнях и выполняют разные функции, при этом они взаимосвязаны.
Генплан – директивный документ, который ориентирован на вопросы землепользования, застройки и планировки территорий. Он выполняет регулирующую функцию, служит базой для разработки градостроительной документации и отвечает на вопросы, что, где и в каком объеме будет построено в течение определенного периода. Его жесткий правовой формат не дает возможность сравнивать различные сценарии развития территории и устанавливать приоритетность задач, а процедуры согласования и утверждения не позволяют генплану быть гибким и адаптивным. Еще одна особенность документа – узкопрофессиональный характер, из-за которого его сложно воспринимать обычным жителям. 

Мастер-план – это инструмент стратегического планирования, который носит декларативный характер. Он позволяет выбрать желаемое направление развития и отличается от генерального плана меньшей детализацией.

Мастер-план отвечает на более общие вопросы: по каким принципам будет развиваться территория, как она изменится через определенное количество лет и какие мероприятия понадобятся для внедрения этих изменений. Кроме этого, он содержит большой объем наглядной информации, которая делает документ понятным для всех стейкхолдеров, а не только для специалистов.

Генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова отмечает, что гибкость и адаптивность документа позволяет актуализировать стратегию развития с учетом меняющихся внешних факторов и потребностей заинтересованных сторон.
«На основе мастер-плана корректируется градостроительная документация. Мы понимаем, что это сложный процесс, поэтому в проектах бюро Atlas создаем дорожные карты по внесению изменений в нормативную базу», – говорит Александра Сытникова. 

Оценка эффективности мастер-плана 

Для оценки решений, предусмотренных мастер-планом, разрабатывается система показателей эффективности по каждому направлению развития территории – качественных и количественных.

«В транспортном блоке мастер-плана таким количественным показателем может быть нулевой уровень ДТП со смертельным исходом. В этом случае решения, предложенные в мастер-плане, в той или иной степени направлены на достижение этой цели. Через несколько лет после начала реализации стратегии проводится оценка эффективности, собираются данные по целевым показателям. Если число ДТП со смертельным исходом объективно сокращается, значит, мастер-план работает», – приводит пример Александра Сытникова. 

Экономическая эффективность мастер-плана достигается за счет создания комфортной среды и может оцениваться с точки зрения роста туристического потока, развития на территории бизнес-проектов и увеличения налоговых поступлений в бюджет.

Мастер-планы для городов и сельских агломераций

Эксперты бюро Atlas обладают большим опытом создания мастер-планов для городов и сельских территорий. В частности, компания разработала стратегический документ для исторического центра Оренбурга, который включает в себя также объемно-пространственный регламент, дизайн-код и схему благоустройства территории.

«Мастер-план учитывает современные тренды и подходы к развитию исторических центров через бережное вовлечение в экономику культурного наследия. Решения, которые мы предложили, призваны повысить туристическую и инвестиционную привлекательность объектов в центре города. Сейчас мастер-план уже находится в стадии реализации», – рассказывает Александра Сытникова

В дополнение к мастер-плану разработана многофункциональная 3D-модель исторического центра, которая визуализирует нормы, регламенты и ограничения, служит инструментом проектирования и информирует заинтересованные стороны о текущих изменениях.

Мастер-план агломерации в Сулейман-Стальском районе Дагестана стал первым в отечественной практике стратегическим документом развития сельских территорий. Эксперты бюро провели масштабную работу по изучению местных традиций, культуры и истории, выявлению особенностей развития сёл. На основании проведенной исследовательской работы в мастер-плане предложены решения по улучшение качества сельской среды, благоустройству, развитию социальной и туристической инфраструктуры.

Одна из задач мастер-плана – развитие туризма на территории Сулейман-Стальского района. За счет реализации предложенных мероприятий планируется увеличение турпотока до 46 тысяч человек в год.

В Дагестане процесс территориального планирования также перешел на следующий уровень. На основании мастер-плана внесены изменения в нормативные документы – генеральные планы, правила благоустройства, землепользования и застройки. Привлечены инвестиции в размере 2 млрд руб. на создание оздоровительного центра на базе санатория “Кпул-Ятар”.

