29.07.2008

Дружить домами. Успех сотрудничества архитекторов и девелоперов перестал быть секретом

«Смоленский пассаж». Риккардо Бофилл, Юрий Григорьев и др. «Смоленский пассаж». Риккардо Бофилл, Юрий Григорьев и др.

информация:

Качественный девелоперский проект в России сегодня невозможен без качественной архитектуры. Вкус потребителей становятся все более изысканным, поэтому здание, построенное без учета клиентских запросов, главными из которых можно назвать неординарный внешний облик при функциональности внутреннего содержания и качественной инфраструктуре, останется невостребованным на рынке. Интеграция российских девелоперов в международное сообщество и появление их проектов за рубежом говорит о том, что сотрудничество между девелоперами и архитекторами должно стать все более плотным и плодотворным.

Без альтернативы
До начала перестройки и строительство, и проектирование в России было прерогативой государственных компаний. Появление первых частных девелоперских фирм (СП «Перестройка», компаний Шалвы Чигиринского, ЗАО «Тема» и т.д.) вызвал рост спроса на архитектурные услуги, однако первые коммерческие проекты делали архитекторы, работавшие, в основном, в «Моспроекте». То есть, с архитектурой в те времена все складывалось гораздо проще – альтернативы советским архитекторам тогда не было.

В СП «Перестройка» - первой девелоперской компании постсоветской Москвы –  имелась своя группа «дизайн-менеджмента» под руководством Юрия Львовского, бывшего главного инженера в «Моспроект-2». И большинство проектов делали архитекторы из этого института. Компания сотрудничала и с Андреем Меерсоном, который в 1992 году открыл одну из первых частных творческих мастерских. Исключением не стал и жилой комплекс «Сетунь», архитектурный проект для которой делали специалисты из мастерской №15 ОАО «Моспроект» под руководством Святослава Миндрула. «Все остальное в этом комплексе было западным – концепт бизнеса, финансирование, маркетинг и т.д. Даже модульные конструкции для первых домов были привезены из Америки на корабле в Санкт-Петербург, а потом на машинах доставлены на пустырь между Мосфильмовской улицей и рекой Сетунь», - вспоминает управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов, работавший в то время в СП «Перестройка».

По словам президента ЗАО «Тема» Владимира Попова, архитектурные проекты для самых первых зданий компании делали Виталий Соколов (самый первый в Москве элитный жилой комплекс на «Вересаева, 6»), Борис Тхор и Владимир Стейскал. «Они быстро проектировали. Рисовали картинку, утверждали на архитектурном совете проект, и строили. С листа строили, в буквальном смысле! Они же были великими рисовальщиками, художниками. Сейчас никто уже так почти не рисует…», - восхищается Владимир Попов.
Шалва Чигиринский («СТ Девелопмент», Russian Land) очень хорошо помнит свой первый проект – здание на ул. Герцена (ныне – Большая Никитская ул.): «Мы начали строительство в 1988 году, окончили – в 1989. Успели бы на три месяца раньше, были бы первыми. А так первым стал Андрей Строев: его СП «Перестройка» закончила свой объект чуть раньше.  А архитектурой нашего дома на Герцена занималась Светлана Арендарук». Впрочем, и многие другие объекты компании делали российские архитекторы.

Таким образом, первые девелоперы обращались к мастерам советской архитектуры, которые были готовы выполнять коммерческие заказы, успешно совмещая их с основной работой. «Было время, когда архитекторы сидели на двух стульях, работая параллельно в какой-нибудь творческой мастерской и «Моспроекте-2», - рассказывает архитектор Сергей Киселев («Сергей Киселев и партнеры»), - Кстати, это было правильно, потому что позволяло грамотно распределять заказы: творчеством они занимались в частных мастерских, а нудную работу, требующую согласований, оставляли для «Моспроекта». Частным архитектурным бюро, не афилированным с каким-либо серьезным проектным институтом, заказы от девелоперов получить было в те времена практически невозможно. Их развитие шло по другому пути: интерьеры – коттеджи – офисные комплексы, жилые проекты – градостроительство. «Это была судьба всех архитекторов времен перестройки. У частных проектных компаний просто не было репутации, и они зарабатывали ее, это был период становления», - уверен Киселев. Во всяком случае, именно по этому пути шел сам Киселев: в 1987 году был образован многопрофильный кооператив, в состав которого входила и архитектурная мастерская. Сперва, как и многие другие, они занимались интерьерами, в частности, делали их для 26 магазинов «Бурда-моден». Лишь в начале 90-х бюро удалось получить заказ на проектирование первого серьезного объекта: им стал  бизнес-центр на ул. Полянка, 63. Следующий, уже в 1993-1994 – проект 23-этажного дома на Ленинском проспекте.

