Забытая тема, или еще раз о доступном жилье

Статья Президента САР Андрея Бокова об истории и перспективах развития жилищного строительства в России.

Автор текста:
Андрей Боков

mainImg
Страницы: 123


Введение: Продолжает ли нас портить «квартирный вопрос»?

Утвердительный ответ не выглядит сегодня столь очевидно, как в недавнем прошлом. Тема доступного жилья, похоже, вытесняется из числа несомненных приоритетов, и причин тому несколько. Местные власти, на которых лежит ответственность за состояние жилья, поняв, что речь идет о работе «в долгую», не ощущая особого давления сверху, утрачивают к теме интерес. К тому же показатели средней обеспеченности по стране постепенно сдвинулись за полвека с рискованных 4–6 м² на человека до 22–23 м². Бизнес строительный и околостроительный, девелоперский, риэлторский нынешнее состояние дефицита и контролируемого рынка вполне устраивает. Общество, больше чем кто-либо заинтересованное в доступности жилья, реагирует по-разному. Наименее защищенная и одновременно наиболее пассивная и нуждающаяся его часть почти смирилась с неизбежным. Более активная публика ищет выход самостоятельно, далеко не всегда полагаясь на ипотеку и часто пользуясь некими послаблениями последних лет, в т.ч. возможностью прописаться и жить круглый год на дачах и садовых участках, допустимостью различных, в т.ч. полулегальных видов аренды и т.п.
Андрей Боков. Фотография © Марина Новикова, предоставлена САР
Изображение предоставлено САР



Состояние жилья консервируется или меняется по инерции, оставаясь хоть и не особо радостным, но вполне терпимым фоном более волнующих событий. Острое состояние перешло в хроническое, что, однако, не исключает необходимости лечения, но явно иного характера, чем в 1950-е или 1970-е годы.

Доступное жилье тесно связано с тем, что именуется «качеством жизни», «образом жизни» и являет собой весомый аргумент в непрерывном соперничестве городов и стран. И даже если мы твердо решим отказаться от участия в международных соревнованиях и «жить по-своему», жизнь на 30 м² лучше и перспективнее, чем на 15 м².

Россия – едва ли ни последняя из стран северного полушария, не сделавшая жилье доступным. Первое в мире социалистическое государство проиграло это соревнование квазисоциалистической Европе и капиталистической Америке, оставив непростое наследие правопреемнику. И, хотя сегодня мы решаем свои задачи в новой для нас компании развивающихся стран вроде Китая и Бразилии, было бы ошибкой забыть свой собственный опыт, позитивный и негативный, и не воспользоваться чужим – опытом послевоенной Европы с ее нынешними 40 м² на человека и опытом США с 70 м² на душу.
Изображение предоставлено САР



Однако, действенных и реалистичных путей и способов решения жилищного вопроса не так много, а обращение к одному лишь опыту не гарантирует успеха в специфических условиях современной России. А потому точные и неожиданные идеи не менее востребованы, чем опыт.



I. Опыт России – ХХ век

Жилищный вопрос, волновавший Европу с середины ХIХ века, стал актуален для России после Гражданской войны и приобрел особую остроту в процессе коллективизации и индустриализации, массового исхода из деревень и быстрого роста больших городов. Последовавшие друг за другом три попытки его решения отмечены общей чертой – исключительной ролью государства, парадоксально сочетающейся с незавершенностью каждой из попыток и принципиальным отсутствием преемственности между ними.

Первая попытка, пришедшаяся на 1920-е – 30-е годы, осуществлялась под лозунгом «нового быта» и сопровождалась отменой частной собственности на землю и городскую недвижимость. Выявление «излишков» площади, «уплотнение», перераспределение, покомнатное заселение сочетались с почти безальтернативной системой социального найма и полной незащищенностью жильцов. Владельцами как построенного до революции, так и вновь строящегося жилья оказались городские власти, реже ведомства (как правило, «силовые»), предприятия и профсоюзы. Общий объем сделанного за более чем два послереволюционных десятилетия радикально не изменил облик российских городов. Итогом этого времени стали реальность коммунальных квартир и бараков («на тридцать восемь комнаток всего одна уборная») и великие архитектурные новшества и открытия. Одно из открытий, породившее практически новый тип жилья – «минимальная ячейка», генетически связанная с купе и каютами – жизненным пространством индивидуума. Спрессованная масса таких ячеек, нанизанных на коридоры и галереи, главный компонент домов–коммун, самый известный из которых – дом-город Ивана Николаева. Другим новшеством становятся компактные секции и квартиры – пространства семейной жизни, бывшие своего рода уступкой буржуазному прошлому и опиравшиеся на современный им германский опыт. Этим квартирам («секциям») выпала хоть и непростая, но долгая жизнь под именем многосекционного дома, ставшего главным архитектурным хитом второй половины ХХ столетия.

Относительно скромные жилые вкрапления «красного пояса» Москвы, более солидные жилые массивы Новокузнецка и Магнитогорска, рабочие поселки гигантов социндустрии, собранные из одинаковых корпусов, стоящих свободно, строчками, цепями, группами, сильно походили на все то, с помощью чего межвоенная Европа решала свой жилищный вопрос.

Знаки «нового мира», «нового быта» и «нового человека» замечательным образом сочетались с менее яркими, но гораздо более масштабными следами деятельности самих граждан, активизировавшихся в краткий период НЭПа, вроде жилищных кооперативов юристов, врачей и иных «попутчиков», и новых дачных поселков. В это же время практичные руководители местных Советов прибегают к широкому использованию скрытых ресурсов буржуазного города, приспосабливая под жилье сараи, подвалы и полуподвалы, осуществляя массовую надстройку до пяти этажей 2- и 3-этажных зданий центра Москвы (большинство которых приобрели столь необходимые им «навесные» лифты лишь спустя четыре десятилетия).

Жесткая практика решения жилищного вопроса – общие кухни, столовые, туалеты и спальни – к середине 30-х утратили привлекательность в глазах новой элиты. Тогда Каро Алабян видел свою задачу и задачу коллег в том, чтобы «показать миру богатство пролетариата». Богатство это, включая жилье, по-прежнему принадлежит государству и подконтрольным структурам, а комнаты и квартиры бесплатно распределяются и закрепляются за жильцами на тех же, что и прежде: правах социального найма, нередко – с символической оплатой коммунальных услуг.