«В процессе разработки стратегии активно участвовали администрации сел, местные предприниматели, старшее поколение и, что немаловажно, молодежь. Нас потрясло, что самыми активными участниками вовлечения были старшеклассники, для которых мы провели четырехдневную мастерскую. У них есть большой и пока не до конца раскрытый интерес к своим селами, истории семей, истории места. Одна из наших задач – это как раз дать им инструменты, которые помогут не только сохранить историю, но и будут способствовать будущему развитию сел», – отметила Александра Сытникова. 
Технологии и материалы
Фасад – как рукопожатие: первое впечатление, которое...
Материал, который понимает задачи архитектора – так можно охарактеризовать керамическую продукцию ГК «Керма» для навесных вентилируемых фасадов. Она не только позволяет воплотить концептуальную задумку проекта, но и обеспечивает надежную защиту конструкции от внешних воздействий.
Благоустройство курортного отеля «Славянка»: опыт...
В проекте благоустройства курортного отеля «Славянка» в Анапе бренд axyforma использовал малые архитектурные формы из трех коллекций, которые отлично подошли друг к другу, чтобы создать уютное и функциональное пространство. Лаконичные и гармоничные формы, практичное и качественное исполнение позволили элементам axyforma органично дополнить концепцию отеля.
Правильный угол зрения: угловые соединения стеклопакетов...
Угловое соединение стекол с минимальным видимым “соединительным швом” выглядит эффектно в любом пространстве. Но как любое решение, выходящее за рамки типового, требует дополнительных затрат и особого внимания к качеству реализации и материалов. Изучаем возможности и инновации от компании RGС.
«АЛЮТЕХ» в кампусе Бауманки: как стекло и алюминий...
Воплощая новый подход к организации образовательных и научных пространств в городе, кампус МГТУ им. Н.Э. Баумана определил и архитектурный вектор подобных проектов: инженерные решения явились здесь полноценной частью архитектурного языка. Рассказываем об устройстве фасадов и технологичных решениях «АЛЮТЕХ».
D5 Render – фотореализм за минуты и максимум гибкости...
Рассказываем про D5 Render – программу для создания рендеринга с помощью инструментов искусственного интеллекта. D5 Render уже покоряет сердца российских пользователей, поскольку позволяет значительно расширить их профессиональные возможности и презентовать идею на уровне образа со скоростью мысли.
Алюмо-деревянные системы UNISTEM: инженерные решения...
Современная архитектура требует решений, где технические возможности не ограничивают, а расширяют художественный замысел. Алюмо-деревянные системы UNISTEM – как раз такой случай: они позволяют решать архитектурные задачи, которые традиционными методами были бы невыполнимы.
Цифровой двойник для АГР: автоматизация проверки...
Согласование АГР требует от архитекторов и девелоперов обязательного создания ВПН и НПМ, высокополигональных и низкополигональных моделей. Студия SINTEZ.SPACE, глубоко погруженная в работу с цифровыми технологиями, разработала инструмент для их автоматической проверки. Плагин для Blender, который обещает существенно облегчить эту работу. Сейчас SINTEZ предлагают его бесплатно в открытом доступе. Публикуем рассказ об их проекте.
Фиброгипс и стеклофибробетон в интерьерах музеев...
Компания «ОРТОСТ-ФАСАД», специализирующаяся на производстве и монтаже элементов из стеклофибробетона, выполнила отделочные работы в интерьерах трех новых музеев комплекса «Новый Херсонес» в Севастополе. Проект отличает огромный и нестандартный объем интерьерных работ, произведенный в очень сжатые сроки.
​Парящие колонны из кирпича в новом шоуруме Славдом
При проектировании пространства нового шоурума Славдом Бутырский Вал перед командой встала задача использовать две несущие колонны высотой более четырех метров по центру помещения. Было решено показать, как можно добиться визуально идентичных фасадов с использованием разных материалов – кирпича и плитки, а также двух разных подсистем для навесных вентилируемых фасадов.
От концепции до реализации: технологии АЛБЕС в проекте...
Рассказываем об отделочных решениях в новом терминале международного аэропорта Камов в Томске, которые подчеркивают наследие выдающегося авиаконструктора Николая Камова и природную идентичность Томской области.