Качество согласования
С середины 90-х годов девелоперских проектов стало больше, и возник вопрос качества строительства. На первый взгляд, решался он легко: если заказчика не устраивает уровень проектирования – нужно идти на запад, и приглашать иностранцев. Обратиться к иностранным зодчим, например, господина Чигиринского заставили арендаторы. «Никто тогда не думал о кондиционировании, о планировках – строили, кто как может. Но наши клиенты – иностранцы-арендаторы привыкли к хорошему качеству проектирования, а мы целиком зависели от них, и в результате обратились к иностранным архитекторам», - вспоминает Чигиринский. Первым он пригласил Джулиано Моретти - архитектора из итальянского города Удине, «Interstudio Udino-Italy», который потом делал по заказу «СТ Девелопмент» несколько проектов. Офисный комплекс «Балчуг-Плаза» и бизнес-центр «Александр Хаус» тоже проектировали с привлечением англичан.

Но история сотрудничества русских девелоперов с иностранными архитекторами складывалась сложно. Первые заграничные зодчие, приехавшие в Россию, были готовы работать, а девелоперы были готовы им платить. Однако их появление было встречено в штыки чиновниками от архитектуры. Нарисовать можно было все, что угодно, а вот согласовать проект в разрешительных инстанциях, и, соответственно, построить – увы. Основная причина столь враждебного отношения – экономика. Пусть проектов и стало больше, но их все равно было недостаточно, чтобы обеспечить куском хлеба всех отечественных архитекторов. Поэтому привлечение девелоперами иностранцев расценивалось как угроза финансовому благополучию гуру и невозможность развития для остальных: пустить в страну чужаков, которые имеют опыт проектирования красивых и функциональных зданий, означало лишить коллег самых привлекательных заказов.

С другой стороны, проблемой становилось и незнание иностранцами российских норм и правил строительства. И эта проблема касалась уже напрямую самого девелопера. Качество разработанной западным архитектором документации могло не соответствовать  требованиям российских согласовательных инстанций, кроме того, привлеченный генпроектировщик может не учесть климатические, географические и геологические условия реализации проекта. Бывали случаи, когда западные проектировщики предлагали сложные технические решения, реализовать которые в России невозможно из-за отсутствия у подрядчиков опыта.

Впрочем, проблему незнания иностранцами строительных норм и правил при желании девелопер вполне мог решить. Для этих целей можно было нанять отечественных архитекторов, которые могли адаптировать проект под российские СНИПы. Все проекты, которые реализуют иностранные архитекторы в России, и сегодня делаются с привлечением их русских коллег. «Они до сих пор не могут работать здесь самостоятельно. Нарисовать – да, воплотить на земле – увы», - уверен Чигиринский. Кстати, российские архитекторы о таком «приработке» отзываются пренебрежительно. «Мы амбициозно отказывались от таких предложений. Неблагодарная и скучная работа – переводить СНИПы и объяснять им, почему нельзя сделать того или другого», - заметил Сергей Киселев.

