"Архитектурный час" на радио "СИТИ FM". Эфир 7 октября 2006 г. Тема – будущее территории фабрики «Красная Роза»

О.В.:  У нас в гостях Анна Арушанян и Максим Шапиро. Мы вас пригласили, чтобы поговорить о той промышленной зоне в центре нашего города, которой предстоит сменить свое содержание. Это «Красная Роза». Сначала объясним, что есть «Красная роза».
А.А.: «Красная Роза находится в  квартале Хамовники. Фабрика «Красная Роза» занималась производством шелковых тканей. Сейчас это комплекс бывшего наследия шелковой фабрики. Он состоит из  старых красно кирпичных зданий, пристроек, сараев и прочих полуразрушеных домов. В настоящее время это около 63 тыс. кв.м, расположенных на 6 га земли. Производства там сейчас нет. Мы его перебазируем на площадки в пределах Московской области. Две площадки в Москве. Там будет  многофункциональный административный деловой центр, состоящий из 10 пусковых комплексов. Это будут здания, построенные в разной очередности. Весь проект мы собираемся закончить в 2011 году. Там не только реконструкция, как вы ее, наверное, знаете и представляете, с надстройкой мансардных этажей…но, также и новое строительство с подземным паркингом. Обе улицы, расположенные между которыми расположен квартал «Красная Роза» (как мы собираемся назвать проект), он расположен между узкими улицами Льва Толстого и Тимура Фрунзе, которые уже сейчас перенасыщены транспортом. Мы переживаем, что без подземного паркинга административные функции на этом участке территории просто невозможны. Там  предполагается порядка  500 машиномест, которые будут обеспечивать полностью нужды всех административных зданий, расположенных на территории.
О.В.: Анна, расскажите, что же там конкретно будет все-таки? Там будут только офисы?
А.З.: Хотелось бы просто начать с того… все снести и заново построить? Или реконструировать? Приспосабливать старые, вводя новые? Какой путь вы для себя выбрали?
А.А.: С самого начала нам казалось, что правильно будет отталкиваться от сложившейся некой застройки данной территории. Всегда, как мне кажется,  интереснее иметь дело не с пустой площадкой, а с некой историей, которая  на ней уже расположена. Мы хотели бы каким-то правильным образом сочетать новое строительство с существующей сложившейся архитектурой, которая была до нас. Несмотря на то, что она служила не административным функциям, а производственным, нам она кажется очень красивой и правильной.
А.З.: То есть промышленное прошлое «Красной Розы» это преимущество, а не его недостаток?
А.А.: Промышленное прошлое «Красной Розы», как выяснилось, очень подходит для административных и офисных целей. Например, сетка колонн, которая в цеховом пространстве, она идеально подходит для решения современных интерьеров…
А.З.: Я знаю, что у вас на «Красной Розе» уже действует один офисный центр реконструированный. Как это? Это был успешный проект?
А.А.: Вот это пример нашего деликатного подхода к историческому наследию фабрики. Это бывший производственный комплекс, который с помощью галереи объединил два крыла этого производственного корпуса, и позволит нам впоследствии избежать коридоров в общих зонах.
О.В.: Анна, я видела фотографии проектов «Красной Розы». Там  сказочно красиво решено пространство внешнее, фасадное. Стеклянная стена… Все в таком же будет ключе решаться в дальнейшем?
А.А.: Я думаю, что нам одной прозрачной стеклянной стеной не обойтись. Я думаю, что это будет некий синтез новой архитектуры, новых подходов… модернистских, которые, как нам  кажется, правильным образом сочетаются с промышленной тематикой данной территории.
О.В.: Напомню, что сегодня мы говорим о будущем фабрики "Красная роза", которая находится в центре столицы. Нам уже рассказали наши гости, что до 2011 года ее планируют реконструировать, перестроить, реставрировав памятники архитектуры, которые находятся на ее территории. Я знаю, что уже что-то сделано...
А.А.: Там уже есть центр дизайна. Центр "Аrt Play".
О.В.: Какова его судьба дальнейшая? Затронет ли его перестройка?
М.Ш.: Ранее в этом здании располагался красильный цех фабрики "Красная Роза". Это здание очень сильно загрязнено, оно не пригодно для того, чтобы люди туда приходили и смотрели на те выставки, которые сейчас там проходят. Поэтому, к сожалению, было принято решение о том, что в следующем году мы это здание снесем.