Тема «нового быта», а с ней – идеи новых жилых районов и городов, городов-садов, полностью замещается темой «реконструкции», т.е. трансформации имеющегося материала, прежде всего – «старой Москвы». Жилищной проблемы больше не стоит опасаться, поскольку численность населения, число счастливцев, которые смогут рассчитывать на жизнь в столице или в большом городе, определяется отныне количеством построенных домов, квартир, комнат и квадратных метров, а не наоборот. Институт прописки и ограничение гражданских прав позволяют строго регулировать количество претендентов на жилье. Отныне никаких проблем в стране быть не может. Частная квартира, тем более дача, превратились в предмет роскоши и средства поощрения.

Манифестом времени становится генплан Москвы 1935 года, вобравший все характерные атрибуты неоклассического города – города ансамблей – с магистралями, площадями, набережными и метро. Материалом, из которого собирается эта роскошь, становится «укрупненный», но по-прежнему универсальный многофункциональный квартал с четко очерченным периметром, с домами, имеющими парадный и задний фасады, и обширным общим двором.

Начавшаяся после революции ликвидация частных землевладений, их объединение, ставшее возможным в результате отмены собственности на землю и «демежевания», породили характерный лишь для России феномен общего двора. Москва, малые и средние российские города с податливой и легкотрансформируемой тканью вслед за коммунальными квартирами получили коммунальный двор, воспитавший поколения наших соотечественников. Этот двор предвосхитил огромные дворы укрупненных кварталов, к сожалению так и не избавивших города от бараков, покомнатного расселения, обитаемых сараев и подвалов.

Тема массового жилья стала актуальна в процессе послевоенного восстановления, когда острейшая нужда оздоровила сознание и породила множество остроумных и эффективных решений, к сожалению, оказавшихся в тени строительства парадного Крещатика и московских высотных домов. Речь об обращении к малоэтажному и коттеджному строительству. Академия архитектуры, местные и центральные органы власти, ведомства, предприятия оборонной промышленности, высокие профессионалы и рядовые архитекторы предлагали то, что вполне актуально и в наши дни. Волнующая экспозиция послевоенных проектов объединяет экологичные, энергоэффективные малые усадебные односемейные дома – как сборные, индустриально изготовленные, так и из натуральных и местных штучных материалов, простые в исполнении и эксплуатации. Улицы и кварталы двух-трехэтажных домов Минска, Сталинграда, Смоленска, Москвы, Вязьмы, Твери, без сомнения испытавшие влияние увиденного в Европе, выгодно отличаются от возникшего позднее по соседству. Их принципиальной особенностью было технологическое разнообразие, допускавшее, в т.ч., традиционное, самодеятельное, ремесленное, полукустарное исполнение и высокий уровень ремонтопригодности. Приговором большинству идей этого времени стал традиционный и решительный отказ государства поделить с гражданами ответственность за решение «квартирного вопроса».

Признание того, что «квартирный вопрос» действительно существует, а право на достойное жилье имеют все без исключения, пришло лишь в середине 50-х годов. К этому времени классовая борьба с использованием особых мест проживания и приложения труда, находившихся в ведении ГУЛАГа, стала постепенно затихать, а число пораженных или ущемленных в правах, включая беспаспортных сельских жителей – заметно снижаться. «Квартирный вопрос» приобрел черты кризиса, выход из которого страна стала искать на десять лет позже разоренной Европы и на двадцать лет позже выходивших из предвоенного кризиса США.

Но отечественный и западные сценарии выхода из кризиса сходны лишь на начальном этапе, когда государство бесплатно выделяет жилье значительному числу бездомных и неимущих. На этом сходство заканчивается. Западный сценарий предполагает постепенный уход государства и рассматривает доступность жилья как условие саморазвития, самодвижения человека или семьи, наделяемых все большей ответственностью и независимостью. Усилие государства направлено на то, чтобы следующие поколения обитателей социального жилья становились самодостаточными людьми, для которых ипотека уже не является чем-то недоступным и непосильным. Отечественный сценарий, напротив, предусматривал постоянное расширение роли и ответственности власти, чему способствовал неуменьшающийся разрыв между доходами населения и стоимостью квартир. И, хотя именно в это время стал формироваться российский средний класс с его характерными атрибутами: квартирой в панельном доме, дачей на шести сотках и «жигулями», его способность к самодвижению и самовоспроизводству была сильно ограничена.

Чем больше строило государство, тем больше ему оставалось построить, к чему толкали и естественно растущие потребности общества, и отсутствие иных способов их удовлетворения. Вместе с тем, поздний старт позволял России воспользоваться теми методами и средствами массового строительства жилья, которые уже были открыты. Характерно, что собственный опыт во внимание не принимался и обсуждались, по-видимому, три заимствуемые версии.

«Североамериканская» версия, предпочитавшая индивидуальные жилые дома, изготовленные на основе деревянного каркаса, с обширными участками, автомобилями и скоростными магистралями, имела в России тех лет мало шансов на признание и реализацию.

«Британская версия», предлагавшая города-спутники, относительно автономные, удаленные от большого города и связанные с ним скоростным рельсовым транспортом, с разными типами жилья, разными строительными технологиями и полным набором всех атрибутов города, затеянного с «нуля», была лишь отчасти приложимой и потому исполненной едва ли ни единожды.

Самой доступной и близкой оказалась французская версия, хотя, возможно, то, что, в конце концов, получилось, само собой напоминает именно эту версию, опирающуюся на использование многоквартирного крупнопанельного дома, вытеснившего с городских окраин поля и деревни. Индустриальное производство многоэтажного, многоквартирного жилья становится главным признаком времени и главным инструментом решения «квартирного вопроса». Дома перестают строиться «на века», приобретают сходство с движимыми объектами, получают сроки эксплуатации, а их ремонтопригодность утрачивает значимость. Временный характер индустриального панельного дома соответствовал в понимании социалистических и коммунистических лидеров французских муниципалитетов его роли инструмента временной социальной поддержки, средства вывода людей из кризисного состояния. По мере исполнения и завершения этой программы такие дома ликвидируются и заменяются принципиально другими. В нашей практике это жилье незаметно, но упрямо превращалось в постоянное и единственно возможное.