А вот проблема согласований и утверждения проектов на общественных градостроительных советах, начавшаяся в 90-х, осталась и по сей день. Хрестоматийный пример – строительство «Смоленского пассажа», девелопером которого выступило ЗАО «Тема», а генподрядчиком – «Сканска». Известнейший испанский архитектор Риккардо Бофилл создал яркий проект гостиницы, который произвел неизгладимое впечатление на московский общественный градостроительный проект. Мало того, что отечественные чиновники от архитектуры долго объясняли чужаку, что и как надо проектировать в столице, так еще и дали в нагрузку архитектора Юрия Григорьева, после чего проект претерпел такое количество изменений, что испанский архитектор от него отказался, а вместо гостиницы на Садовом кольце построили торговый центр. Можно как угодно относиться к архитектуре Бофилла, но сказать, что она не вписывается в «московский стиль», нельзя. И девелопер его идеи полностью разделял. «Мне кажется, что компьютерная графика мешает думать. Архитектуру Антонио Гауди на компьютере не построишь. Все одинаково, плоско: прямая линия, стекло и металл. А вензеля? Их же можно только от руки нарисовать, только тогда они жить начинают. Риккардо Бофилл рисовал Смоленский пассаж вместе с Виталием Соколовым и Борисом Тхором. От руки… И если бы тот, нарисованный ими проект, удалось построить, то он бы был красивейшим зданием в Москве», - сокрушается Владимир Попов.  

Тем не менее, политика московских властей принесла и положительные плоды. Качество архитектуры со временем улучшалось, российские зодчие набирались опыта: ведь до перестройки они проектировали только из тех материалов, которые производились в СССР, и необходимых навыков не было практически ни у кого. По мере увеличения количества девелоперских проектов увеличивался и поток заказов не только к работникам государственных проектных институтов, но и к частным архитекторам, что обеспечивало их профессиональный рост и, соответственно, репутацию. «Сегодня принципиальной разницы между «Моспроектом-2» и, например, мастерской Алексея Воронцова нет», - уверен Сергей Киселев. Впрочем, некоторые девелоперы сегодня не видят особой разницы между иностранцами и нашими. «Приглашать иностранных архитекторов пока не считаю необходимым. Любой архитектор работает, исходя из техзадания, которое ему даешь, он им ограничен, как ограничен и площадкой. А если снять эти ограничения, и дать ему свободу, то наш российский архитектор нарисует не хуже, а лучше! Мне кажется, дорогих западных архитекторов надо приглашать на спекулятивные проекты, если это льстит собственному эго», - уверен Владимир Попов.  

Архитектура как элемент пиара
Первой компанией, сделавшей себе пиар на привлечении в проект западного архитектора, стала Capital Group. Получилось это почти случайно – как говорится,  «не было бы счастья, да несчастье помогло». Проектировать комплекс «Город столиц» девелопер пригласил голландского архитектора Эрика Ван Эгераата. Событие это было нерядовым для компании, однако особого внимания общественности не привлекло. На том этапе своего развития Capital Group уже была сильным (за плечами – реализованные проекты, строящиеся жилые комплексы, большой земельный банк), но не очень известным игроком. Словом, больше работала, чем пиарилась. Параллельно с работой над «Городом столиц» в 2004 году Ван Эгераат создал для Capital Group весьма необычный (а по тем временам – даже революционный) проект «Русский авангард» на участке, приобретенном компанией рядом с Центральным Домом Художника. Комплекс представлял собой пять башен от 10 до 17 этажей, названных именами выдающихся русских художников начала ХХ в. – «Кандинский», «Малевич», «Родченко», «Попова» и «Экстер». Воссоздавать картины должны были фасады зданий, выполненные из разноцветного стекла, металла и камня. В башнях девелопер собирался разместить элитное жилье, а нижние этажи отдать под офисы, галерею современного искусства, кафе, рестораны и магазины. Эксперты предрекали, что стоимость квадратного метра в комплексе достигнет рекордной для Москвы цены на тот момент - $10000.

Топ-менеджмент Capital Group просто бредил этим проектом, «Русский авангард» пришелся по душе и главному архитектору столицы Александру Кузьмину, который отмечал удачное расположение комплекса рядом с Парком искусств  и новой Третьяковской галереей. «Это материализация русского авангарда: находясь в галерее, ты видишь полотно Кандинского на стене, а за окном возвышается «большой Кандинский» в архитектуре», - говорил Кузьмин. Но хотя общественный градостроительный совет и одобрил сам проект, мэр столицы Юрий Лужков предложил «поискать для него другое место». Тут общественность, обычно относившаяся к решениям градсовета индифферентно, возмутилась. В СМИ прошла лавина публикаций, посвященных «Русскому авангарду»,  Эрику Ван Эгераату и Capital Group.

