Старший преподаватель (по договору ГПХ), кафедра градостроительства, Институт архитектуры и дизайна, Сибирский федеральный университет, Красноярск, Россия
Аннотация. Рассматривается мировая и российская практика оценки влияния зеленой инфраструктуры на стоимость объектов недвижимости в городах. Протестирован метод сравнения цены схожих по характеристикам объектов недвижимости в многоквартирных домах Красноярска с различным состоянием озелененных территорий общего и ограниченного пользования.
Ключевые слова: зеленая инфраструктура города, озелененные территории, стоимость недвижимости, экономическая оценка экосистемных услуг.
Зеленая инфраструктура (ЗИ) города предоставляет более 20 экосистемных услуг (ЭУ) жителям территории, на которой она находится. В результате встает вопрос о возможности их экономической оценки, и одним из методов является оценка влияния ЗИ на стоимость рядом находящихся объектов недвижимости (ОН). В случае первичной недвижимости затраты на созданное застройщиком озеленение закладываются в стоимость продаваемых ОН. Сложнее оценить влияние ЗИ на вторичную недвижимость, которое субъективно оценивается продавцами и размывается с множеством других параметров ОН: особенностями локации, дома и самого жилого помещения. Однако его проще проследить, когда озелененная территория (ОТ) вблизи ОН появляется или исчезает.
Обобщая изученные труды [1; 2; 4; 5], можно вывести две группы факторов, влияющих на стоимость вторичного ОН со стороны ЗИ:
1) зависящие от ЗИ: близость ОТ к ОН (большее влияние ЗИ оказывает на дома, находящиеся на первой линии от объекта ЗИ), площадь ОТ (более крупные сильнее влияют на стоимость ОН: наличие парков и набережных важнее озеленения дворов), состояние (неудовлетворительное негативно влияет на стоимость ОН) и функция ОТ (выявлена большая «готовность платить» за культурные (рекреационно-эстетические) ЭУ, нежели за регулирующие ЭУ (уменьшение концентрации загрязняющих веществ, уровня шума, нормализацию микроклимата на территории и в жилом помещении; в итоге оценивается продавцом и покупается, скорее, не сама ЗИ, а результат ее влияния на территорию));
2) зависящие от ОН: класс ОН (состояние ЗИ меньше влияет на более дешевое жилье, т.к. при выборе данного объекта важнее цена ОН), его расположение в городе (в центре города ЗИ сильнее влияет на стоимость ОН, а на периферии, особенно вокруг промышленных зон, может действовать отрицательно), вид из окон ОН (видно ли из них объект ЗИ; слишком близкое расположение густого массива деревьев к окнам может, напротив, привести к снижению стоимости и ликвидности ОН).
Так как вышеобозначенные закономерности были выявлены различными авторами при анализе большого массива данных о предложениях и сделках по покупке ОН, было решено протестировать иной метод – сравнение цены схожих ОН (по локации, серии и году дома, этажу, площади и ремонту квартиры) в многоквартирных домах Красноярска с различным состоянием рядом находящихся ОТ для выявления их экономической ценности. Для поиска объявлений о продаже ОН использовались онлайн-агрегаторы (Авито, Циан, ДомКлик, Яндекс.Недвижимость).
Однако использование данного метода на практике оказалось затруднительным. Во-первых, в Красноярске было обнаружено не так много домов, вокруг которых обнаружены значительные отличия в развитости ОТ (например, рядом с домами 1961 года постройки на ул. Западной, 1963 года на ул. Волгоградской, 1964 года на ул. Крупской, 1974-1976 и 1979-1981 годов на ул. Дубровинского, 2002-2004 годов на ул. Молокова и Батурина, 2011-2020 годов на ул. Партизана Железняка, 2016-2020 годов на ул. Петра Ломако).
Во-вторых, в них было найдено лишь несколько актуальных объявлений о продаже квартир, ключевые характеристики которых совпадали (площадь, кол-во комнат, этаж, состояние ремонта, условия продажи) – их количества недостаточно для установления влияния ЗИ на стоимость ОН. Можно предположить, что небольшие отличия в состоянии ОТ ограниченного пользования (дворов) не приводят к выраженной разнице субъективной оценки стоимости ОН. Значимой разницы не обнаружено и в кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков (при оценке кадастровой стоимости не учитывается озеленение территории [3], так как зеленые насаждения не считаются недвижимым имуществом).
Более значимое влияние ЗИ обнаружено на дома, прилегающие к крупным ОТ (на примере скверов Паниковка, Серебряный, парка им. Ю. Гагарина, Красной площади). В объявлениях о продаже квартир данные ОТ как преимущество упоминаются чаще, если дома находятся на первой линии от них и их видно из окон квартиры; однако больше ценятся культурные ЭУ. Таким образом, в Красноярске удалось найти подтверждение части вышеобозначенных закономерностей, но целесообразно провести исследование на большей выборке объявлений (сделок).
Список литературы:
- Зуев К.А., Кудрявцева О.В. Влияние близости и размера зеленых насаждений на стоимость недвижимости в Москве // Научные исследования экономического факультета. Электронный журнал. 2024. Т. 16. №3. С. 59-76.
- Как близость парка влияет на цену квартиры [Электронный ресурс} // Циан, 2017. URL: https://krasnoyarsk.cian.ru/novosti-kak-blizost-parka-vlijaet-na-tsenu-kvartiry-230506/ (дата обращения: 06.11.2025).
- «Методические указания о государственной кадастровой оценке», утв. приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336.
- Ferrini F., Fini A. Amico Albero. Ruoli e benefici del verde nelle nostre città (e non solo), 2017. 140 p.
- Xiao Y., Eddie C.M. Hui, Wen H. Effects of floor level and landscape proximity on housing price: A hedonic analysis in Hangzhou, China // Habitat International. 2019. Vol. 87. Is. 2–3. P. 11– 26.