А.А.: Фасадная часть остается, безусловно. Этот корпус будет аккуратно разобран, а потом воссоздан. На месте "Аrt Play" будет офисный центр. Фасад ...той части, которая выходит на ул. Тимура Фрунзе, такой с очень красивой зубчатой крышей, будет сохранен.
А.З.: Вы сказали, что будут проходы через центр...в этой части, где будут перемещаться свободно пешеходы. В этой части предполагается делать... торговлю... развлечения, предприятия питания?
А.А.: Здания, которые выходят своим фасадом на улицы Льва Толстого и Тимура Фрунзе, они будут иметь в своем составе и рестораны, и кафе... даже фитнес.
А.З.: То есть там будет какая-то жизнь и ночная?
М.Ш.: Собственно сейчас это и происходит... Там же есть большое количество ресторанов и на ул. Льва Толстого и на ул. Тимура Фрунзе.
А.З.: То есть традиция сложившаяся не будет прерываться?
М.Ш.: Нет, конечно.
О.В.: Мы говорим о том же фитнесе... Мне кажется, что это достаточно серьезная постройка. Особенно, если речь идет о серьезном фитнес-клубе, особенно, если там бассейн... Как это все будет реализовано? На тех местах, где старые сарайчики или вписаны в те стены, которые будут реставрироваться?
А.А.: Нет, фитнес... Предполагается в объеме нового строительства. Он будет интегрирован в офисный деловой центр, и будет иметь два входа - и со стороны офисной части и со стороны ул. Тимура Фрунзе, чтобы был доступ обычным горожанам.
О.В.: А существует глобальная идеологическая концепция? Как вы видите этот комплекс? Для кого он?
А.З.: Какого класса офисы?
А.А.: Архитектурный облик всех зданий пока только определяется. Есть два основных здания, которые уже в достаточно подробной обработке. Архитектура их ясна и понятна. Но, в основном, это пока только идеи, наработки и предположения наши.
О.В.: Примерно, о каких сроках можно говорить, если говорить об окончании проекта?
А.А.: Года через два мы будем иметь ясную картину тог, как это будет.
О.В.: При том, что через пять лет вы заканчивать строительство собираетесь…Наверное, это достаточно серьезно...
А.А.: У нас три пусковых комплекса. Начинаем мы строить в 2008 году. Три последних.
А.З.: Такой вопрос - в самом центре... Что это за офис? Класс А, класс Б?
М.Ш.: У нас уже есть офисный центр класса Б. Будет строиться офисный центр класса А.
А.З.: Какая площадь комплекса, на сколько сотрудников рассчитана?
А.А.: Общая площадь всего комплекса - около 170 тыс. кв.м.
М.Ш.: В трех офисных зданиях будет несколько тысяч сотрудников.
А.З.: Я поясню слушателям, что на одного сотрудника примерно 15-20 кв.м нужно... соответственно. Как проблема будет решаться транспортная. Открытых паркингов на улицах не будет? Сейчас проехать невозможно, машины все бросают на тротуарах...
М.Ш.: У нас сейчас есть паркинг для тех, кто в бизнес центрах работает. Действительно, на улицах, которые примыкают к бизнес центрам, там большие проблемы с парковкой.
А.А.: Но это, как правило посетители, а не арендаторы наши. Арендаторы паркуются на территории. Но открытые паркинги предусмотрены и в новом комплексе.
О.В.: А вот на время строительства, каким-то образом транспортные проблемы вы собираетесь решать? Это будут грузовики...
А.А.: Да. У нас запланированы перехватывающие парковки, чтобы арендаторы не страдали, различные схемы въезда и выезда на территорию, чтобы он не мешал функционированию и улиц и наших существующих арендаторов.
А.З.: А с чего вы начнете реконструкцию комплекса?
М.Ш.: Со строительства офисного центра класса А.
А.З.: То есть сейчас будут сноситься какие-то здания и начнется строительство, которое закончится...
М.Ш.: Которое закончится ориентировочно через два года.
О.В.: Можно поконкретнее? Что за здания? В какой части этого комплекса?
А.А.: Практически прямо напротив уже существующего Делового центра класса Б+, будет построен новый Деловой центр класса А, с подземным паркингом, с рестораном, с торговой галереей. Это здание - наш первый проект класса А. Для реализации мы привлекли управляющую компанию ...KR Properties..., которая обладает определенными знаниями ...
М.Ш.: Она является управляющей компанией "Красной розы" и целого ряда других объектов в Москве, занимаясь девелопментом зданий различных коммерческих объектов, то есть, занимаясь исключительно коммерческой недвижимостью.
