Александра Сытникова: о том, что такое мастер-план и как он влияет на развитие территорий

Реклама
ООО "Атлас" 
Относительно недавно в области территориального планирования появилось новое понятие – мастер-план. Несмотря на то, что оно пока никак не закреплено в системе градостроительной документации, в отечественной практике уже разработано более ста таких документов для городов, агломераций и отдельных территорий. Генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова рассказала, как развивается система мастер-планирования и почему в современных реалиях без нее невозможно обойтись. 
zooming
Стратегия развития «Молодого Оренбурга». Визуализация – среднеэтажная модель среды
© Atlas

Зачем нужен мастер-план

Мастер-план – инструмент долгосрочного стратегического планирования, который определяет концепцию будущего развития территории. Он предполагает комплексный подход, поскольку включает в себя не только архитектурные решения, но и социальные, экономические, экологические аспекты.
По мнению Александры Сытниковой, основное преимущество мастер-плана заключается в том, что он позволяет смоделировать наиболее предпочтительный сценарий развития территории. Документ уравновешивает возможности и существующие ограничения – градостроительные, инфраструктурные, культурно-исторические и т.д. Кроме этого, мастер-план помогает найти баланс между интересами жителей, бизнеса, властей, инвесторов – сторон, от активности которых зависит будущее территории.

Стратегический документ не только определяет цели развития, но и содержит дорожную карту, в которой определены шаги по их достижению с учетом приоритетности, сроков реализации проектов и оценки эффективности с точки зрения планируемых расходов и ожидаемых результатов.

Как появилось мастер-планирование в России

Первый российский мастер-план был создан в 2010 году для Перми. Его разработало голландское бюро KCAP Architects&planners при активном участии горожан и экспертов.

Предпосылкой для появления мастер-плана стало понимание, что город нуждается в преобразованиях, направленных на повышение качества жизни, создание современной комфортной среды и устойчивое развитие.
zooming
Стратегия развития «Молодого Оренбурга». Озелененные территории и открытые общественные пространства.
© Atlas

 
Мастер-план апеллировал к мировой практике и предлагал нестандартные для России подходы к развитию города. Например, в нем предлагалось ограничить высотность зданий, отказаться от расширения городских границ и сосредоточится на развитии неиспользованного потенциала застроенных территорий. Он стал документом, у которого до этого в России не было аналогов, поэтому термин был заимствован голландскими разработчиками из американской и европейской практики градостроительства.

Пермский мастер-план вызвал множество дискуссий в профессиональной среде, и в результате не был реализован. Но он сыграл огромную роль в изменении подхода к развитию территорий, став основой для внедрения многоуровневой системы планирования, при которой сначала разрабатывается комплексное стратегическое видение, а затем в соответствии с ним – градостроительные документы.

В чем разница между мастер-планом и генеральным планом

Мастер-план и генеральный план – документы, которые находятся на разных уровнях и выполняют разные функции, при этом они взаимосвязаны.
Генплан – директивный документ, который ориентирован на вопросы землепользования, застройки и планировки территорий. Он выполняет регулирующую функцию, служит базой для разработки градостроительной документации и отвечает на вопросы, что, где и в каком объеме будет построено в течение определенного периода. Его жесткий правовой формат не дает возможность сравнивать различные сценарии развития территории и устанавливать приоритетность задач, а процедуры согласования и утверждения не позволяют генплану быть гибким и адаптивным. Еще одна особенность документа – узкопрофессиональный характер, из-за которого его сложно воспринимать обычным жителям. 

Мастер-план – это инструмент стратегического планирования, который носит декларативный характер. Он позволяет выбрать желаемое направление развития и отличается от генерального плана меньшей детализацией.

Мастер-план отвечает на более общие вопросы: по каким принципам будет развиваться территория, как она изменится через определенное количество лет и какие мероприятия понадобятся для внедрения этих изменений. Кроме этого, он содержит большой объем наглядной информации, которая делает документ понятным для всех стейкхолдеров, а не только для специалистов.

Генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова отмечает, что гибкость и адаптивность документа позволяет актуализировать стратегию развития с учетом меняющихся внешних факторов и потребностей заинтересованных сторон.
«На основе мастер-плана корректируется градостроительная документация. Мы понимаем, что это сложный процесс, поэтому в проектах бюро Atlas создаем дорожные карты по внесению изменений в нормативную базу», – говорит Александра Сытникова. 

Оценка эффективности мастер-плана 

Для оценки решений, предусмотренных мастер-планом, разрабатывается система показателей эффективности по каждому направлению развития территории – качественных и количественных.

«В транспортном блоке мастер-плана таким количественным показателем может быть нулевой уровень ДТП со смертельным исходом. В этом случае решения, предложенные в мастер-плане, в той или иной степени направлены на достижение этой цели. Через несколько лет после начала реализации стратегии проводится оценка эффективности, собираются данные по целевым показателям. Если число ДТП со смертельным исходом объективно сокращается, значит, мастер-план работает», – приводит пример Александра Сытникова. 

Экономическая эффективность мастер-плана достигается за счет создания комфортной среды и может оцениваться с точки зрения роста туристического потока, развития на территории бизнес-проектов и увеличения налоговых поступлений в бюджет.

Мастер-планы для городов и сельских агломераций

Эксперты бюро Atlas обладают большим опытом создания мастер-планов для городов и сельских территорий. В частности, компания разработала стратегический документ для исторического центра Оренбурга, который включает в себя также объемно-пространственный регламент, дизайн-код и схему благоустройства территории.

«Мастер-план учитывает современные тренды и подходы к развитию исторических центров через бережное вовлечение в экономику культурного наследия. Решения, которые мы предложили, призваны повысить туристическую и инвестиционную привлекательность объектов в центре города. Сейчас мастер-план уже находится в стадии реализации», – рассказывает Александра Сытникова

В дополнение к мастер-плану разработана многофункциональная 3D-модель исторического центра, которая визуализирует нормы, регламенты и ограничения, служит инструментом проектирования и информирует заинтересованные стороны о текущих изменениях.

Мастер-план агломерации в Сулейман-Стальском районе Дагестана стал первым в отечественной практике стратегическим документом развития сельских территорий. Эксперты бюро провели масштабную работу по изучению местных традиций, культуры и истории, выявлению особенностей развития сёл. На основании проведенной исследовательской работы в мастер-плане предложены решения по улучшение качества сельской среды, благоустройству, развитию социальной и туристической инфраструктуры.

Одна из задач мастер-плана – развитие туризма на территории Сулейман-Стальского района. За счет реализации предложенных мероприятий планируется увеличение турпотока до 46 тысяч человек в год.

В Дагестане процесс территориального планирования также перешел на следующий уровень. На основании мастер-плана внесены изменения в нормативные документы – генеральные планы, правила благоустройства, землепользования и застройки. Привлечены инвестиции в размере 2 млрд руб. на создание оздоровительного центра на базе санатория “Кпул-Ятар”.