Предельно рациональная и жестко организованная огромная индустрия охватывала все, что имело отношение к массовому жилью: научно-исследовательские и проектные институты, домостроительные комбинаты и строительно-монтажные предприятия. Формируется практика типового и экспериментального проектирования, создаются стандарты и эталоны квартир и домов. Складывается новая нормативная база и градостроительная доктрина, в основе которой лежит идея микрорайона, делящегося на жилые группы и входящего в жилой район. Образцовые микрорайоны первого поколения Москвы, Питера или Прибалтики, полностью пешеходные и явно расположенные к детям, собранные из пятиэтажных панельных домов, окруженных разросшейся зеленью, при достаточном уходе выглядят вполне привлекательно и по сей день.

Пик развития СССР, пришедшийся на 70-е – 80-е, был отмечен по меньшей мере двумя «знаковыми» проектами, «Домом нового быта» Натана Остермана и районом Северное Чертаново Михаила Посохина. Они не только приблизили нас к уходящему в отрыв Западу, но и бросили вызов микрорайону и системе ступенчатого обслуживания, предложив нечто более компактное, практичное и комфортное. К сожалению эти эксперименты, как и многие несомненные достижения советского модернизма, вызывающие сегодня заслуженный интерес, не получили продолжения и оказались последней дорогостоящей попыткой сопротивления инерции.

Дальнейшее движение шло по пути упрощения, наивного прагматизма, роста ограничений и консервации технологий. «Комплексность» застройки, нормативная обеспеченность утрачивали обязательный характер, свободная планировка уступала место хаосу и «игре без правил», а пригороды и окраины превращались в склады продукции домостроительных комбинатов. Это состояние стало прямым следствием судьбоносного решения Никиты Хрущова подчинить архитектора строителю, что немедленно сделало интересы строителя и строительства весомее интересов и отдельных жителей, и города в целом.

При всем несходстве трех советских жилищных политик (или доктрин) их объединяет общая черта, которую можно определить как государственный утопизм. Это игнорирование реальных интересов, потребностей и возможностей во имя твердого следования безальтернативной, отвлеченной, но «идеологически правильной» схеме. Гигантских семидесятилетних усилий, потраченных всесильным государством столь причудливым образом, оказалось недостаточно. Хотя, возможно, стремление контролировать все и вся включая личную и семейную жизнь, было весомее всего остального. А регулируемый дефицит – один из самых эффективных инструментов контроля.



II. После утопий

Двадцать последних лет не обошлись без обещаний государства в модных формах «целевой программы» и «национального проекта» решить, наконец, жилищный вопрос, на этот раз – с учетом особенностей и возможностей рыночной экономики.

Принципиальным новшеством становится разделение в прошлом единого массива жилья на две сопоставимые категории – коммерческого, представленного на рынке, и социального, как и прежде передаваемого бесплатно. Толчком к превращению жилья в товар стала свободная приватизация квартир – пожалуй, самый решительный жест новой власти, предпринятый в интересах граждан. Это привело к уменьшению зависимости людей от государства, формированию рынка и ипотеки и, в конечном счете, к снижению остроты жилищного вопроса для среднего класса.

Рынок и рыночные отношения позволили проявиться естественному интересу к загородному и пригородному жилью, к дому собственному или малоэтажному. Доля малоэтажных и индивидуальных домов в общем объеме вводимого в стране жилья стала неуклонно расти и по некоторым оценкам приближается к 50%. Это несомненный признак стихийного, непреднамеренного формирования нового для России явления, называемого субурбанизацией, и нового образа жизни, при котором квартира и дача, превращающаяся в загородный дом, меняются ролями.

Особенностью российского рынка стало повышенное внимание девелоперов и строителей к дорогому и сверхдорогому жилью, оказывающему несомненное давление на уровень цен во всех остальных сегментах и существенно деформирующему общую картину. Средний показатель обеспеченности, столь почитавшийся в советские времена всеобщего равенства и относительно адекватно отражавший состояние дел, утратил былую значимость. Вслед за поляризацией доходов последовала поляризация условий проживания. Весомый прирост жилого фонда, отмечаемый в последние десятилетия, судя по всему, был поглощен представителями наиболее состоятельной части общества и не привел к существенному снижению числа граждан, неудовлетворенных условиями проживания. Проблема жилья, традиционно являющаяся проблемой бедных и незащищенных, тех, кто не представляет интереса для нынешнего рынка, не волнует нынешнего предпринимателя. Именно он убедил государство и власть, что главным инструментом решения задачи должна быть ипотека, на помощь которой приходят материнский капитал, сертификаты и льготы. Между тем, круг людей и семей, которым доступно сегодня коммерческое жилье, многократно уже круга нуждающихся. Ипотека не становится более популярной и доступной ввиду очевидной несоотносимости цены «квадрата» и доходов граждан. Граждане не могут, бизнес не хочет.

В сравнении с коммерческим жильем судьба социального жилья менее ясна. Несмотря на огромный накопленный страной опыт, определенность и широту круга нуждающихся, осознание того, что именно социальное жилье в самых разных его формах – основной инструмент решения жилищного вопроса, явно запаздывает. Государство предусмотрительно поделило с гражданами не только свою огромную собственность, но и свою ответственность.

За обеспечение жильем всех, имущих и, главное, неимущих, отвечают сегодня местные органы власти с их скромными бюджетами и ограниченными правами. Ловушка заключена и в условиях этой задачи, и в методах решения, которые задаются самими муниципалитетами. Дополняют картину отсутствие общенациональных методик квалификации аварийного и ветхого жилья, жилья, требующего капитального или текущего ремонта, отсутствие стандартов жилья того или иного типа и качества. Различны методики отбора и оценки претендентов на социальное жилье, порядок его распределения и получения. Возведение социального жилья теоретически должно финансироваться местным бюджетом. При этом администрация выступает в роли заказчика-застройщика, главным партнером которого становится полностью освобожденный от госопеки подрядчик, ставший предпринимателем, а поэтому не склонный снижать цену своих услуг. На практике этот сценарий встречается, однако, не так часто.

