Интеграция интеллектуальных систем, автоматизация и эксплуатация деловых и жилых зданий

8 ноября 2006 года, в отеле «Марриотт Аврора» состоялся Международный Форум Hi-Tech House-2006 «Интеграция интеллектуальных систем, автоматизация и эксплуатация деловых и жилых зданий».

Его участниками стали представители крупнейших российских и западных компаний-производителей, системные интеграторы, имеющие многолетний опыт реализации проектов Интеллектуальных зданий в России. Выступающие обсудили состояние российского рынка автоматизации зданий и его тенденции, подняли наиболее актуальные проблемы и рассмотрели пути их решения.

Как подчеркнули докладчики, на сегодняшний день рост рынка недвижимости в нашей стране способствует повышению спроса на ее автоматизацию. Внедрение интеллектуальных технологий успешно решает  вопросы не только комфорта и безопасности, но и эффективного использования природных и энергетических ресурсов.
Развитию рынка способствуют и растущие требования владельцев или арендаторов деловых зданий к их высококачественному техническому оснащению, а также повышение цен на энергоносители, повышение требований к безопасности и к качеству сервисов, предоставляемых на объекте.

Тем не менее, остаются факторы, сдерживающие развитие рынка. Одним из них, по мнению Андрея Головина (Ассоциация по автоматизации зданий BIG-RU), является недостаточная популяризация интеллектуальных технологий в нашей стране. И в первую очередь, это недостаток информации об опыте инсталляции: какие объекты были реально построены с использованием интеллектуальных систем и какие результаты были достигнуты в процессе эксплуатации. Вторая проблема – это взаимоотношения между производителями оборудования и инсталляторами, а также принцип, который сегодня имеет место быть на рынке недвижимости: «дешевле построить – дороже и быстрее продать».  «В этом случае перспектива внедрения интеллектуальных технологий на рынке коммерческой недвижимости намного больше, чем на рынке жилой недвижимости, - отметил Андрей Головин. Он считает, что можно существенно изменить сложившуюся ситуацию, повлияв на первый сдерживающий фактор, то есть более активно заниматься популяризацией систем автоматизации зданий в России. Эффективно решить это вопрос можно лишь, объединив всех участников рынка.

Большое внимание на Форуме было уделено рынку деловой недвижимости класса А и А+. Как отметил в своем докладе Константин Лосюков (Knight Frank LLC), сегодня налицо высокий спрос на офисные площади класса А с высококачественным техническим оснащением. Девелоперы наращивают темпы строительства, объем офисных центров увеличивается, а доля свободных площадей по-прежнему остается на низком уровне. «И несмотря на прогнозы экспертов о приближающейся стабилизации роста ставок аренды, можно с уверенностью сказать, что стоимость аренды офисных помещений в Москве будет расти в ближайшие несколько лет», - подчеркнул докладчик. Насыщение рынка прогнозируется не ранее чем к 2010 году, когда будет введена в эксплуатацию большая часть проектов на территории ММДЦ «Москва-Сити». Наиболее активный спрос на приобретение или аренду офисных помещений наблюдается со стороны банковских, фармацевтических, телекоммуникационных компаний, а также структур нефтегазового сектора. Самый популярный метраж в поглощении – 1000-1500 кв. м и 200-400 кв.м. В то же время наметилась тенденция покупки качественных офисных зданий целиком для собственных нужд компаний общей площадью от 5000 до 15 000 кв. м (Внешторгбанк, ГК «ПИК», Московский Кредитный Банк). Крупнейшей сделкой полугодия стала покупка немецкой компанией Нenkel 14, 4 тыс. кв.м. площадей класса A+, что подтверждает увеличение доверия к российским девелоперам со стороны международных компаний, а также их готовность инвестировать на ранних стадиях строительства. В ходе доклада было отмечено, что в ближайшие 2-3 года московский рынок офисной недвижимости будет интересен с точки зрения инвестирования. В этот период будет четкий переход от количественного спроса к качественному.

С мнением Константина Лосюкова о том, что наиболее перспективным направлением внедрения интегрированных интеллектуальных систем являются именно офисы класса А и А+, согласился Павел Пека (Mirax Group). Самый известный проект корпорации Mirax Group - многофункциональный комплекс «Федерация» - станет одним из крупнейших офисных зданий России и одним из самых высоких зданий Европы класса А+.  Об особенностях автоматизации башни «Запад» комплекса «Федерация» в своих докладах рассказали представители компании «АРМО-инжиниринг»  Алексей Тимаков и Андрей Абрамов. Они отметили, что уникальность проекта состоит в высокой насыщенности инженерно-техническими  средствами и в сложной  конфигурации инженерных  коммуникаций. «По предварительным оценкам европейских экспертов, комплекс «Федерация» станет одним из самых высокотехнологичных и насыщенных инженерно-техническими средствами интеллектуальных деловых центров не только в России, но и в Европе, - заметил Алексей Тимаков.  В свою очередь Андрей Абрамов подчеркнул, что сейчас закладываются многофункциональные комплексы разного направления, в том числе большинство проектов «Москва-Сити» - это присутствие не только делового компонента, но и гостиничного бизнеса.