Реализовать проект у компании не получилось, но буквально за полгода Capital Group существенно повысил свое реноме как прогрессивного девелопера и снискал репутацию тонкого ценителя хорошей архитектуры. Впрочем, этому способствовало и последовавшее за скандалом анонсирование компанией других своих крупных проектов, а также приглашение в Москву еще одной архитектурной звезды – Захи Хадид. Ну, а на выкупленном участке Capital Group через три года решил построить по проекту архитектора Михаила Белова «Имперский дом». Ничем не напоминающий картины русских авангардистов. Но со стоимостью квадратного метра уже от $20000. Объем инвестиций в проект не изменился – как был в 2004 году $250 млн, так и остался в 2007. Коммерческий и пиар эффекты заметны невооруженным глазом, даже если делать скидку на инфляцию и рост стоимости московской недвижимости в принципе.

Примеру Capital Group последовали и другие девелоперы. Гендиректор компании «Крост» Алексей Добашин пригласил к участию в своем проекте «Велтон-Парк» Рема Колхааса. Впрочем, о бизнес-эффекте от этого шага Добашин говорить не хотел. Кроме Колхааса, с «Кростом» работают такие архитекторы как Жан-Мишель Вильмот и Рикардо Боффил. «Не нужно думать, что «Крост» инициирует и реализует уникальные архитектурные проекты исходя из нормы прибыли», - заявил он в интервью газете «Коммерсантъ».

Нашествие
С 2004 года приход чужестранцев в Москву стал массовым. Проекты Захи Хадид для  Capital Group, MosCityGroup и «Пересвет-Инвеста». Кроме того, с Capital Group сегодня работают SOM и NBBJ. Французское архитектурное бюро Valode & Pistre arhitectes стало победителем конкурса на выполнение проектных работ по созданию микрорайона «Академический» в Екатеринбурге. Британский лорд Норманн Фостер делает четыре знаковых проекта не только для своего заказчика Шалвы Чигиринского, но и для Москвы. Это самая высокая в Европе башня «Россия» в «Москве-Сити», проект на месте бывшей гостиницы «Россия» в Зарядье, сооружение в Нагатинской пойме самого большого в мире культурно-делового центра «Хрустальный остров» и проект «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге.

Для компании «Интеко» Норманн Фостер сделал проект многофункционального комплекса «Апельсин», который, по предварительной версии, озвученной президентом «Интеко» Елены Батуриной на международном форуме MIPIM-2008 в Каннах, может разместиться на месте Центрального дома художников. Да-да, неподалеку от которого Capital Group в свое время запретили строить тот самый «Русский авангард». Кстати, авангардность «Апельсина» превосходит творение Ван Эгераата на порядок. На фоне «Апельсина» «Русский аванград» смотрелся бы весьма целомудренно.

Наблюдается и еще одна интересная тенденция – создание совместных с западными зодчими архитектурных бюро. В 2004 году было создано российско-германское архитектурное бюро «БРТ-Рус», учрежденное компанией «Интеко» совместно с известной немецкой фирмой «BRT Architekten». Пока «БРТ-Рус» работает только на материнскую российскую компанию. Через год на базе ГУП «Моспроект-2» и архитектурного бюро «Фрэнк Уильямс и партнеры» создано совместное российско-американское предприятие «Международный центр высотного строительства», которое взялось проектировать для ОАО «Новое кольцо Москвы», курирующую программу строительства в столице небоскребов. Первый объект, взятый под патронаж совместным бюро - жилой комплекс из трех высоток - одна 45-этажная и две - по 35 этажей в проезде Серебрякова. Второй – работа с компанией «Меркурий-Девелопмент» по ее проекту в ММДЦ «Москва-Сити».  Фрэнк Уильямс – один из ведущих архитекторов – создателей небоскребов. По его проектам построены знаменитые башни Trump в Нью-Йорке, многофункциональные комплексы в Манхэттене, а также в Китае и Тайване. Кстати, выступая в Москве в июне на конференции Адама Смита корпорация Trump Organization объявила, что хочет сама строить элитное жилье и гостиницы в Москве, Петербурге и Сочи, а также продавать лицензии другим девелоперам на использование бренда Trump.

