"Архитектурный час" на радио "СИТИ FM". Эфир 4 ноября 2006 г. Тема - Новая жизнь старых фабрик (на примере Делового квартала «Новоспасский двор»)

О.В.: О новой жизни в старых фабриках мы сегодня будем разговаривать с генеральным директором компании "Промсвязьнедвижимость" Владимиром Аристарховым и архитекторов проекта "Деловой квартал "Новоспасский двор" Игорем Лапуновым. Я понимаю, что проект ваш достаточно любопытный... Суть…
И.Л.: Предполагается воссоздание исторически сложившейся среды... адекватное актуальным способам обитание в этой среде. История этого места такова, что в начале там была кожевническая слобода, затем товарищество мануфактуры... сейчас - деловой квартал "Новоспасский двор"... Территория издавна была местом приложения креативного бизнеса, поэтому нам осталось в проекте раскрыть суть места.
А.З.: Раскрыть суть места... Я слушателям поясню, что вы в отличие от многих проектов, не сносили доставшуюся вам фабрику. Это такие красно кирпичные корпуса конца Х1Х начала ХХ века. Причем их не один и не два. Почему? Почему вы пошли по пути реконструкции этих зданий?
В.А.: Эта идея пришла сама собой. Эти здания очень крепкие, очень стойкие. Мы решили сохранить облик этих зданий. Они не являются памятниками архитектуры. Это решение было полностью наше. Нам хотелось сделать что-то необычное в облике Москвы. Сделать необычный офисный центр или деловой квартал, позволяющий отличаться от массовой застройки либо от массовых вещей. И здания позволяют это сделать. Поэтому мы решили совместить желаемое с возможным.
О.В.: Но мне кажется, этот путь достаточно сложен, поскольку как минимум инфраструктуру вписать в уже готовый квартал сложно...
В.А.:  Да. Ты уже в замкнутых рамках... Именно поэтому необходима слаженная работа и архитекторов, и девелоперов, и маркетологов... всех участников процесса.
О.В.: Дополнительные затраты, по сравнению с новым проектом, себя оправдывают?
В.А.:  Мы считаем, что да. Комплекс будет уникален. Он не будет иметь аналогов. А это и есть дополнительная добавленная стоимость.
А.З.: То есть, то, что вам досталось 14 зданий, это преимущество или недостаток? То, что они старые?
В.А.: Это преимущество. Иначе мы бы не пошли на это. Когда мы пришли, фабрика была заброшена, представляла жалкий вид. Это было ужасное зрелище. Все было перекопано... Мне говорили, что я сумасшедший. Но мы видели и знали, что из этого получится.
А.З.: А что из этого получилось? Как это выглядит?
И.Л.: Прежде всего - это территория, на которой развивается бизнес, на которую выходят эти корпуса. А затем уже корпуса с функциональным насыщением. В Москве уже есть примеры того, как функционально насыщаются просто объемы такого рода зданий. А чтобы развить территорию, сделать рекреацию, знаково ее отметить, сделать так, чтобы образ закрепился, чтобы этот образ был не отчужденным, глянцевым образом... А был образом, присущим Москве - вот это вот особенность.
О.В.: Я смотрю на рисунки, которые выложены у вас на сайте и кроме парковки ничего не вижу.
И.Л.: Во-первых, это старинный кирпич, это здания, которые были построены до революции. Это облик, это не высокая этажность строений. Это возможность объединить 12 строений под единую систему управления, охрану и всего остального. Это и высокие потолки... Любой арендатор сможет сделать неординарный офис, под старину стилизованный... Это старинные чугунные лестницы с литьем, чугунные колонны мы оставили... Все коммуникации полностью заменены и позволяют жить комфортно в этих помещениях.
О.В.: Вы говорите о помещениях, а я говорю о территории.
В.А.: Территория... Это благоустройство территории. Там будут фонтаны, дорожки, вымощенные мостовые, зеленая зона. Это будет мини деловой квартал в Москве со своей полностью инфраструктурой. Площадь там 8,4 гектара... На этой территории будет фитнес клуб, бассейн, рестораны, магазины...
О.В.: А круг арендаторов потенциальных уже определился?
В.А.: Мы считаем, что ... На данный момент уже около 20% подписано ... 30% в процессе переговоров.
А.З.: А как вы считаете, наш арендатор дорос до такого ... западного подхода к офисам?
О.В.: Готовы ли они увидеть себя в таких интерьерах?
В.А.: Люди ездят по всему миру, смотрят... достаточно хорошо разбираются.
О.В.: А что там сделано по вопросу рекультивации земли? Экологическая экспертиза проходила?
В.А.:  Обязательно. Мы не нашли ничего особого... Эта фабрика уже не работала до нас несколько лет. Она не являлась особо грязной, особо опасной... То, что было мы, естественно, частично подчистили, привели в порядок.
О.В.: А почему было решено сделать деловой центр, а не ... жилье, скажем? Могу себе представить, сколько бы там стоили квартиры...
В.А.: Во-первых, назначение этих помещений нежилое.
И.Л.: Потолки высокие... Четыре с половиной, пять... до семи метров.
О.В.: Еще проблема коммуникаций... Как решался этот вопрос?
В.А.: Для этого мы создали несколько независимых въездов. На эту территорию будет пять въездов и выездов с разных улиц, пять пешеходных... Внутри комплекса будет зона для парковки, зона для проездов, зона пешеходная... Паркинги только открытые. Мы планируем, во второй очереди, построить закрытый паркинг.
А.З.: А когда въедут первые арендаторы?
В.А.: Мы не можем это предсказать. Отделка операторов, они назначают переезды своих офисов... есть информация, что некоторые в конце января хотят там уже работать.
А.З.: А какие у вас сроки полностью ввести в эксплуатацию весь комплекс?
В.А.:  До конца года. Несколько зданий немного раньше... Все строения до конца года будут готовы.