Не менее сложна для местных властей задача формирования локального рынка доступного жилья, т.е. жилья, цена которого ясно соотносится с доходами граждан. Чем доступнее такое жилье, тем короче очередь за жильем социальным, и наоборот. Коммерческое жилье возводится на средства инвестора, нанимающего заказчика или самостоятельно выступавшего в этой роли. В свою очередь, заказчик выбирает подрядчика и проектировщика либо берется за дело сам (такого рода совмещения ролей в России является нормой, но в остальном мире, как правило, не приветствуется). Задача муниципалитета в этом сценарии сводится к выделению земли, и именно этот рычаг, в отсутствии иных возможностей, нередко используется для пополнения фонда социального жилья.

Предполагалось, что параллельное действие двух сценариев позволит сформировать и фонд социального жилья, и обширный, открытый рынок жилья коммерческого и доступного. От строительной отрасли ждали приблизительного того же, что произошло на рынке джинсов и автомобилей. Перелом не наступил ни в «лихие девяностые», ни в «тучные нулевые», ни в недавние стабильные. Причины в принципиальных отличиях продукта, полностью производимого в стране, от закупаемого за границей. Не будь импорта, мы ездили бы на «жигулях».

Отечественный строительный бизнес является несомненно более сплоченным, мощным и сильнее мотивированным игроком, чем муниципалитеты или их департаменты, тем более – отдельные граждане. Строитель, заказчик и инвестор, из работников госпредприятий и советских учреждений превратившиеся в предпринимателей, быстро усвоили правила игры, главным мерилом успеха в которой является прибыль. Постсоветская действительность создала идеальные условия для их бизнеса. Состояние устойчивого дефицита мгновенно превратило квартиру в панельном доме, недавно распределявшуюся бесплатно, в ходовой товар. Непосильная в прошлом задача сокращения дефицита сменилась вполне посильной задачей его поддержания, прежде всего на рынке популярного городского жилья.

Инерция, заложенная в технологии, в системе отношений участников стройки, в их наследственной памяти, страсть нынешних начальников к укрупнениям, объединениям, пирамидальным схемам консервируют особого рода структуры, избегающие открытости и конкуренции и напоминающие «мягкие монополии», вполне уживающиеся с антимонопольным законодательством. Этот механизм автоматически препятствует и успешно сопротивляется приходу давно испытанных в окружающем нас мире и подтвердивших эффективность технологий – вроде тех, что, например, основаны на использовании дерева и его производных.

«Мягкая монополия» создает надежную систему контроля над рынком, делая его «рынком продавца», реализующего товар часто неопределенного качества и неопределенной себестоимости. Покупать приходится не то, что надо, а то, что есть. Это, правда, не касается богатых, для которых существует свой, вполне свободный рынок, и бедных, которым на любой рынок не с чем идти.

Рынок продавца не стремится к разнообразию и обновлению, Смена декора, необременительный ристайлинг – максимальная уступка покупателю, призванная сохранить неизменным, максимально продлить срок жизни своего товара. Крупный предприниматель, сросшийся с муниципальной властью, формирующий реальную жилищную политику, оказывается не менее жестким цензором, чем советское государство. Самым комфортным для него становится отсутствие внешних тревожащих воздействий, каких-либо доктрин, концепций, принципов, т.е. некий идейный и интеллектуальный вакуум.

Страна, многие десятилетия следовавшая жесточайшим государственным предписаниям, вдруг себе изменила, отказавшись разом и от предписаний, и от действенного государственного участия. Впервые за многие годы радикальные изменения во власти и экономике не привели к пересмотру основ жилищной политики, не коснулись одной из самых чувствительных и популярных в прошлом тем – темы городов. Подрядчик и девелопер, застройщик и любой предприниматель, какими бы патриотами они ни были, жилищную проблему не решат, да это и не их задача. Поправить дело можно лишь возвращением большому государству с его уникальной вертикалью роли регулятора, способного поддержать баланс интересов бизнеса и граждан.



III. Люди и метры

Как выглядит нынче квартирный вопрос – понять непросто в отсутствие постоянно проводимых по всей стране на основании единых методик измерений, опросов и исследований. Компенсировать дефицит знаний можно лишь отчасти, действуя по примеру тех, кто занимается разгадкой тайн и восстановлением целостной картины на основании частных, неполных и косвенных данных, полагаясь, в первую очередь, на логику и здравый смысл. Этих инструментов вполне достаточно, чтобы выстроить общие очертания происходящего, заранее отказываясь от претензий на высокую точность.

Труд такого рода может основываться на нескольких базовых показателях, доверие к которым подтверждается, в основном, частотой упоминаний и присутствием в разных источниках. А расхождение данных смягчается использованием округленных и среднеарифметических показателей.

Первый из таких показателей, который приводится достаточно часто, хотя и производит шокирующее впечатление – число наших сограждан, имеющих объективные и подтвержденные основания быть неудовлетворенными условиями проживания, качеством или размерами жилья, а чаще – и тем, и другим. Таковых приблизительно 70%, т.е. около 100 миллионов человек (или 35 миллионов семей).

Второй, не менее тревожный показатель характеризует техническое состояние жилого фонда. По оценкам Минстроя и местных властей, очевидно, не стремящихся повышать критерии качества, половина многоквартирных домов, не говоря о домах индивидуальных, в первую очередь сельских, относится к категориям аварийных, ветхих, нуждающихся в капремонте и ремонте разной степени сложности.
Изображение предоставлено САР



Если исходить из средней обеспеченности по стране в 22 м² на человека, то речь может идти о полутора миллиардах квадратных метров, являющихся по сути некондиционными. Состояние этих метров, по-видимому, дополняется еще и иным уровнем обеспеченности, скорее всего ниже, среднего по стране. Любопытно, что при взятой условно норме 15 м² на человека число обитателей некачественного жилья становится равным ранее названному числу неудовлетворенных, т.е. примерно 100 миллионам (теоретически среди неудовлетворенных и нуждающихся могут оказаться и те, кто живет в относительно благополучных, но перенаселенных домах и квартирах, где на человека приходится около 10 м², однако вес такого жилья и доля там живущих, по-видимому, не так велики и пребывают в «пределах статистической погрешности»).