«В процессе разработки стратегии активно участвовали администрации сел, местные предприниматели, старшее поколение и, что немаловажно, молодежь. Нас потрясло, что самыми активными участниками вовлечения были старшеклассники, для которых мы провели четырехдневную мастерскую. У них есть большой и пока не до конца раскрытый интерес к своим селами, истории семей, истории места. Одна из наших задач – это как раз дать им инструменты, которые помогут не только сохранить историю, но и будут способствовать будущему развитию сел», – отметила Александра Сытникова. 
Технологии и материалы
Архитектура промышленного комплекса: синергия технологий...
Самый западный регион России приобрел уникальное промышленное пространство. В нем расположилось крупнейшее на территории Евразии импортозамещающее производство компонентов для солнечной энергетики – с фотоэлектрической фасадной системой и «солнечной» тематикой в интерьере.
Текстура города: кирпичная облицовка на фасадах многоэтажных...
Все чаще архитекторы и застройщики выбирают для своих высотных жилых комплексов навесные фасадные системы в сочетании с кирпичной облицовкой. Показываем пять таких недавних проектов с использованием кирпича российского производителя BRAER.
Симфония света: стеклоблоки в современной архитектуре
Впервые в России трехэтажное здание спорткомплекса в премиальном ЖК Symphony 34 полностью построено из стеклоблоков. Смелый архитектурный эксперимент потребовал специальных исследований и уникальных инженерных решений. ГК ДИАТ совместно с МГСУ провела серию испытаний, создав научную базу для безопасного использования стеклоблоков в качестве облицовочных конструкций и заложив фундамент для будущих инновационных проектов.
Сияние праздника: как украсить загородный дом. Советы...
Украшение дома гирляндами – один из лучших способов создать сказочную атмосферу во время праздников, а продуманная дизайн-концепция позволит использовать праздничное освещение в течение всего года, будь то вечеринка или будничный летний вечер.
Тактильная революция: итальянский керамогранит выходит...
Итальянские производители представили керамогранит с инновационными поверхностями, воссоздающими текстуры натуральных материалов. «LUCIDO Бутик Итальянской Плитки» привез в Россию коллекции, позволяющие дизайнерам и архитекторам работать с новым уровнем тактильности и визуальной глубины.
Тротуарная плитка как элемент ландшафтного проектирования:...
Для архитекторов мощение – один из способов сформировать неповторимый образ пространства, акцентировать динамику или наоборот создать умиротворяющую атмосферу. Рассказываем об актуальных трендах в мощении городских пространств на примере проектов, реализованных совместно с компанией BRAER.
Инновационные технологии КНАУФ в строительстве областной...
В новом корпусе Московской областной детской больницы имени Леонида Рошаля в Красногорске реализован масштабный проект с применением специализированных перегородок КНАУФ. Особенностью проекта стало использование рекордного количества рентгенозащитных плит КНАУФ-Сейфборд, включая уникальные конструкции с десятислойным покрытием, что позволило создать безопасные условия для проведения высокотехнологичных медицинских исследований.
Дизайны дворовых пространств для новых ЖК: единство...
В компании «Новые Горизонты», выступающей на российском рынке одним из ведущих производителей дизайнерских и серийных детских игровых площадок, не только воплощают в жизнь самые необычные решения архитекторов, но и сами предлагают новаторские проекты. Смотрим подборку свежих решений для жилых комплексов и общественных зданий.
Невесомость как конструктив: минимализм в архитектуре...
С 2025 года компания РЕХАУ выводит на рынок новинку под брендом RESOLUT – алюминиевые светопрозрачные конструкции (СПК), демонстрирующие качественно новый подход к проектированию зданий, где технические характеристики напрямую влияют на эстетику и энергоэффективность архитектурных решений.
Архитектурная вселенная материалов IND
​Александр Князев, глава департамента материалов и прототипирования бюро IND Architects, рассказывает о своей работе: как архитекторы выбирают материалы для проекта, какие качества в них ценят, какими видят их в будущем.
DO buro: Сильные проекты всегда строятся на доверии
DO Buro – творческое объединение трех архитекторов, выпускников школы МАРШ: Александра Казаченко, Вероники Давиташвили и Алексея Агаркова. Бюро не ограничивает себя определенной типологией или локацией, а отправной точкой проектирования называет сценарий и материал.