О.В.: Вы говорили о том, что там достаточно высокие потолки... Это было промышленное помещение. Семь метро высоты для офиса это довольно многовато... Как вы меняли планировки? Исходя из чего?
В.А.: Всегда высоту можно уменьшить. Но это приятно, когда есть воздух, когда есть чем дышать.
О.В.: При создании планировок от чего вы отталкивались?
В.А.: Если 6сть возможность делать открытую планировку...
О.В.: Это всегда востребовано?
В.А.: Я считаю, что тот человек, который снимает офис, должен исходить из того, сколько человек он может разместить на данной территории...
А.З.: Это старое здание... Проводилось ли укрепление фундамента? Нужно ли это было делать? Какие работы проводились?
В.А.: Стены мы чистили, восстанавливали кирпич, покрывали раствором для водоотталкивания, для сохранения кирпича. Частично в некоторых местах проводили усиление конструкций, кровлю меняли почти полностью.
О.В.: Вопрос от слушателя Александра.
Слушатель: Можно узнать насколько рассчитывалось количество парковочных мест - либо от количества людей, которые там будут работать, либо от метража площади офисов?
В.А.: У нас в проекте предусмотрено 1100 парковочных мест. Одно парковочное место на 100 кв. м офиса. В нашем комплексе будет работать около 4-5 тысяч людей. Это зависит уже от арендаторов... У нас предусмотрено несколько ресторанов, кофейни... Наш человек должен работать в офисе и не выходить за пределы комплекса, если ему не нужно. Будет большой фитнес-центр с бассейном 25 метров... Во второй очереди проекта планируем построить там гостиничный комплекс. Это будет новое строительство. Через год-полтора выйдем на строительную площадку.
О.В.: Вопрос от Екатерины.
Слушатель: Как вы планируете осуществлять подбор арендаторов, будет ли какой-то отбор?
В.А.:  У нас нет никаких дополнительных ограничений по этому поводу. Приходите, обсудим все моменты.

О.В.: О том, какие проблемы существуют в Павелецкой промзоне, рассказал в эфире нашего радио заместитель директора Института Генплана Москвы Валерий Беккер.
(Пленка)
"Там нам нужно решить вопросы с федералами, с точки зрения железной дороги, потому что без этого невозможна реорганизация. Павелецкая промзона очень сложная промзона, причем она на путях... У нас недостаточно развитая дорожная  сеть. Мы должны не просто посадить жилой дом или офис. Нам надо использовать промзоны и для развития дорог, и для развития благоустройства, и для зелени, и для улучшения его функций".

А.З.: В Павелецкой промзоне очень узкие улицы. Эта проблема будет решаться?
В.А.: Мы общаемся с Генпланом. Но пока мы занимаемся проектом. Не в нашей компетенции заниматься уличными дорогами. Мы можем только посоветовать... Конечно же, проблема пробок в Москве - это проблема общая... Эту промзону я вижу, как зону деловой активности. Этот квартал будет открыт... Мы считаем, что наши потенциальные арендаторы - это крупные компании... У нас есть несколько строений для маленьких компаний. Мы не планируем делать никакой развлекательной части. Ночная жизнь там будет отсутствовать. Это будет деловой квартал.
А.З.: А что это за вензеля на фасадах?
И.Л.: Это не совсем вензеля. Дело в том, что фасады делового комплекса нашего были сделаны не промышленными, а гражданскими средствами архитектурными...  Оказалось, что это не промышленные, а гражданские фасады. Когда очистили кладку, то мы оказались в теплой среде. Кладку пришлось восстанавливать с некоторыми проблемами, потому что часть кладки была повреждена...
А.З.: Ваш проект рассчитан на долгие годы?
В.А.:  Мы считаем его долгоиграющим. Мы изначально делаем этот проект достаточно серьезно. Там очень большие капиталовложения...
А.З.: А какой бюджет проекта?
В.А.: Мы вложим больше 120 млн. долларов.
А.З.: А какие сроки окупаемости?
В.А.:  Мы рассчитываем на 5-6 лет.
О.В.: Эта территория выходит на берег... Это обыграно в проекте?
В.А.:  Отчасти. У нас не весь фасад выходит на набережную, но идеи были, связанные с водными трамваями и с возможностью добираться до офисов по воде.
О.В.: Вопрос от Жанны.
Слушатель : Что было самым сложным в проекте?
И.Л.: Самое и сложное и самое приятное то, что не мне приходилось делать проект, а проект делал меня...  В процессе работы открывалось очень многое - фрагменты кладки, фрагменты конструкций... Однажды я увидел фрагмент пола в цехах... Мы решили взять "цитаты" этого пола и включить кусочки в интерьер. Это настоящий чугунный пол из цехов...
О.В.: До конца этого года город увидит, что такое деловой центр "Новоспасский двор" в действии. Спасибо за то, что вы рассказали нам об этом проекте. Удачи вам.