А.З.: А на каких арендаторов или  владельцев помещений вы рассчитываете?
М.Ш,: Мы рассчитываем на различные компании, но в первую очередь мы ориентируемся на крупный бизнес. Уже даже сейчас в нашем офисном центре класса Б+ представлены очень серьезные компании...
О.В.: А уже есть какие-то предварительные договоренности с потенциальными арендаторами нового комплекса?
М.Ш.: Я думаю, что пока еще рано говорить об этом... Когда строительство будет вестись очень активно, тогда мы расскажем, с кем контракты подписаны.
А.З.: А кто еще участвует в проекте, какие компании? Я знаю, что архитектурой занимается бюро "Сергей  Киселев и партнеры". Вы можете еще назвать участников проекта?
А.А.: Над проектом интерьеров работает молодая архитектурная группа ДНК. Подрядчик пока не выбран.
А.З.: Вы делаете ставку на модность?
А.А.: Мы не делали ставку на модность... Вы прекрасно представляете наши здания. Быть модными?..
А.З.: Можно играть на контрасте. Снаружи такой красно кирпичный пром, конца XIX века, а внутри hi-tech, условно говоря, XXI... Такого не будет?
А.А.: Такого совершенно точно не будет. Я могу даже сказать, что интерьеры будут некими самостоятельными.
О.В.: А можно что-то уже говорить о стилистике интерьеров, предполагаемых?
А.А.: Мы не хотели бы забыть о прошлом фабрики... Поскольку это исторический район Хамовники, ткацкая слобода... Эту текстильную тематику мы бы хотели каким-то образом поддерживать. Поэтому в интерьерах мы будем использовать образцы тканей, которые делала фабрика "Красная Роза" в различные периоды своей жизни... Они будут развешаны в холлах, наподобие картин. Под стеклом.
А.З.: Как интересно... Такого, действительно, еще нигде нет.
А.А.: Мы, когда работали с рисунками тканей, когда смотрели весь архив тканей... там такие потрясающие расцветки... и очень авангардные, и наоборот очень тонкие... Особенно рисунки советского периода 70-х годов. Трудно представить, что это носили жители г. Москвы. Но в интерьерах они смотрятся очень неплохо.
А.З.: Это ткани, которые были в производстве или это какие-то опытные образцы?
А.А.: Это ткани, которые были в производстве.
О.В.: Реорганизация промышленных территорий, как правило, связана с очень серьезными экологическими работами... С какими проблемами вы сейчас сталкиваетесь? Как они решаются?
А.А.: Дело в том, что производственная функция сохранялась на территории долгое время. Последние годы это было производство ацетатного шелка, которое очень вредно по своей технологии. Нам предстоит рекультивация почвенного покрова... Серьезное масштабное озеленение территории.
О.В.: Когда вы планируете его завершить? Часть комплекса уже работает, часть планируется только построить... Уютный зеленый уголок на территории "Красной розы" когда появится? Когда ждать?
А.А.: К сожалению, только через два года он будет во внутреннем дворе вновь построенного комплекса класса А. Концепцию проекта благоустройства разработали очень талантливые люди Александр Цимайло и партнеры.
О.В.: Эта часть проекта уже готова?
А.А.: Проект озеленения на этом участке на этом участке практически закончен. Сейчас уточняются детали - будет где-то вода, не будет воды... Будет бассейн или клумба... В общих чертах, концептуально он практически готов.
О.В.: Можно говорить о каких-то площадях?
А.А.: Дело в том, что есть вся территория. Там мы озеленяем 25%. Это первый комплекс, это 6% от всей территории. Но озеленение "Красной розы" оно будет происходить поэтапно. В конце концов, придет к 25% от всей территории. Это хорошо, потому что до этого и в настоящее время озеленено всего 3% территории "Красной Розы". И, конечно, этих "легких" не хватает жилым домам, которые расположены вокруг.
А.З.: У меня вопрос в продолжение экологической темы... Вы сказали, что в красильных цехах, где ныне располагается "Art Play"... это не безопасно для людей. А остальные цеха? У них все нормально с этим, или проводятся тоже какие-то работы по очистке стен?
А.А.: Конечно. Производственная функция имела свои осложнения на стенах, в грунте, в опорах здания. Очень сильно пострадали стены от производственной деятельности. Пришлось очень долго работать над кирпичом стен до того, как мы его открыли и покрыли гидро... Периодически там сюрпризы возникали... Одно из зданий долгое время простояло без крыши, просырело... Там потом долгое время появлялась плесень... Существуют строительные технологии, которые помогают с этим бороться. Арендаторы сейчас не жалуются.