Об опыте эксплуатации «интеллектуальных» зданий с точки зрения потребителя рассказал Виктор Ильин  («М+В Цандер Фэсилити менеджмент СНГ). Он сделал акцент на особенностях этапа проектирования и реализации проектов и отметил существующие проблемы. Среди них -  отсутствие нормативных документов,  отсутствие опыта у заказчика (нет грамотной постановки задачи), и ко всему прочему  - не сложившаяся схема взаимодействия: генеральный подрядчик – системный интегратор, что ухудшает ситуацию и приводит к снижению качества проектов. По мнению Ильина, улучшить ситуацию можно за счет повышения квалификации среди российских интеграторов, за счет накопления опыта  заказчиков, а также за счет развития нормативной базы.

Участники Форума всесторонне рассмотрели вопрос экономической привлекательности  недвижимости, оснащенной интеллектуальными системами. Как отметил Роман Вроблевский (York International), экономия от внедрения системы автоматизации здания может составлять от 40 до 60% в российских условиях. В частности, автоматизация позволяет сократить платежи на энергоресурсы от 20% до 40 %. Затраты на ремонт оборудования сокращаются от 40% до 70 %, затраты на эксплуатацию - от 50% до 60 %. «Более того, - отметил докладчик, - система автоматизации контролирует множество параметров: все датчики передают данные в центральную систему, и система может анализировать данные и выдавать рекомендации по проведению регламентных работ, предпринимать предупреждающие действия по профилактике оборудования, не доводя до критических сбоев в работе. В свою очередь это позволит  уменьшить стоимость технического обслуживания». Срок окупаемости зданий в российских условиях, по подсчетам выступающего, составляет порядка 3-4 года после сдачи в эксплуатацию.
Тем не менее, возникает вопрос: почему при всех очевидных выгодах заказчики все же не спешат оснащать здания интеллектуальными системами?  Причин, по мнению Романа Вроблевского, несколько. Во-первых, это  конфликт интересов: на разных этапах строительства здания над ним работают  разные компании. Для строительной компании важно максимально сократить смету строительства, а не задумываться о вопросе стоимости эксплуатации. Во-вторых, это вопрос инвестиций. Ведь инвестировать  внедрение интеллектуальных систем нужно на этапе строительства, а возврат инвестиций занимает довольно длительный период. Учитывая,  что в нашей стране стоимость кредитов выше, чем в Европе, то для России – это дополнительный фактор, который сдерживает рост рынка автоматизации зданий.

Но, несмотря на существующие проблемы, количество объектов, оснащенных интеллектуальными технологиями, растет.  Подход к автоматизации всех инженерно-технических систем здания становится более профессиональным. Увеличивается количество компаний, предлагающих свои услуги по установке всевозможных систем автоматизации зданий. По оценкам экспертов рынка, в 2006 году темпы роста строительства деловых зданий, оснащенных интеллектуальными системами, могут достигнуть 20 %.

Подводя итоги Форума, выступающие еще раз подчеркнули одну из важнейших задач для всех участников рынка – это популяризация интеллектуальных технологий в нашей стране. Несомненно, Международный Форум Hi-Tech House-2006 стал еще одним серьезным шагом в решении этого вопроса.

Участники Форума:

Алексей Тимаков, заместитель директора (АРМО-Инжиниринг);
Андрей Головин, исполнительный директор (Ассоциация по автоматизации зданий BIG-RU);
Константин Лосюков, директор отдела по работе с ключевыми клиентами (Knight Frank LLC);
Павел Пека,  специалист по слаботочным системам (корпорация Mirax Group);
Виктор Ильин, главный инженер (M+W Zander Facility management CIS, Ltd.);
Андрей Абрамов, технический Директор (АРМО-Инжиниринг);
Роман Вроблевский, директор отдела автоматизации зданий (YORK, a Johnson Controls Company);
Широков Александр Владимирович, директор Департамента Интеллектуальных зданий (КРОК);
Эдуард Апсит, председатель совета директоров (Группа компаний «FACILICOM»);
Сергей Борисович Титов, исполнительный директор (Группа компаний DIVO-HOUSE);
Михаил Рыбаков, генеральный директор (компания ИТРИУМ);
Дмитрий Казаков, исполнительный директор (компания ИТРИУМ); 
Борис Либерман, руководитель департамента инженерных систем и проектных решений (компания «Эlevel Инженер»);
Николай Мокрушин, технический директор («ГОЛЬФСТРИМ охранные системы»);
Анатолий Клещев, руководитель направления КСБ и АСУ (ЧЕРУС);
Steve Greenall, менеджер по странам Восточной Европы (AMX);
Игорь Румакин, управляющий партнер (Специальные решения и системы);
Виктор Гутман, технический директор (компания ИнтернетДом);
Игорь Костюнин, генеральный директор (Студия Новой Электроники);
Павел Добровольский, генеральный директор (Реал интеллект);
Anela Boese, генеральный директор (Visiomatic);
Dirk Dose, Sales Manager EIB and Reginal Sales Manager Export (ABB/BJE);
Дмитрий Липов, руководитель коммерческого департамента (ОАО "НПО СЭМ" Опытно-конструкторское бюро);
Николай Татарченко, генеральный директор (ЗАО «Группа «Контур Безопасности»);
Владимир Максименко, директор по маркетингу «Микрос Инжиниринг», директор Центра Автоматизации Зданий

Организатор Международного Форума Hi-Tech House-2006:
выставочная компания МИДЭКСПО.

Пресс-служба:
Марина Немова
Телефон: (495) 737-74-79
E-mail: [email protected]