FAKRO: Решения для кровли, которые меняют пространство
Уже более 30 лет FAKRO предлагает решения, которые превращают темные чердаки и светлые, безопасные и стильные пространства мансард. В этой статье мы рассмотрим, как мансардные окна FAKRO используются в кровельных системах, и покажем примеры объектов, где такие окна стали ключевым элементом дизайна.
Проектирование доступной среды: 3 бесплатных способа...
Создание доступной среды для маломобильных групп населения – обязательная задача при проектировании объектов. Однако сложности с нормативными требованиями и отсутствие опыта могут стать серьезным препятствием. Как справиться с этими вызовами? Компания «Доступная страна» предлагает проектировщикам и дизайнерам целый ряд решений.
Эволюция стеклопакета: от прозрачности к интеллекту
Современные стеклопакеты не только защищают наши дома от внешней среды, но и играют центральную роль в энергоэффективности, акустическом комфорте и визуальном восприятии здания и пространства. Основные тренды рынка – смотрите в нашем обзоре.
Архитектурный стол и декоративная перегородка из...
Одним из элементов нового шоурума компании Славдом стали архитектурный стол и перегородка, выполненные из бриз-блоков Mesterra Cobogo. Конструкции одновременно выполняют функциональную роль и демонстрируют возможности материала.
​Технологии Rooflong: инновации в фальцевой кровле
Компания «КБ-Строй», занимающаяся производством и монтажом фальцевой кровли под брендом Rooflong, зарекомендовала себя как лидер на российском рынке строительных технологий. Специализируясь на промышленном фальце, компания предлагает уникальные решения для сложных архитектурных проектов, обеспечивая полный цикл работ – от проектирования до монтажа.
Архитектурные возможности формата: коллекции тротуарной...
В современном городском благоустройстве сочетание строгой геометрии и свободы нерегулярных форм – ключевой принцип дизайна. В сфере мощения для этой задачи хорошо подходит мелкоформатная тротуарная плитка – от классического прямоугольника до элементов с плавными линиями, она позволяет создавать уникальные композиции для самых разных локаций.
Полет архитектурной мысли: SIBALUX в строительстве аэропортов
На примере проектов четырех аэропортов рассматриваем применение алюминиевых и стальных композитных панелей SIBALUX, которые позволяют находить оптимальные решения для выразительной и функциональной архитектуры даже в сложных климатических условиях.
Архитектура промышленного комплекса: синергия технологий...
Самый западный регион России приобрел уникальное промышленное пространство. В нем расположилось крупнейшее на территории Евразии импортозамещающее производство компонентов для солнечной энергетики – с фотоэлектрической фасадной системой и «солнечной» тематикой в интерьере.
Текстура города: кирпичная облицовка на фасадах многоэтажных...
Все чаще архитекторы и застройщики выбирают для своих высотных жилых комплексов навесные фасадные системы в сочетании с кирпичной облицовкой. Показываем пять таких недавних проектов с использованием кирпича российского производителя BRAER.
Симфония света: стеклоблоки в современной архитектуре
Впервые в России трехэтажное здание спорткомплекса в премиальном ЖК Symphony 34 полностью построено из стеклоблоков. Смелый архитектурный эксперимент потребовал специальных исследований и уникальных инженерных решений. ГК ДИАТ совместно с МГСУ провела серию испытаний, создав научную базу для безопасного использования стеклоблоков в качестве облицовочных конструкций и заложив фундамент для будущих инновационных проектов.
Сейчас на главной
Респектабельная неформальность
Как скомбинировать шоурум и рабочее пространство? Как объединить гедонизм и нонконформизмом? Как превратить меньше 200 м2 в целый мир фешн-индустрии? Архитекторы студии MNdesign справились с этими непростыми задачами, создав интерьер офиса компании Albione и MezzaTorre.
Городская экстрим-станция
Дипломный проект бакалавра ВГТУ Елизаветы Нагиной под названием «ВОГРЭС – Воронежская городская экстрим-станция» предлагает свежий взгляд на развитие левого берега Воронежского водохранилища: автор сочетает креативную, спортивную и досуговую функцию с уличной культурой и памятью места.
Интерьер для нового формата образования
Проект нового корпуса ТЮМГУ был сделан до пандемии, а затем переработан для новых требований: университет перешел на систему «2+2+2», без разделения на группы и потоки, а с индивидуальными программами. Изменения удалось ввести очень быстро, в начале строительства. Сейчас корпус готов, рассмотрим его.
Бродский в кубе
Посмотрели на инсталляцию Александра Бродского IDEA FISSA в выставочном зале музея Иосифа Бродского. Она развивает тему предшествующего объекта, недавно показанного в Милане: там был форум, тут канал; и апеллирует к стихотворению Иосифа Бродского о Флоренции. Хотя на вид – как есть Венеция. Если его правильно, последовательно смотреть, объект вызывает закономерную ах-кульминацию. Но еще интересны хищные птички, шагающие по промышленному городу, в коридорчике справа. Если идете туда, надо коридорчик не пропустить.
«Слово и камень» №3
Альманах современного церковного искусства – издание с аскетическим дизайном и пространными текстами, в том числе со множеством интервью – вышел в третий раз. Новая книжка самая объемная. Пролистали, показываем оглавление и редакционную статью.
Феномен «чистой» архитектуры: читая книгу Карена...
Ученик Юрия Волчка Алексей Воробьев рассматривает книгу, написанную о знаменитом архитекторе-модернисте Джиме Торосяне учеником Торосяна Кареном Бальяном; и вышедшую недавно в издательстве TATLIN. Рецензия получилась прочувствованной, подробной – превратилась в эссе, где подзаголовок книги – Maestro di bellezza – становится отправной точкой для размышлений о красоте и ее преобразующей роли, со ссылками на Умберто Эко и Владимира Соловьева. Такая рецензия – сама по себе размышление о судьбе профессии архитектора.
Продолжение памятника
Библиотека в немецком Брюле примыкает к отреставрированной исторической ратуше. Бюро JSWD, занимавшееся обоими проектами, подобрало для внешней отделки новой части особым образом обработанный кирпич песочного цвета, выложив им даже крыши.
Национальный музей: яркий
Рассматриваем проект Национального музея Бурятии в Улан-Удэ, который недавно прошел экспертизу. Сравниваем с музеями Жана Нувеля, пробуем выявить направление. Получается, что это направление здания-монеты, восходящее к домам-паровозам авангарда, но далеко от них ушедшее, на один из дальних полюсов современной культуры.
«Где трепещут осины…»
Дизайнеры бюро Archpoint переосмыслили интерьер ресторана Lesnoy в фудмолле «Депо» на Лесной улице в Москве для команды AgalarovRest и Future Group. Общая атмосфера и тематические элементы интерьера в сочетании с ироничными арт-объектами изобретательно переводят на язык дизайна ассоциативный ряд, рождающийся у любого человека, услышавшего название ресторана и одноименной улицы.
Соцсети на службе городского планирования
Социальные сети давно перестали быть только платформой для общения, но превратились в инструмент бизнеса, образования, маркетинга и даже развития городов. С их помощью можно находить точки роста и скрытый потенциал территорий. Яркий пример – исследование агентства Digital Guru о туристических возможностях Автозаводского района Тольятти.
Капля крови
На стенде Москвы на ПМЭФ был показан – в формате инсталляции – проект нового корпуса НИИ Скорой помощи имени Склифосовского, в просторечии Склиф. Изучаем, строим гипотезы и предположения, рассматриваем аналогии.
Пентхаусы и закомары
Проект жилого комплекса, подготовленный бюро ASADOV для делового квартала «Красная Роза», реагирует на соседство с памятниками XVII века: палатами Хамовного двора и Никольской церковью, а также на необходимость включить ценные фасады доходного дома в духе а-ля рюс. Архитекторы предложили разновысотные секции, фасады которых включают отсылки к элементам церковной архитектуры. Но мы различили и другие коннотации.
Памяти Леона Крие
Ушел из жизни Леон Крие – выдающийся люксембургский архитектор, градостроитель и мыслитель (7 апреля 1946 – 17 июня 2025).
На два укуса
В деловом центре Ванкувера построена жилая башня 1550 Alberni по проекту Кэнго Кумы. Она тактично отклоняется от красной линии, сохраняя важные городские виды.
Сны рыбака
Команда дизайн-бюро Finoarte разработала интерьер ресторана премиум-класса Barca, расположенного в районе Левашовского хлебозавода – нового культурно-делового пространства в Санкт-Петербурге.
ГЭС на Нерли
Бюро amor в соавторстве с датчанами из Mette Lange Architects приспособило бывшую гидроэлектростанцию под Суздалем для летней площадки проекта МИРА центр, сохранив элегическое настроение руины. Новую кровлю, которая защищает уцелевшие кирпичные стены, держит независимая металлическая конструкция, а в отделке используются простые материалы – сосна и фанера. Конструктивные решения выполнены при участии мастерской деревянной архитектуры Евгения Макаренко.
Архитектурное наследие 2025: итоги
В начале июня в Рязани прошел Всероссийский фестиваль «Архитектурное наследие». Фестиваль включал деловую, экспозиционную и конкурсную программы. Были подведены итоги четырех смотров-конкурсов и конкурса на лучшее печатное издание об архитектурном наследии. Рассказываем о победителях.
Сплетение нитей
V Триеннале текстильного искусства и современного гобелена проходит в Хлебном доме музея-заповедника «Царицыно». Работая над дизайном экспозиции, бюро PSCulture вдохновлялось наследием художницы по текстилю Гунты Штельцль, которая сделала ткацкую мастерскую востребованным отделением Баухауса.
На Марс летит Франциск Ассизский
Кураторская экспозиция XIX Венецианской архитектурной биеннале дает ощущение, что мир вот-вот шагнет в новую эпоху, и даже есть надежда, что это будут не темные века. Предлагаем обзор идей и концепций, которые могут изменить нашу реальность до неузнаваемости: декарбонизирующие города, построенные для человека и других видов, орбитальные теплицы, биопатина и бикерамика, растительные архивы – все это очень близко.
Слобода 2.0
Мастерская sp architect разработала для малоэтажного жилого района Мурома концепцию застройки, которая включает такие типологии как «изба», «амбар» и «башня». Разновысотные дома формируют пять кварталов с приватными двориками и палисадниками, а скатные кровли и кирпич дополняют образ уютного городка.
Городок-сороконожка
Лицейский городок, спроектированный архитекторами ATRIUM на берегу заповедного озера орнитологического заповедника Имеретинской низменности, – новый и ответственный для авторов опыт работы с образовательным объектом: это не просто школа, а Президентский лицей для всестороннего развития одаренных детей на 2500 учеников от 3-летнего возраста до старшей школы, и новый общественный центр для всей территории Сириус. Разбираемся в структуре и архитектуре «лицейского городка».
Московский K-pop
Магазин корейской косметики Hollyshop от Sinitsa Buro предлагает посетителям окунуться не только в широкий ассортимент средств для здоровья и красоты, но и в K-pop эстетику, слегка адаптированную с учетом московских трендов.
«Коллизии модернизма и ориентализма»
К выходу в издательской программе Музея «Гараж» книги о Ташкенте, уже 4-м справочнике-путеводителе из серии о советском модернизме, мы поговорили с его авторами, Борисом Чуховичем, Ольгой Казаковой и Ольгой Алексеенко, о проделанной ими работе, впечатлениях и размышлениях.
В поисках стиля: паттерны и гибриды
Специально для Арх Москвы под кураторством Ильи Мукосея и по методике Марата Невлютова и Елены Борисовой студенты первых курсов МАРШ провели исследование «нового московского стиля». Результатом стала группа иконок – узнаваемых признаков, карта их распространенности и два вывода. Во-первых, ни один из выявленных признаков ни в одной постройке не встречается по одиночке, а только в «гибридах». Во-вторых, пользоваться суммой представленных наблюдений как готовым «определителем» нельзя, а вот началом для дискуссии она может стать. Публикуем исследование. Заодно призываем к началу дискуссии. Что он все-таки такое, новый московский стиль? И стиль ли?
Эллипс на арках
Бюро Matveev_archgroup получило почетное упоминание в конкурсе на гастрономический и культурный центр во Флоренции. Архитекторы взяли за основу мотив из арок, усилив его инверсиями – перевернутыми элементами. Интеграции в историческую среду способствуют полупрозрачные материалы, колористика и проницаемость, а также сохранение структуры и функции площади, где предполагается разместить здание.