Кроме того, западные архитекторы стали выигрывать один за другим архитектурные конкурсы, что ранее тоже было явлением «из ряда вон». Крис Уилкинсон выиграл у Нормана Фостера конкурс на реконструкцию Апраксина Двора в Петербурге (девелопер проекта – «Главстрой»), Доменик Перро получил Мариинский театр, Кишо Курокава —стадион имени Кирова, Риккардо Боффил победил в конкурсе на проект Конгресс-центра в Стрельне, Николас Гримшоу — на Пулковский аэродром, RMJM — на строительство башни Газпрома на Охте и т.д.

Можно констатировать, что приглашать известных иностранцев, и громко анонсировать их появление в России стало хорошим тоном. Девелоперы четко поняли, что известный иностранный архитектор – это не только функциональный и красивый проект, влекущий за собой, увы, проблемы с его согласованием, не только имидж «ценителя прекрасного», но и, в конечном счете, серьезное увеличение продажной стоимости квадратного метра. Существует на этот счет и другое мнение: что цена услуг звезд от архитектуры так высока, что увеличивает капитализацию проекта лишь на 3-5%. Однако массовое приглашение девелоперов в свои проекты говорит скорее о том, что либо капитализация выше, либо рассчитывают на синергетический эффект. Когда имя архитектора работает на бренд компании в целом. Причем, заметьте, здание при этом можно строить по проекту другого архитектора, российского. На цену продаж это не повлияет. Главное – первому успеть заявить о приходе в Россию новой звезды от архитектуры и анонсировать свой проект как «уникальный».

Как бы то ни было, прослеживается тенденция массового прихода в Россию иностранных архитекторов и усиления внимания к архитектуре в принципе. Нет практически ни одной серьезной и известной на рынке компании, которая не анонсировала бы такие проекты. Девелоперы утверждают, что дело все-таки не только в желании создать что-то уникальное, оставив след в истории, но и в качестве проектирования, и считают, что эта тенденция будет сохраняться. «В ближайшие несколько лет наши сограждане будут проявлять все более высокие требования к качеству недвижимости, будет дальнейшее культивирование вкуса потребителя. И покупать и арендовать у тех девелоперов, которые смогут предоставить супер-качественные объекты. Поэтому те игроки, которые хотят остаться на рынке, будут вынуждены привлекать все более высококлассных архитекторов. И, скорее всего, это будут именно иностранцы», - уверен Шалва Чигиринский.

Кстати, сдал свои позиции и градсовет. Когда главный архитектор Александр Кузьмин представлял проект, созданный известным японским зодчим Кионори Кикутаке на Кутузовском проспекте для «Миракс-групп», он взмолился: «пусть хоть один объект иностранного архитектора у нас получится без нижегородского акцента!» И намекнул, а точнее сказал открытым текстом, что неплохо бы дом на архсоветах не калечить, а то у нас получается так, что «среднему архитектору советы на пользу, а хорошую архитектуру только портят». Градсовет снизошел до одобрения творения Кикутаке. Впрочем, не нужно считать Кузьмина столь ярым защитником иностранных архитекторов. На градсовете в июне, где проект «Золотого острова» был направлен на доработку, главный архитектор Москвы заметил, что приглашение к проектированию иностранных архитекторов еще не повод утвердить его. «В таких конкурсах, проводимых девелоперами, обычно выигрывают те, у кого «имя длиннее» - Вильмонт, Фостер… Мне кажется, что они привлекаются именно для того, чтобы «продвинуть» тот или иной проект», - предположил Кузьмин.

Что дальше?
Сегодня российские девелоперы готовы интегрировать себя в международное сообщество. Они уверенно идут на запад, покупая площадки под застройку в столицах Европы, Азии и Америке, реконструируя готовые объекты на всемирно известных курортах. Они уже умеют работать с западными архитекторами, у них есть достаточный опыт для возведения недвижимости разного класса. Возможно, следом за ними потянутся и российские архитекторы, творческий потенциал которых уже сейчас позволяет им занять достойное место в мировом архитектурном сообществе.

Проект «Русский авангард». EEA (Эрик Ван Эгераат)Проект «Русский авангард». EEA (Эрик Ван Эгераат)
Проект многофункционального комплекса «Апельсин». Норманн Фостер Проект многофункционального комплекса «Апельсин». Норманн Фостер
Комментарии
comments powered by HyperComments

статьи на эту тему: