Подмосковье быстро обзаводится бизнес-центрами и даже целыми деловыми районами

  Подмосковье, Рублево-Успенское шоссе, поселок Жуковка, самый престижный сельский населенный пункт страны. Бок о бок стоят два особняка, похожие как близнецы. Только в одном офис, а в другом живет хозяин компании, занимающей этот офис. На работу он добирается пешком за пять минут, зато сотрудникам приходится каждый день ездить из Москвы по узкому шоссе.

Экзотика? Нет, такие случаи уже не редкость: офисы вслед за владельцами компаний начали мигрировать в Подмосковье.

Работа на окраине Москвы или в ближайшем пригороде для человека, живущего за городом, выглядит крайне привлекательно. Никаких пробок по дороге на работу, никаких проблем с парковкой. Офис окружает не тесная застройка столичного центра и не унылая промзона, а радующая глаз зелень.

Конечно, специально построенный под офис особняк — редкость. Зато все больше девелоперов предлагают клиентам офисы в бизнес-парках — малоэтажных комплексах на окраинах столицы или сразу за МКАД. Корпуса стараются вписать в природный ландшафт, а для служащих создают максимально комфортную среду обитания, открывая поблизости отделения банков, прачечные, рестораны... «Эти проекты рассчитаны на бизнесы, основная масса сотрудников которых не работает напрямую с клиентами, соответственно им нет необходимости куда-то часто ездить, — поясняет Андрей Постников, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами риелторской компании Jones Lang LaSalle — это телекоммуникационные, автомобильные, it-компании и компании с похожими бизнесами. С другой стороны, это большие структуры (например, банки), которым нужны бэк-офисы. Они не хотят платить за аренду как в «Москва-Сити» или центре, где находится их головной офис. Они хотят «посадить» в бизнес-парки обслуживающие подразделения, IT, колл-центры».

 Отправить большую часть сотрудников в бизнес-парк на окраине, в принципе, может любая компания, которая решится перейти на стандартную для Запада структуру фронт- и бэк-офиса, когда в представительском здании в центре города сидит только руководство и, например, служба продаж, добавляет Андрей Закревский, старший вице-президент риелторской компании Knight Frank. Не случайно арендаторами первого построенного в Москве настоящего бизнес-парка «Крылатские холмы», расположенного недалеко от МКАД, стали в абсолютном большинстве иностранные компании — Microsoft, Johnson&Johnson, BAT, Colgate, Intel, Cisco Systems, GlaxoSmithKline, Huawei, Dupont, Honda.... Успех «Крылатских холмов», к которому многие участники рынка поначалу относились со скепсисом, окрылил девелоперов. Сегодня возводится сразу несколько похожих офисных комплексов — «Гринвуд» на 71 км МКАД с внешней ее стороны, «ИКЕА Химки» на Ленинградском шоссе рядом с одноименным мебельным торговым центром, «Западные ворота» на Можайском шоссе. «Гринвуд» и «ИКЕА Химки» включают не только офисные площади, но и гостиницы и апарт-отели. Несмотря на дополнительные функции, больший масштаб и удаленность от Москвы эти проекты концептуально схожи с «Крылатскими холмами». В «ИКЕА Химки» разместят свои головные офисы российские штаб-квартиры ИКЕА и Ford Motor Company.

Каждый день сотням офисных работников придется как-то добираться в бизнес-парки. Неудивительно, что девелоперы стараются по возможности расположить эти объекты неподалеку от основных магистралей. Но тут же возникает другая проблема: шум и неблагоприятная экологическая обстановка, непременные спутники подмосковных шоссе. Девелоперы «Гринвуда» (этот бизнес-парк состоит из десятка зданий) собираются отгородить его от перегруженной Кольцевой автодороги «зеленым поясом». А шесть офисных зданий и два отеля бизнес-парка «ИКЕА Химки» будут отделены от Ленинградского шоссе зданиями торговых центров и ландшафтным парком с искусственным прудом.

 Новые зоны деловой активности возникают и вокруг московских аэропортов, почти каждый из которых претендует на то, чтобы сформировать вокруг себя территорию, привлекательную для бизнеса. В некогда главном международном аэропорте страны Шереметьево строится при участии «Аэрофлота», а также государственных Внешторгбанка и Внешэкономбанка третий пассажирский терминал, четвертый терминал планируется строить при участии правительства Московской области. Аэропорт Внуково принадлежит правительству Москвы, которое финансирует не только реконструкцию самого терминала, но и местную инфраструктуру — уже расширено Боровское шоссе и построена подземная железнодорожная станция. Продолжает развиваться Домодедово.

В рамках реконструкции каждый крупный аэропорт московского авиаузла уже объявил о планах создания собственных бизнес–центров — «Международный деловой центр Шереметьево», «Аэропорт-Сити» в Домодедове и крупный офисный комплекс во Внукове. Девелоперы этих комплексов рассчитывают на спрос со стороны компаний, занимающихся логистикой и авиаперевозками, отмечает Андрей Постников из Jones Lang LaSalle. Предполагается, что арендаторами «Международного делового центра Шереметьево» станут авиакомпании, фирмы, занимающиеся таможенным оформлением, строительные организации, добавляет гендиректор одноименной компании Павел Финоженков. Шереметьевский бизнес-центр будет интегрирован с аэропортом: 11-этажное здание площадью 35 000 кв. м будет связано галереей со строящийся в аэропорту железнодорожной станцией и терминалом «Шереметьево-2». По словам Финоженкова, деловой центр будет введен в эксплуатацию в первом полугодии будущего года. Недостатка в компаниях, которые захотят поселиться рядом с аэропортом, не будет, уверен Андрей Закревский.

Облик будущего делового района, примыкающего к Шереметьево, в немалой степени будет формировать здание новой штаб-квартиры «Аэрофлота» на Международном шоссе. Это комплекс из двух современных зданий, напоминающий крыло самолета; его спроектировал один из самых известных российских архитекторов Владимир Плоткин. Надземная площадь офисного комплекса «Аэрофлота» — 25 000 кв. м. Эти здания не выйдут на рынок офисных помещений, но, как полагают девелоперы, поспособствуют появлению в окрестностях новых бизнес-центров.

 Создание зон деловой активности в районе аэропортов Внуково и Домодедово также связано с планами комплексной застройки прилегающих к ним территорий. По соседству с Домодедово основанная металлургом Василием Анисимовым компания Coalco построит фактически новый город (только жилья здесь возведут 10,8 млн кв. м), а на территориях, прилегающих к Калужскому шоссе управляющая компания «Масштаб» собирается возвести еще 13 млн кв. м. Создатели новых городов намерены обеспечить существенную часть их жителей рабочими местами, чтобы им не приходилось пополнять ряды «маятниковых мигрантов», тратящих ежедневно на дорогу от дома до работы по нескольку часов. «Масштаб» собирается возвести на своей территории 1,5 млн кв. м офисных, складских и торговых комплексов, которые дадут работу примерно 100 000 человек. «Мы предполагаем интерес к этому объекту со стороны международных и российских компаний, расширяющих свое присутствие в регионах, и компаний, работающих в формате «аэропорт-офис-аэропорт». Возможно, это будут компании, работающие в формате ретейла или имеющие собственное производство в Подмосковье» — говорит руководитель проекта департамента девелопмента «Масштаба» Ирина Драко. В «Большом Домодедове» планируется построить 411 000 кв. м торговых помещений и 322 000 кв. м офисов, однако основой упор будет делаться на создание складских площадей — их будет построено 2 млн кв. м.

Коммерческие перспективы более удаленных от МКАД офисных зданий консультанты по недвижимости оценивают скептически. Сложно с уверенностью говорить о том, насколько устойчивым спросом они будут пользоваться, считает Андрей Постников из Jones Lang LaSalle. Бизнес-парки, ориентированные на столичных коммерсантов, могут располагаться на расстоянии не более 10 км от МКАД, убежден Закревский.