Можно предположить, что та половина всего российского жилья, которое является относительно качественным и благополучным, принадлежит, в основном, 30% или 40–50 миллионам удовлетворенных, обустроенных граждан при их более высоком, около 30–40 м²/чел, уровне обеспеченности. Другая же половина фонда и живущие здесь почти две трети населения являют собой проблемную область.

Решение жилищного вопроса традиционно связывалось со строительством нового жилья, объемы которого считаются без особого труда. Например, достижение уровня обеспеченности, равного 30 м² на человека, потребует около полутора миллиардов новых «квадратов», что займет 10–15 лет при сохранении нынешних темпов роста ввода. При этом постепенный выход на «сакральную» по ощущениям начальников норму в 15 м²/чел. возможен через 5–7 лет. Достижение среднеевропейского показателя означает удвоение фонда и соответствующие сроки.

Однако забота о вводимых метрах сегодня отчетливо дополняется темой снижающегося качества имеющихся, давно построенных квартир и домов. Из сферы нового строительства проблемы, интересы и акценты постепенно смещаются в сторону реконструкции и ремонта, к чему непросто, но необходимо привыкать в связи с угрожающим ростом массива некондиционного жилья. Не обеспечивая качественного уровня имеющегося фонда, двигаться дальше и наращивать объемы нового строительства за счет трудноремонтируемых домов, т.е. без оглядки на прошлое, равносильно ведению войны без тыла и резерва.

Непременным условием действенной, эффективной, результативной жилищной политики, правильности принимаемых решений является адресность, опирающаяся на четкие представление о каждом из неудовлетворенных и нуждающихся в жилье.

В роли нуждающихся оказываются большие и малые семьи или просто одиночки. В одном случае это семьи, стремящиеся к улучшению жилищных условий, т.е. имеющие некий стартовый капитал, «жилплощадь», накопления и т.п., и желающие приобрести некую «дельту», позволяющую сразу, путем отселения или переселения, улучшить положение всех членов семьи. В другом случае, это семьи, начинающие с «нуля», не имеющие или лишившиеся стартового капитала: молодые люди, молодые семьи, вынужденные переселенцы, иммигранты, обитатели домов в неперспективных деревнях, квартир в моногородах и «горячих точках». Проще всего обстоят дела у склонных и способных воспользоваться ипотекой в ее современном виде. Еще недавно в этой группе пребывали 15% населения страны или 15–20 миллионов человек, т.е. платежеспособная часть неудовлетворенных, имеющих накопления, устойчивый и высокий доход, «базовую жилплощадь» и т.п.

Особая категория объединяет людей относительно платежеспособных, как правило деятельных, но малоимущих – тех, кому нынешний рынок не предлагает адекватный продукт. Поэтому полагаются они не столько на ипотеку, сколько на собственные силы, нестандартные решения, различные формы самоорганизации, вроде кооперативов и «молодежных жилых комплексов», существовавших в советские времена и т.п. Доля ожидающих «демократичных ипотек» или «квазиипотек» с падением реальных доходов может резко возрасти и даже превысить число адептов традиционной ипотеки, разумеется, если государство и бизнес пойдут им навстречу.

В обе названные выше группы могут войти потенциальные и реальные обитатели коммерческого арендного жилья, как приспособленного под сдачу, так и специально созданного. Хотя «арендаторы» в целом ряде вполне благополучных стран нередко составляют большую часть населения, в современной России их доля в обозримом будущем может пребывать в пределах до 20% (25–30 миллионов человек). Это означает, что около 40% населения России, приблизительно 60 миллионов нуждающихся, потенциально способны улучшить свои жилищные условия, обращаясь к коммерческому сегменту в разных его версиях, многие из которых просто необходимо развивать с «нуля».
Изображение предоставлено САР



Среди оставшихся 30–40 миллионов, претендующих на социальное жилье, которое передается как в собственность, так и в аренду, наиболее защищенными являются «льготники-бюджетники», госслужащие, военные, врачи, учителя и их семьи. За ними вплотную идут ветераны, инвалиды, детдомовцы, те очередники, которым повезло с муниципальной властью, участники госпрограмм, спецпроектов, люди пострадавшие в результате аварий и катастроф. 15–20% от общего населения, или 20 миллионов человек – таковы возможные параметры этой группы, независимо от реальной платежеспособности, не ориентированной на покупку жилья.
Изображение предоставлено САР



К самой проблемной категории относятся неплатежеспособные, те, кто безразличен к ипотеке и коммерческому найму, не способен и не склонен к активности и самоорганизации и становится очевидным бременем для местных властей. Это молодые люди, оказавшиеся без поддержки старших, молодые семьи, одинокие матери, студенты, старики, оказавшиеся без поддержки молодых и не имеющие накоплений, инвалиды, наконец, мигранты и особая группа безработных и социально неблагополучных, в т.ч. склонных к дивиантному поведению. По перечисленным показаниям, законное основание для представления бесплатного жилья практически отсутствует, а судьбы людей пребывают в полной зависимости от возможностей и расположенности местной власти. Численность этой группы может достигать 15–20% от всего населения страны (около 20 миллионов). Если не задаться целью вернуть этих людей обществу и экономике, которые остро нуждается в руках и головах, то вероятность консервации этой категории нуждающихся очень велика.

Массив социального жилья, необходимого для двух названных выше приблизительно равных по численности групп претендентов, может составить около четверти всего общенационального фонда.