А.З.: А это намного увеличивает стоимость проекта реконструкции?
А.А.: Да, безусловно...
А.З.: Вы можете назвать общую цифру во сколько этот проект оценивается?
М.Ш.: Мне кажется, что об этом говорить еще рано. Мы находимся еще достаточно далеко от всех работ. Скажем об этом позже. Я бы хотел добавить со своей стороны, что это место между Тимура Фрунзе и Льва Толстого, между этими улицами, то есть квартал "Красная Роза", он настолько удачно расположен, что не существует никаких проблем с точки зрения привлечения арендаторов. То есть , когда вы спрашивали про подрядчиков, надо сказать, что уже сейчас выстраивается виртуальная очередь потенциальных арендаторов, которые хотят занять свое место в новом бизнес центре класса А, который мы построим через два года.
О.В.: Да, лакомый кусочек в центре города получается.
А.З.: Сейчас много проектов подобных... в вашем районе нет конкурентов?
А.А.: "Красная Роза" очень удачно расположена. Есть, действительно, ряд конкурентных особенностей у этого объекта. Например, комплексность всей застройки... близость основных магистралей... рядом центр города...
А.З.: Хотелось бы немного выйти за пределы вашей территории. Сейчас в Хамовниках объявлено о реализации нескольких проектов. Это и жилищное строительство, и различные другие проекты. Как вы видите будущее района Хамовники? Некоторые предрекают ему статус новой Остоженки, кто-то говорит, что это один из самых перспективных районов Москвы. Вы с этим согласны или нет? Вы же наверняка смотрите, что происходит...
А.А.: Мне кажется, что это район сосредоточения объектов здравоохранения Хамовники. На самом деле, в районе Хамовники на данный момент, нет никаких серьезных бизнес объектов, и не предполагается никакого другого активного строительства. То есть у "Красной Розы" в Хамовниках никаких конкурентов не предвидится.
А.З.: Район не привлекателен?
А.А.: Так исторически сложилось. Нет окружения офисного. "Красная Роза" становится ядром деловой жизни в районе Хамовники.
А.З.: А то, что такие проблемы с "лечением" зданий... Не проще было бы их снести? Не дешевле? Ведь не все здания являются памятниками? Или вы считаете, что это может повысить привлекательность комплекса?
А.А.: На самом деле, это сложный вопрос. Он имеет и экономическую составляющую и этическую и исходно разрешительную... Ответить на него коротко у меня не получится. Можно сказать, что бизнес центр класса Б+, который сейчас уже построен, и мы его воспринимали как данность, потому что не предполагали нового строительства. Мы думали, каким образом его улучшить. Исходя из этого, появилась галерея, входы, столовая, кафе в подвале... Но может быть, действительно, проще со всех точек зрения... Но интереснее реновация. Может быть стены, которые уже стояли до того как мы родились и придумали, что с этим сделать... они должны, наверное, остаться...
М.Ш.: Это правильнее, с точки зрения истории, сохранения этого района Москвы.
А.А.: Потом ... существуют ограничения на "Красной Розе". Это допустимая этажность. Самое высокое здание будет семиэтажным. Это будет новострой. Мне нравятся небоскребы Москва Сити, но только там.
А.З.: А под землю вы сильно уйдете? Или это будет только паркинг?
А.А.: Нет. На "минус" 2 уровня... Это только паркинг.
О.В.: Мне кажется, что вы очень лояльно относитесь к городской среде... Обычно все люди, которые занимаются старыми объектами, которые сохранились не в лучшем состоянии, как правило, предпочитают все снести до основания. А затем... С ними начинают воевать защитники московского архитектурного наследия. Приходилось сталкиваться с какими-то высказываниями против вашей деятельности?
А.А.: У нас были сложные процессы согласования  распорядительного документа... Распоряжение о реорганизации территории "Красной Розы"... Там огромное количество департаментов правительства Москвы, которые хотели бы учесть и пятое и десятое... Но при этом Москомархитектуры всегда поддерживал проект "Красная Роза". Мы им очень благодарны за эту поддержку.
О.В.: Будем надеяться, что эта поддержка вам поможет и в дальнейшем. Большое спасибо за то, что вы к нам пришли. Удачи вашему проекту.