Место, выбранное застройщиком для возведения элитного жилого комплекса, накладывает на архитекторов особенную ответственность: до того, как стать детским санаторием имени Розы Люксембург, оно принадлежало императорской фамилии. Вместе с имением императрицы Марии Александровны «Ливадия» и имением «Ореанда» императора Николая I усадебный комплекс «Ай-Тодор» сформировал так называемый Царский берег на Южном берегу Крыма. 

Землю в Ай-Тодоре приобрел в 1869 году великий князь Михаил Романов для своей супруги Ольги Федоровны, которая затем передала имение сыну Александру. Рассматривая архивные фотографии – с буйной зеленью на фоне горных массивов, плетеными креслами, маркизами на окнах и многочисленными детьми в белых нарядах, – особенно остро чувствуешь перемены XX века. 

За время «романовского» периода строительство в имении велось по проектам ялтинских архитекторов. Михаил Котенков – автор сохранившегося дворца с резными деревянными элементами на фасаде. По проекту Николая Краснова в 1912 году был построен «флигель» для семи детей Александра: двухэтажное здание отражало увлечение Великого князя археологией – фасад и интерьеры украшали античные барельефы, предположительно найденные при раскопках римской крепости Харакс на мысе Ай-Тодор. Эти два здания, а также построенную в 1912 году школу, впоследствии превратили в корпуса санатория. Церковь сохранилась до наших дней в виде жилого дома, уцелел и ряд хозяйственных построек. Еще оно свидетельство времени – начало созданной по инициативе Александра «Горизонтальной дорожки», той самой Царской тропы, по которой можно дойти до «Ливадии». Она-то и дала название новому жилому комплексу. 

Санаторий продолжал функционировать в зданиях имения до 2017 года, когда он был выставлен на продажу. Статус объекта культурного наследия регионального значения имеют только два здания – Малый и Детский дворцы. В соответствии с установленными предметами охраны введены высотные ограничения. Серьезных реставраций комплекса за все время не проводилось. 

Территория имения «Ай-Тодор» в императорское время насчитывала больше 200 га; сейчас охранная зона, как видно на показанной выше схеме, очерчивает исторические дворцы, а на прилегающих участках разрешено строить здания высотой от 2 до 8 этажей. Помимо дворцов будет сохранен и отреставрирован Столовый корпус 1860 года постройки. Впрочем, ни сроки, ни исполнитель этих работ не известны, как и будущая функция зданий. 

Очевидно, что одной из главных задач Сергея Никешкина и архитекторов KPLN («Крупный план») было – с одной стороны, дистанцироваться от памятников, а с другой – как-то отреагировать на историческое соседство. 

Так что авторы проекта, насколько позволяет рельеф, отодвигают застройку к контурам участка, расширяя таким образом «остров» в центре. Получаются два обрамляющих усадебные постройки «клина». Малый, расположенный в западной части, состоит из трехэтажных таунхаусов. Большой «клин» в восточной части – преимущественно из восьмиэтажных многоквартирных домов, а также четырех урбан-вилл, чьи габариты соответствуют историческим постройкам. Еще один блок таунхаусов расположится на месте школы 1912 года, отделенной отрезком дороги, – с основным участком этот «анклав» предполагается соединить пешеходным мостиком в направлении бульвара и исторической лестницы, ведущей к Детскому дворцу.

На юге участка, со стороны Маратовской улицы, формируется упорядоченное городское пространство, очерченное с помощью стилобата, который объединяет пять корпусов. Стилобат встроен в рельеф с перепадом 5 метров, в заглубленной части расположены парковочные места и кладовые, а на сторону улицы ориентированы вестибюли и коммерческие помещения. Такой же полуподземный этаж есть и у отдельностоящих корпусов с северной стороны «клина». Стилобат архитекторы предлагают замаскировать зеленью – как будто холм «прорастает» сквозь дома и светящиеся витрины ведут в магазины, устроенные прямо в теле горы; так бывает, особенно в южных городах. «Эффект холма» авторы создают с помощью вертикального озеленения, перетекающего в зеленую кровлю.

Схожее, даже более масштабное решение с KPLN использовало и в проекте аэропорта Карачаево-Черкессии, только там они фактически превратили в искусственный холм кровлю аэропорта – а здесь, скорее, вторят окружению. С верхней стороны, со склона можно будет пешком зайти прямо на кровлю стилобата, а все кровли домов нового комплекса – эксплуатируемые, доступные для жителей, и с озеленением. 

В рядах таунхаусов местность приобретает уже отчетливо загородный характер – без магазинов и кафе, но все же с благоустроенным тротуаром, освещением и палисадниками.     

Все восьмиэтажные корпуса имеют в плане стремящийся к квадрату прямоугольник и единое пластическое решение – отступ двух верхних этажей, который формирует открытые в сторону моря террасы: ориентация не просто понятная, а даже почти неизбежная для курортного жилья. Если мы посмотрим на городской ландшафт всего поселка Гаспра в целом или хотя бы на ближайшее окружение Ай-Тодора, то там, как и в почти всех наших причерноморских поселениях и санаториях, соседствуют два-три формата жилья – к примеру, панельные двенадцатиэтажки и ИЖС / или же масштабные отельные корпуса и коттеджи.

Вот и здесь: таунхаусы тяготеют к индивидуальным домам поселка, составляя с ними ткань застройки приблизительно одинаковой небольшой высоты, а 8-этажки – переглядываются с советскими домами. К тому же здесь достаточно большой перепад высот, таунхаусы и соседние с ними дома поселка стоят на высоте порядка 190 м над уровнем моря, а многоэтажки, как и советские дома, на 10 метров выше; так что и объемные переклички оказываются разными: первые «перетекают» друг в друга, не особенно возвышаясь над деревьями – вторые затевают диалог на расстоянии 300 метров.  

Собственно памятники в центральной части территории Ай-Тодора участвуют в игре, скорее, как наблюдатели: отступая от дворцов, жилые дома формируют своего рода полосу вежливого отстранения, паузу, которая потенциально, предположу, способна стать территорией будущего историко-культурного развития. 

Если объемно-пространственная композиция «Царской тропы» скорее откликается на морфологию окружающей застройки Гаспры – то фасадные решения, напротив, вводят в нее целый ряд новых, актуальных для наших дней, подходов.  

Фасадная сетка 8-этажных домов формирует модули, объединенные на высоту двух этажей – актуальнейший прием, чья основная задача состоит в визуальном уменьшении масштаба, а дополнительная – в возможности сделать пропорции более стройными, вертикализированными. Еще один современный мотив – арки без импостов и архивольтов. Их несколько видов: повсеместно, в домах любой высоты, встречаются арки из камня и из золотистой перфорированной сетки; но в таунхаусах декора минимум, поверхность камня плоскостная, а в домах покрупнее авторы прочертили каменную поверхность углубленными желобками, акцентировав форму ради лучшей читаемости при взгляде издалека. 

Металл чередуется с камнем, так же как и арки – с ортогональной сеткой, причем в таунхаусах смена решений происходит чаще, посекционно, чему немало способствует расстановка блокированных объемов «пилой», с небольшим сдвигом друг относительно друга. В восьмиэтажных домах чередуются фасады, причем два соседних на одном объеме как правило разные. Все вместе, особенно арки из светлого юрского известняка, напоминает как храмовые прясла, так и восточные решетки-машрабии – а следовательно, реагирует на характер и историю места.

В чередовании арок и сеток можно увидеть и отсылки к архитектуре усадебных построек «Ай-Тодора», хотя ни фоновой, ни зависящей от императорского историзма, архитектуру не назовешь: это самостоятельное высказывание как в пропорциональном построении, так и в материалах.

Высота этажа в квартирах – 3,6 метра, что комфортно и, конечно же, заметно больше, чем в советских 12-этажкках на том же склоне. Чуть больше половины квартир восьмиэтажных корпусов – студии, что объясняется курортным типом местности; в то же время лучшие видовые характеристики – на море, дворцовый комплекс и горы, получили многокомнатные квартиры. У части квартир на первом этаже есть палисадники. Кое-где, в том числе и в студиях, запланирована полуторная высота с антресольным уровнем для спальни. Площади варьируются от 23 до 204 м². 

Если собственно дома авторы отодвинули к краям, то благоустройство, напротив, захватывает значительную часть территории: окружение дворцовых зданий и начальный участок Царской тропы, идущей от Маратовской улицы парадная лестница. Планируется сохранить старые ценные деревья – кипарисы, секвойи, кедры, дубы и другие породы. Со стороны таунхаусов рядом с новой церковью появится искусственный пруд. Архитекторы активно используют рельеф, стремясь придать ландшафту качество разнообразия с помощью амфитеатров, каскадов, лабиринтов и ступенчатых ландшафтных композиций. Аттракторы, а также детские и спортивные площадки, соединит пешеходный бульвар. 

Строительство комплекса уже началось, завершить его планируют к 2030 году.