Бриллиант в короне: новая система DIAMANT от ведущего...
Все более широкая сфера применения широкоформатного остекления стимулирует производителей расширять и совершенствовать свои линейки. У компании РЕХАУ их целых шесть. Рассказываем, почему так и какие возможности дает новая флагманская система DIAMANT.
Бюро .dpt – о важности материала
Основатели Архитектурного бюро .dpt Ксения Караваева и Мурат Гукетлов размышляют о роли материала в архитектуре и предметном дизайне и генерируют объекты из поликарбоната при помощи нейросети.
Теневая игра: новое слово в архитектурной солнцезащите
Контроль естественного освещения позволяет создавать оптимальные условия для работы и отдыха в помещении, устраняя блики и равномерно распределяя свет. UV-защита не только сохраняет здоровье, но и предотвращает выцветание интерьеров, а также существенно повышает энергоэффективность зданий. Новое поколение систем внешней солнцезащиты представляет компания «АЛЮТЕХ» – минималистичное и функциональное решение, адаптирующееся под любой проект.
Сейчас на главной
Григорий Ревзин: «Сильный жест из-под полы. Нечто победило»
Обсуждаем дискуссии вокруг конкурса на цирк и сноса СЭВ с самым известным архитектурным критиком нашего времени. В процессе проявляется парадокс: вроде бы сейчас принято ностальгировать по брежневскому времени, а знаковое здание, «ось» Варшавского договора, приговорили к сносу. Не странно ли? Еще мы выясняем, что wow-архитектура вернулась – это новый после-ковидный тренд. Однако, чтобы жест получился действительно сильным, без профессионалов все же не обойтись.
Точные объятия
Бюро Akira Koyama + Key Operation Inc. / Architects построило в японском городе Тояма офис для фармацевтической компании Juzen Chemical Corporation.
Обнажение бетона
Один из этапов благоустройства небольшого сквера в Лермонтове – строительство скейт-парка. Доверив эту часть команде XSA, город получил 250-метровую дорожку для трюков, фигуры которой напоминают объекты лэнд-арта – аналогов в России как по габаритам, так и по наполнению нет. Рассказываем, как устроен экспериментальный снейк-ран в Предкавказье.
Шаг к мечте
Сложности согласований, недостаточный бюджет и проблемы на строительной площадке при реализации проекта школы в Троицке не помешали бюро ASADOV добиться главного – сделать еще один шаг от старых представлений об учебных пространствах к созданию образовательной среды принципиально нового качества.
Отражение завода
Консорциум бюро Хвоя, Хора, НИиПИ Спецреставрация и Урбанконтекст победил в конкурсе на концепцию ревитализации главного корпуса Ижевского оружейного завода. Самое любопытное в проекте – система городских площадей на кровле новых объемов. Она не только открывает непривычные горожанам панорамы и создает дополнительные маршруты, но и способствует восстановлению исторического силуэта.
Пресса: «Киевская площадь» рассказала о новом кластере на...
Вновь созданный кластер обещают сделать не только новой достопримечательностью Москвы, но и центром социальной и деловой активности, а также связующим звеном между Большим Сити и районами Арбат и Хамовники
Пресса: Владимир Ефимов: ремонтировать в Москве здания, чья...
Приводить в порядок полуаварийные здания советского времени, которые не являются архитектурными памятниками и уже отслужили свое с точки зрения конструктивных элементов, не имеет смысла, считает заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Владимир Ефимов. В интервью РИА Новости он рассказал, когда начнется строительство нового цирка на проспекте Вернадского, что будет со зданием СЭВ на Новом Арбате и по какому принципу будут включать в программу реновации, ставшую бессрочной, новые дома. Беседовали Дмитрий Киселев и Ольга Набатникова.
Золото Африки
Интерьеры казино MOYO в Найроби от бюро Archpoint сочетают европейскую роскошь с этническими мотивами и особыми требованиями к помещениям такого типа. За атмосферу праздника отвечают огромные люстры, натуральные материалы отделки, а также предметы искусства.
Миро во дворе
Архитектурное бюро «Вещь!» рассматривает двор ЖК WOW как полотно и использует экспрессивную композицию из цветовых пятен и линий, характерную для испанского художника Жоана Миро. На двух уровнях располагаются все необходимые для рекреации объекты, а золотистые детали вторят отделке фасадов.
Нить Тесея
В проекте интерьера лобби небольшого клубного дома в Хамовниках бюро Ideologist использует разнообразные отсылки к текстилю, тем самым напоминая о фабричном прошлом района. При этом ткань кроме как в обивке мебели не используется: ассоциативный ряд запускают формы, фактуры и цвета.