Страницы: 123

08 Сентября 2015

Автор текста:

Андрей Боков
Похожие статьи
Три башни профессора Юрия Волчка
Все знают Юрия Павловича Волчка как увлеченного исследователя архитектуры XX века и теоретика, но из нашей памяти как-то выпадает тот факт, что он еще и проектировал как архитектор – сам и совместно с коллегами, в 1990-е и 2010-е годы. Статья Алексея Воробьева, которую мы публикуем с разрешения редакции сборника «Современная архитектура мира», – о Волчке как архитекторе и его проектах.
Школа ФЗУ Ленэнерго – забытый памятник ленинградского...
В преддверии вторичного решения судьбы Школы ФЗУ Ленэнерго, на месте которой может появиться жилой комплекс, – о том, что история архитектуры – это не история имени собственного, о самоценности архитектурных решений и забытой странице фабрично-заводского образования Ленинграда.
Нейросказки
Участники воркшопа, прошедшего в рамках мероприятия SINTEZ.SPACE, создавали комикс про будущее Нижнего Новгорода. С картинками и текстами им помогали нейросети: от ChatGpt до Яндекс Балабоба. Предлагаем вашему вниманию три работы, наиболее приглянувшиеся редакции.
Линия Елизаветы
Александр Змеул – автор, который давно и профессионально занимается историей и проблематикой архитектуры метро и транспорта в целом, – рассказывает о новой лондонской Линии Елизаветы. Она открылась ровно год назад, в нее входит ряд станцией, реализованных ранее, а новые проектировали, в том числе, Гримшо, Вилкинсон и Мак Аслан. В каких-то подходах она схожа, а в чем-то противоположна мега-проектам развития московского транспорта. Внимание – на сравнение.
Лучшее, худшее, новое, старое: архитектурные заметки...
«Что такое традиции архитектуры московского метро? Есть мнения, что это, с одной стороны, индивидуальность облика, с другой – репрезентативность или дворцовость, и, наконец, материалы. Наверное всё это так». Вашему вниманию – вторая серия архитектурных заметок Александра Змеула о БКЛ, посвященная его художественному оформлению, но не только.
Иван Фомин и Иосиф Лангбард: на пути к классике 1930-х
Новая статья Андрея Бархина об упрощенном ордере тридцатых – на основе сравнения архитектуры Фомина и Лангбарда. Текст был представлен 17 мая 2022 года в рамках Круглого стола, посвященного 150-летию Ивана Фомина.
Архитектурные заметки о БКЛ.
Часть 1
Александр Змеул много знает о метро, в том числе московском, и сейчас, с открытием БКЛ, мы попросили его написать нам обзор этого гигантского кольца – говорят, что самого большого в мире, – с точки зрения архитектуры. В первой части: имена, проектные компании, относительно «старые» станции и многое другое. Получился, в сущности, путеводитель по новой части метро.
Архитектурная модернизация среды. Книга 2
Вслед за первой, выпущенной в прошлом году, публикуем вторую коллективную монографию НИИТИАГ, посвященную «Архитектурной модернизации среды»: история развития городской среды от Тамбова до Минусинска, от Пицунды 1950-х годов до Ричарда Роджерса.
Архитектурная модернизация среды жизнедеятельности:...
Публикуем полный текст первой книги коллективной монографии сотрудников НИИТИАГ. Книга посвящена разным аспектам обновления рукотворной среды, как городской, так и сельской, как древности, так и современной архитектуре, в частности, в ней есть глава, посвященная Николасу Гримшо. В монографии больше 450 страниц.
Поддержка архитектуры в Дании: коллаборации большие...
Публикуем главу из недавно опубликованного исследования Москомархитектуры, посвященного анализу практик поддержки архитектурной деятельности в странах Европы, США и России. Глава посвящена Дании, автор – Татьяна Ломакина.
Сколько стоил дом на Моховой?
Дмитрий Хмельницкий рассматривает дом Жолтовского на Моховой, сравнительно оценивая его запредельную для советских нормативов 1930-х годов стоимость, и делая одновременно предположения относительно внутренней структуры и ведомственной принадлежности дома.
Конкурсный проект комбината газеты «Известия» Моисея...
Первая часть исследования «Иван Леонидов и архитектура позднего конструктивизма (1933–1945)» продолжает тему позднего творчества Леонидова в работах Петра Завадовского. В статье вводятся новые термины для архитектуры, ранее обобщенно зачислявшейся в «постконструктивизм», и начинается разговор о влиянии Леонидова на формально-стилистический язык поздних работ Моисея Гинзбурга и архитекторов его группы.
От музы до главной героини. Путь к признанию творческой...
Публикуем перевод статьи Энн Тинг. Она известна как подруга Луиса Кана, но в то же время Тинг – первая женщина с лицензией архитектора в Пенсильвании и преподаватель архитектурной морфологии Пенсильванского университета. В статье на примере девяти историй рассмотрена эволюция личностной позиции творческих женщин от интровертной «музы» до экстравертной креативной «героини».
Бетонный Мадрид
Новая серия фотографа Роберто Конте посвящена не самой известной исторической странице испанской архитектуры: мадридским зданиям в русле брутализма.
Реновация городской среды: исторические прецеденты
Публикуем полный текст коллективной монографии, написанной в прошедшем 2020 году сотрудниками НИИТИАГ и посвященной теме, по-прежнему актуальной как для столицы, так и для всей страны – реновации городов. Тема рассмотрена в широкой исторической и географической перспективе: от градостроительной практики Екатерины II до творчества Ричарда Роджерса в его отношении к мегаполисам. Москва, НИИТИАГ, 2021. 333 страницы.
Леонидов и Ле Корбюзье: проблема взаимного влияния
Памяти Юрия Павловича Волчка. Статья готовилась к V Хан-Магомедовским чтениям «Наследие ВХУТЕМАС и современность». В ней рассматривается проблема творческого взаимодействия Ле Корбюзье и Ивана Леонидова, раскрывающая значение творчества Леонидова и школы ВХУТЕМАСа, которую он представляет, для формирования основ формального языка архитектуры «современного движения».
Технологии и материалы
Игры в домике
На примере крытых игровых комплексов от компании «Новые Горизонты» рассказываем, как создать пространство для подвижных игр и приключений внутри общественных зданий, а также трансформировать с его помощью устаревшие функциональные решения.
«Атмосферные» фасады для школы искусств в Калининграде
Рассказываем о необычных фасадах Балтийской Высшей школы музыкального и театрального искусства в Калининграде. Основной материал – покрытая «рыжей» патиной атмосферостойкая сталь Forcera производства компании «Северсталь».
Фасадные подсистемы Hilti для воплощения уникальных...
Как возникают новые продукты и что стимулирует рождение инженерных идей? Ответ на этот вопрос знают в компании Hilti. В обзоре недавних проектов, где участвовали ее инженеры, немало уникальных решений, которые уже стали или весьма вероятно станут новым стандартом в современном строительстве.
ГК «Интер-Росс»: ответ на запрос удобства и безопасности
ГК «Интер-Росс» является одной из старейших компаний в России, поставляющей системы защиты стен, профили для деформационных швов и раздвижные перегородки. Историю компании и актуальные вызовы мы обсудили с гендиректором ГК «Интер-Росс» Карнеем Марком Капо-Чичи.
Для защиты зданий и людей
В широкий ассортимент продукции компании «Интер-Росс» входят такие обязательные компоненты безопасного функционирования любого медицинского учреждения, как настенные отбойники, угловые накладки и специальные поручни. Рассказываем об особенностях применения этих элементов.
Стоимостной инжиниринг – современная концепция управления...
В современных реалиях ключевое значение для успешной реализации проектов в сфере строительства имеет применение эффективных инструментов для оценки капитальных вложений и управления затратами на протяжении проектного жизненного цикла. Решить эти задачи позволяет использование услуг по стоимостному инжинирингу.
Материал на века
Лиственница и робиния – деревья, наиболее подходящие для производства малых архитектурных форм и детских площадок. Рассказываем о свойствах, благодаря которым они заслужили популярность.
Приморская эклектика
На месте дореволюционной здравницы в сосновых лесах Приморского шоссе под Петербургом строится отель, в облике которого отражены черты исторической застройки окрестностей северной столицы эпохи модерна. Сложные фасады выполнялись с использованием решений компании Unistem.
Натуральное дерево против древесных декоров HPL пластика
Вопрос о выборе натурального дерева или HPL пластика «под дерево» регулярно поднимается при составлении спецификаций коммерческих и жилых интерьеров. Хотя натуральное дерево может быть красивым и универсальным материалом для дизайна интерьера, есть несколько потенциальных проблем, которые следует учитывать.
Максимально продуманное остекление: какими будут...
Глубина, зеркальность и прозрачность: подробный рассказ о том, какие виды стекла, и почему именно они, используются в строящихся и уже завершенных зданиях кампуса МГТУ, – от одного из авторов проекта Елены Мызниковой.
Кирпичная палитра для архитектора
Свыше 300 видов лицевого кирпича уникального дизайна – 15 разных форматов, 4 типа лицевой поверхности и десятки цветовых вариаций – это то, что сегодня предлагает один из лидеров в отечественном производстве облицовочного кирпича, Кирово-Чепецкий кирпичный завод КС Керамик, который недавно отметил свой пятнадцатый день рождения.
​Панорамы РЕХАУ
Мир таков, каким мы его видим. Это и метафора, и факт, определивший один из трендов современной архитектуры, а именно увеличение площади остекления здания за счет его непрозрачной части. Компания РЕХАУ отразила его в широкоформатных системах с узкими изящными профилями.
Топ-15 МАФов уходящего года
Какие малые архитектурные формы лучше всего продавались в 2023 году? А какие новинки заинтересовали потребителей?
Спойлер: в тренды попали как умные скамейки, так и консервативная классика. Рассказываем обо всех.
Металл с олимпийским характером
Алюминий – материал, сочетающий визуальную привлекательность и вариативность применения с выдающимися механико-техническими свойствами.
Рассказываем о 5 знаковых спорткомплексах, при реализации которых был использован фасадный алюминий компании Cladding Solutions.
Частная жизнь в кирпиче
Что происходит с обликом малоэтажной застройки в России? Архи.ру поговорил с экспертами и выяснил, какие тренды отмечают архитекторы в частном домостроении и почему кирпич остается самым популярным материалом для проектов загородных домов с очень разной экономикой.
Сейчас на главной
Башни в детинце
Жилой комплекс в Уфе, построенный по проекту PRSPKT.Architects, объединяет два масштаба: башни маркируют возвышенность и въезд в город, а малоэтажные корпуса соотнесены с контекстом и историей места, которое когда-то было обнесено крепостными стенами.
Золотое кольцо
Показываем работы трех финалистов конкурса на эскизный проект нового международного аэропорта Ярославля. Концепцию победителя планируют реализовать к 2027 году.
Энергия [пост]модернизма
В Аптекарском приказе Музея архитектуры открылась выставка Владимира Кубасова. Она состоит, по большей части, из новых поступлений – архива, переданного в музей дочерью архитектора Мариной, но, с другой стороны, рисунки Кубасова собраны по проектам и неплохо раскрывают его творческий путь, который, как подчеркивают кураторы, прямо стыкуется с современной архитектурой, так как работал архитектор всю жизнь до последнего вздоха, почти 50 лет.
Кристаллы и минералы
Архитектор Дмитрий Серегин, успевший поработать в Coop Himmelb(l)au MAD Architects , предлагает новый подход к реабилитационной архитектуре. С помощью нейросети он стирает грань между архитектурой и природой, усиливая целительное воздействие последней на человека.
Модернизация – 3
Третья книга НИИТИАГ о модернизации городской среды: что там можно, что нельзя, и как оно исторически происходит. В этом году: готика, Тамбов, Петербург, Енисейск, Казанская губерния, Нижний, Кавминводы, равно как и проблематика реновации и устойчивости.
Там русский дух
Второй проект, реализованный бюро Megabudka на территории парка «Кудыкина гора» – гостиничный комплекс. В нем архитекторы продолжили поиски идентичности, но изменили направление: в сторону белокаменных церквей, уюта избы, уездного быта и космизма. Не обошлось и без драмы.
Счастье независимого творчества
Немало уже было сказано с трибуны и в кулуарах – как это хорошо, что в период застоя и типовухи развивались другие виды архитектурного творчества: НЭР, бумажная архитектура... Но не то чтобы мы хорошо знаем этот слой. Теперь, благодаря книге Андрея Бокова, который сам принимал участие во многих моментах этой деятельности, надеемся, станет намного яснее. Книга бесценная, написана хорошо. Но есть сомнения. В пророческом пафосе.
Новый «Полёт»
Архитекторы бюро «Мезонпроект» разработали проект перестройки областного молодежного центра «Полёт» в Орле. Летний клуб, построенный еще в конце 1970-х годов, станет всесезонным и приобретет много дополнительных функций.
Минимализм за Полярным кругом
Участники архитектурно-градостроительного конкурса «Деревянный минимализм улицы Смидовича» работали над образом центральной улицы Нарьян-Мара, условием было использование деревянных конструкций, а победивший проект планируют положить в основу мастер-плана центра города. Судило профессиональное жюри, а потом жители города. Публикуем 4 победивших проекта.
Яуза towers
В столице не так много зданий и проектов Никиты Явейна и «Студии 44». Представляем вашему вниманию концепцию большого многофункционального комплекса на Яузе, между двумя парками, с набережной, перекрестьем пешеходных улиц, развитым общественным пространством и оригинальным пластическим решением. Оно совмещает сложную, асимметричную, как пятнашки, сетку фасадов и смелые заострения верхних частей, полностью скрывающее техэтажи и вылепливающее силуэт.
И опять о птицах
Завершается строительство первого аэропорта в китайском городе Лишуй. Архитекторы пекинского бюро MAD выбрали для своего проекта самый очевидный визуальный прототип – серебристо-белую птицу.
Подражание природе
Открываем новую рубрику «Нейросети» работой для конкурса AI&Biomimicry. Для концепции музейного комплекса авторы позаимствовали природные световые явления и принцип биомимикрии. Этот промт не был простым: использовались слова трабекулы, мезоглея, сцинтиллоны и динофлагелляты.
Мастер яркого высказывания
Искусство архитектора и художника Владимира Сомова построено на столь ярких контрастах, что, входя на выставку, в какой-то момент думаешь, что получил кулаком в нос. А потом очень интересно. Мало кто, даже из модернистов, допущенных к работе с уникальными проектами, искал сложности так увлеченно, чтобы не сказать самозабвенно. ММОМА показывает выставку, основанную на работах, переданных автором в музей в 2019–2020 годах, но дополненную так, чтобы раскрыть Сомова и как художника, и как архитектора.
Тайный пруд
Благодаря проекту команды TISS Garden у жильцов клубного дома Ordynka в центре Москвы появился вид на воду: на плите подземного паркинга удалось создать водоем с системой фильтрации, высадить взрослые деревья и другую растительность.
Офисы с «ленточкой»
В Берлине началось строительство офисного (и немного жилого) «кампуса» LXK по проекту MVRDV. Проект связан с развитием района Восточного вокзала.
Венец из пентхаусов
Первое многоэтажное здание Монако, жилая башня Le Schuylkill, получит после реконструкции по проекту Zaha Hadid Architects завершение из шести пентхаусов.
«Красный просвещенец» в Нижнем Новгороде: снос или...
В Нижнем Новгороде прямо сейчас идет «битва экспертиз»: удивительный заросший зеленью квартал двадцатых годов «Красный просвещенец», с одной стороны, пытаются поставить на охрану как достопримечательное место, а с другой стороны, похоже, есть желание отдать его под застройку полностью или частично. Мы попросили журналиста и активиста Иру Маслову рассказать о ситуации.
Вулканическое
В Никола-Ленивце сожгли Черную гору – вулкан. Ее автор – она же автор Вавилонской башни 2022 года, и два объекта заметно перекликаются между собой. Только если предыдущий был про человеческое дерзновение, то теперь форма ушла в природные ассоциации и растворилась там. Вашему вниманию – фотографии сожжения.
Черный, белый и стекло
Лаконичный в формах и отделке дом для подмосковного коттеджного поселка, основным приемом которого стал контраст – цвета, материалов и масс.
Два, пять, десять, девятнадцать: Нижегородский рейтинг
В Нижнем Новгороде наградили победителей XV, по-своему юбилейного, архитектурного рейтинга. Вручали пафосно, на большой сцене недавно открывшейся «Академии Маяк», а победителей на сей раз два: Школа 800 и Галерея на Ошарской. А мы присоединили к двум трех, получилось пять: сокращенный список шорт-листа. И для разнообразия каждый проект немного поругали, потому что показалось, что в этом году в рейтинге есть лидеры, но абсолютного – вот точно нет.
Сергей Орешкин: «Наш опыт дает возможность оперировать...
За последние годы петербургское бюро «А.Лен» прочно закрепило за собой статус федерального, расширив географию проектов от Санкт-Петербурга до Владивостока. Получать крупные заказы помогает опыт, в том числе международный, структура и «архитектурная лаборатория» – именно в ней рождаются методики, по которым бюро создает комфортные квартиры и урбан-блоки. Подробнее о росте мастерской рассказывает Сергей Орешкин.
Вплотную к демократии
Конкурс на проект реконструкции зданий датского парламента выиграли бюро Cobe, Arcgency и Drachmann совместно с конструкторами Sweco. Цель трансформации – позволить любому гражданину приблизиться вплотную к оплоту демократии.
Арка, жемчужина, крыло и ветер
В соцсетях губернатора Омской области началось голосование за лучший проект нового аэропорта. Мы попросили у финалистов проекты и показываем их. Все довольно интересно: заказчик просил сделать здание визуально проницаемым насквозь, а образы, с которыми работают авторы – это арки, крылья, порывы ветра и даже «Раковина» Врубеля, который родился в Омске.
Три башни профессора Юрия Волчка
Все знают Юрия Павловича Волчка как увлеченного исследователя архитектуры XX века и теоретика, но из нашей памяти как-то выпадает тот факт, что он еще и проектировал как архитектор – сам и совместно с коллегами, в 1990-е и 2010-е годы. Статья Алексея Воробьева, которую мы публикуем с разрешения редакции сборника «Современная архитектура мира», – о Волчке как архитекторе и его проектах.
Парк архитектуры и отдыха
Для подмосковного гостиничного комплекса, предполагающего разные форматы отдыха, бюро T+T Architects предложило несколько типов жилья: от классического «стандарта» в общем корпусе до «пещеры в холме» и «домика на дереве». Дополнительной задачей стала интеграция в «архитектурно-лесной» парк существующих на территории резиденций, построенных в классическом стиле.
Лирически-энергетическая архитектура
Здание поста управления солнечной электростанцией Kalyon Karapınar SPP по проекту Bilgin Architects в Центральной Анатолии служит «пользовательским интерфейсом» для бесконечного поля солнечных батарей.