Второй цирковой
Мэр Москвы Сергей Собянин показал проект, победивший в конкурсе на реконструкцию Большого цирка на проспекте Вернадского. Рассматриваем проект и разные отклики на него. Примерно половина из известных нам предпочла безмолвствовать. А нам кажется, ну как молчать, если про конкурс и проект почти ничего не известно? Рассуждаем.
Ткани и свет
Бюро OMA выполнило экспозиционный дизайн для 2-й Биеннале исламских искусств в саудовском городе Джидда. Архитекторы уже второй раз занимаются оформлением выставок этой биеннале.
Шале на скале
Отель сети Accor в Архызе по проекту бюро «А.Лен» расположится на подступах к главным туристическим центрам курорта. Архитекторы стилизовали традиционный и многими любимый вариант шале, а интриги добавил сохранившийся на участке блок недостроя, который команда проекта превратила в пространство впечатлений: с открытым бассейном и рестораном, откуда открываются виды на самые высокие хребты региона.
Раскрытые крыши
Бывшая табачная фабрика в Турине станет архивным и образовательным центром, окруженным общественными пространствами на берегу реки По.
Бежевое спокойствие
Бюро Rymar.Studio разработало интерьер студии пилатеса в Петербурге. Кофейно-молочные тона и фактурные поверхности настраивают на замедление, а продуманное освещение и кондиционирование делает комфортными тренировки.
Присутствие реки
Офис продаж московского жилого комплекса «Мангазея на Речном», построенный по проекту MORS ARCHITECTS, подчеркивает главные ценности объекта, который он репрезентует: городской комфорт и возможность контактировать с природой благодаря близости реки и нескольких парков.
Пресса: Девелопер Василий Селиванов (LEGENDA) и архитектор Евгений...
Невозможно строить и развивать Петербург будущего, если в Петербурге настоящего не договориться уже наконец о том, как правильно сохранять Петербург прошлого. Правда ли, что редевелопмент может сделать исторический центр и серый пояс лучше, бывают ли шестимиллионные мегаполисы музеями и при чем здесь биполярное расстройство и сюрреализм, на 3D-моделях и собственном опыте объясняют важные акторы урбанизма в Петербурге Василий Селиванов и Евгений Герасимов.
Соль и вода
В Старой Руссе на месте исторического солеваренного завода благодаря гранту конкурса Малых городов появился парк с признаками термального курорта. «Центр развития городской среды Новгородской области» открыл доступ к минеральным источникам, а элементы благоустройства использовал, чтобы рассказать историю солеваренного промысла.
Перевернутая лестница Нового Юга
Новый жилой комплекс Scheldehof, завершенный недавно по проекту архитектора Макса Дудлера в Антверпене, получил жесткую сетку фасадов из уникального дитфуртского известняка.
Цой и лёд
В петербургском Севкабель Порту параллельно идут две выставки-блокбастера, оформлением которых занималось бюро Planet9. Рассказываем, почему стоит посетить обе – и расширенный «байопик» про Цоя, и «документалку» про лед.
Минимум вибраций
KAAN Architecten и Celnikier & Grabli Architectes представили проект нового исследовательского корпуса для Федерального политехнического университета в Лозанне. Строительство начнется в будущем году.
Домики веером
Плотная жилая застройка по проекту бюро KCAP на искусственном острове в амстердамском порту сочетает разновысотные корпуса и «органическую» схему озеленения.
Свет и покой
На юге Тюмени по проекту бюро «Мегалит» построен кремационный комплекс и колумбарный парк. Чтобы внушать посетителям чувство покоя и устойчивости, архитекторы с особым тщанием отнеслись к пропорциям и чистоте линий. Также в «сценарий» здания заложено обилие естественного света и взаимодействие с ландшафтом.
Белая гряда
Для первого этапа реконцепции территории советского пансионата в Анапе бюро ZTA предложило типовой корпус, ритм и пластика которого навеяна рисунками, оставленными ветром на песке. Небольшое смещение ячеек номеров обеспечивает приватность и хороший обзор.
Сергей Скуратов: «Если обобщать, проект реализован...
Говорим с автором «Садовых кварталов»: вспоминаем историю и сюжеты, связанные с проектом, который развивался 18 лет и вот теперь, наконец, завершен. Самое интересное с нашей точки зрения – трансформации проекта и еще то, каким образом образовалась «необходимая пустота» городского общественного пространства, которая делает комплекс фрагментом совершенно иного типа городской ткани, не только в плоскости улиц, но и «по вертикали».